签订了抵押合同就万事大吉？办理了抵押登记就高枕无忧？别太天真！

不动产作为价值较高且比较稳定的财产，在市场主体之间发生债权债务关系时，作为债权的担保愈发受到债权人的青睐。然而，签订了抵押合同就以为万事大吉了吗？办理了抵押登记就可以高枕无忧了吗？债权人万不可盲目乐观，抵押权的设立与实现背后还有这些风险：
不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立
案情简述：
张某向赵某借款30万元，约定借款期限为一年，由张某的朋友吴某以其一处自有房产为该债务提供抵押担保。双方签订抵押合同，吴某将房屋所有权证交给赵某保管，但并未到房屋登记管理中心办理抵押登记。一年后借款到期，张某并未归还借款，赵某到抵押房产处才发现，房主已更换为刘某。原来吴某签订抵押合同后，就到房屋登记管理中心办理了房屋所有权证遗失手续，之后不久就将房屋出售给了刘某，并办理了过户手续。
在这种情况下，赵某应该如何向吴某主张权利？
法律分析：
《物权法》第一百八十七条规定：“ 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”该条款提到的第一百八十条第一款第一项至第三项分别为：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
根据上述法律规定可知，不动产抵押未办理抵押登记，则抵押权未设立，债权人无法就抵押的不动产享有变价处分及优先受偿的权利。但未办理不动产抵押登记，并不影响抵押合同的成立。
在实践中，若因债务人自身原因未办理抵押登记，且抵押合同中未约定抵押权未设立时的违约责任，债权人可主张抵押人在抵押物价值范围内承担债务清偿责任。
主债权诉讼时效丧失，抵押权消灭
案情简述：
王某与李某签订协议书，约定王某从李某处借款50万元，借款期限为一个月，王某以其一处自有房产为该债务提供抵押担保。随后双方在有权部门办理了涉案房屋的抵押登记手续，债权数额为人民币50万元。后李某未在诉讼时效期间内向王某主张债权及抵押权，王某诉至法院，请求判令：李某协助王某办理注销涉案房屋的抵押登记手续。一审判决支持原告诉请，李某不服，上诉至上一级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。
法律分析：
《物权法》第二百零二条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
此处“人民法院不予保护”，应理解为抵押权的权利本体消灭，而非抵押权人的胜诉权消灭，即只要抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，抵押权本身就因期间的经过而灭失。
抵押权作为担保物权，具有从属性，其体现之一即为效力上的从属性。抵押权所担保的实际上是债权人请求债务人履行债务的请求权，因此抵押权实际上是依附于债权请求权能之上的权利。诉讼时效经过后，主债权中的请求权能已经消灭，抵押权无所依附。因此，主债权诉讼时效经过后，具有从属性质的抵押权的效力即消灭。故有抵押担保的债权人不能因为有抵押权的存在而有恃无恐，要在诉讼时效期间内积极主张债权及抵押权，防止抵押权因诉讼时效经过而归于消灭。
还需注意的是，因债权人未在诉讼时效期间内行使抵押权，导致抵押权消灭的，抵押人可要求抵押权人协助办理抵押权注销登记手续，如抵押权人拒不配合的，抵押人可通过诉讼的方式获得相应生效法律文书后，单方面向不动产登记机关申请注销抵押登记。
小 结
不动产抵押作为市场主体之间债权债务关系有效、稳定、优质的担保方式，本应在当事人之间债务发生争议时有效保障债权人顺利实现债权，但在实践中，债权人往往由于疏忽或法律意识的缺乏，不办理抵押登记手续、不积极主张抵押权的情形时常出现。本文旨在提醒市场主体审慎订约、严格履约，做好风险的前置把控，积极主张权利，以防自身权利受到损害。