《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亮点解读

2020年5月28日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国民法典》，但相关司法解释尚存在不一致、不协调问题。为切实实施民法典，保证国家法律统一正确适用，最高人民法院审判委员会聚焦民法典的适用，坚持对标民法典规定及立法精神，对《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于在民事审判工作中适用<中华人民共和国工会法>若干问题的解释>等二十七件民事类司法解释的决定》进行修正，其中包括修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”。
本文对新修订《解释》进行亮点解读，供大家参考。
亮点一：强化了商品房广告和宣传资料对出卖人的约束力
《中华人民共和国民法典》第四百七十三条规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。为切实保障民法典实施，《解释》第三条对商品房销售广告和宣传资料内容的认定专门予以明确。据此，符合下列三个条件，商品房的销售广告和宣传资料构成要约，应当成为商品房买卖合同的内容：1.该内容是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；2.该说明和允诺具体确定；3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。《解释》将“应当视为”修改为“构成”，在措辞方面对商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定更加精准、严谨。
亮点二：删除对被拆迁人予以特别保护的规定
拆迁初期，房地产市场管理机制不够完善、市场功能尚不健全，时有发生拆迁人恶意违反拆迁补偿安置协议，将属于被拆迁人位置、用途特定的房屋以商品房的价格卖给第三人从中牟利，损害被拆迁人财产权利的情形。原《解释》为保障被拆迁人的合法权益规定，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。原《解释》对被拆迁人予以特别保护，将其享有的拆迁安置房屋债权作为一种特殊债权，赋予其物权优先效力，但《民法典》第一百一十六条明确规定：“ 物权的种类和内容，由法律规定。”该规定是否突破了物权法定原则，一直存在争议。所以，为与《民法典》体系保持一致，此次修订将该条款删除。
《解释》删除对被拆迁人特别保护规定后，被拆迁人不再享有优先取得补偿安置房屋的特别权利。
亮点三：删除关于买受人主张“惩罚性赔偿”条款
原《解释》第八条、第九条规定了由于出卖人恶意违约或故意隐瞒，致使买受人无法取得房屋的五种情形，在这五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即出卖人的惩罚性赔偿责任，也就是通常所说的“退一赔一”。但如今，我国房地产市场主管部门对房地产交易的监督和查处趋于全面。随着“网签备案”制度全面推行，商品房状态信息公开可查已有效遏制了隐瞒抵押、一房二卖等行为。
鉴于《解释》删除了惩罚性赔偿规定，买受人在购房过程中需留意房屋的预售许可、抵押情况、网签情况，实地考察；其次，在签订购房合同前仔细查看合同条款，尤其是保证与承诺条款、违约责任条款；最后，若出卖人存在恶意违约或故意隐瞒等行为，买受人可依据《民法典》《消费者权益保护法》及相关法律法规主张权益。
亮点四：删除面积误差处理规则
实践中各地房地产行业主管部门制定的《商品房买卖合同示范文本》中将“面积差异处理方式”条款写入合同，要求开发商与买受人就商品房面积差异处理在商品房买卖合同中予以约定。这也符合《民法典》进一步拓展合同自由原则、尊重当事人意思自治的精神。
亮点五：商品房买卖合同解除权
对于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，《解释》第十一条规定“经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”此条款与《民法典》第五百六十四条关于解除权行使期限的规定相契合。其中，一年为除斥期间，不中止、不中断、不延长，逾期不行使权利，则权利消灭。
附变化对比表：