目 录
一、政府投资项目代建制
二、代建制的优势
三、《民法典》视角下委托代建合同的法律性质
四、代建合同与委托合同、施工合同及合作开发合同的区别
五、政府委托代建的招投标程序争议
六、政府代建主体资质问题
七、郧和律师实务建议
01 政府投资项目代建制
（一）2004年国务院发布《国务院关于投资体制改革的决定》，第三条“完善政府投资体制，规范政府投资行为”中，提到对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”，该文件系首次在国务院文件中确认代建制模式。
政府投资项目代建制，是指通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位的制度。
（二）代建制适用于政府投资的非经营性项目或公益项目
1、党委、人大、政府、政协机关和所属部门、事业单位及社会团体的办公、业务用房及培训、教育中心等；
2、公检法司机关和看守所、劳教所、监狱等政法设施及消防设施等；
3、科学、教育、文化、卫生、广电、体育、民政及社会福利等社会事业建设项目；
4、环境保护、市政设施、农林水利、生态治理等公用工程项目；
5、其他非经营性政府投资建设项目，例如，旧村改造安置房（包括改造项目内的市政设施和公建配套项目）建设实行代建制。
02 代建制的优势
代建一般涉及三方，即投资单位（委托方）、代建单位（受托方）、使用单位（指项目建成后实际接受、使用、管理并拥有项目产权的法人或组织），采用投资、建设、管理、使用相分离的原则，政府投资支付代建费用，由代建人与承包人签订《施工合同》，工程款支付义务实际由代建人承担，只是最终的费用来源于政府投资，该种方式一定程度上避免了政府作为发包人应当承担的风险。
03《民法典》视角下委托代建合同的法律性质
在委托代建合同中，持有土地使用权的业主作为委托方，约定由代建方提供项目开发专业服务，服务范围可以包括建设项目的前期审批、项目策划与定位、可行性研究调查、规划和设计，中期施工建设、项目销售或招商，后期物业管理和自持期间运营等，从服务范围、方式和内容以及双方之间的关系来看，委托代建合同显然具有委托合同的特征。
实践中，政府代建制中的代建单位往往履行项目业主（建设单位）的职责，建设手续以代建单位名义办理，由代建单位同承包人直接签订勘察、设计、施工、监理等合同。
除传统的政府代建项目外，常见的商业委托代建合同内容庞杂，委托方和代建方通常可以根据商业目的，灵活安排合同内容，除常见的委托合同内容外，还往往可能包括承揽合同（如以提供工作报告成果为标志的规划和设计服务、可研报告服务等）、建设工程合同（包含勘察、设计、施工内容）、物业管理合同（包含物业管理类合同）以及大量非典型合同内容，如合作开发、公司治理权利义务安排等内容，显然已经超出委托合同所能涵盖的范围，而构成不同类型的混合合同。
厘清委托代建合同的合同性质的目的在于，不能仅根据“委托”二字即将该合同归入委托合同类别，从而适用“委托合同”相关的法律规范，如《民法典》第933条规定的委托方和受托方的任意解除权。
因此，《委托代建合同》是包含了委托合同关系在内的、兼具其他不可分的典型合同或无名合同内容在内的混合合同，不属于单一的、典型的委托合同，应当根据代建合同具体的权利义务和委托代建关系，整体安排确定各方的法律关系，继而确定所适用的相应法律规范。
比如，合同中约定代建方不承担具体的勘察、设计、施工等具体的建设工程实施工作，只承担建设组织和投资管理等工作时，委托代建合同就不构成建设工程合同；若代建方承担具体的建设工程实施工作，则委托代建合同应定性为包含建设工程合同在内的混合合同。
04 代建合同与委托合同、施工合同及合作开发合同的区别
一、政府投资项目代建制
二、代建制的优势
三、《民法典》视角下委托代建合同的法律性质
四、代建合同与委托合同、施工合同及合作开发合同的区别
五、政府委托代建的招投标程序争议
六、政府代建主体资质问题
七、郧和律师实务建议
01 政府投资项目代建制
（一）2004年国务院发布《国务院关于投资体制改革的决定》，第三条“完善政府投资体制，规范政府投资行为”中，提到对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”，该文件系首次在国务院文件中确认代建制模式。
政府投资项目代建制，是指通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位的制度。
（二）代建制适用于政府投资的非经营性项目或公益项目
1、党委、人大、政府、政协机关和所属部门、事业单位及社会团体的办公、业务用房及培训、教育中心等；
2、公检法司机关和看守所、劳教所、监狱等政法设施及消防设施等；
3、科学、教育、文化、卫生、广电、体育、民政及社会福利等社会事业建设项目；
4、环境保护、市政设施、农林水利、生态治理等公用工程项目；
5、其他非经营性政府投资建设项目，例如，旧村改造安置房（包括改造项目内的市政设施和公建配套项目）建设实行代建制。
02 代建制的优势
代建一般涉及三方，即投资单位（委托方）、代建单位（受托方）、使用单位（指项目建成后实际接受、使用、管理并拥有项目产权的法人或组织），采用投资、建设、管理、使用相分离的原则，政府投资支付代建费用，由代建人与承包人签订《施工合同》，工程款支付义务实际由代建人承担，只是最终的费用来源于政府投资，该种方式一定程度上避免了政府作为发包人应当承担的风险。
03《民法典》视角下委托代建合同的法律性质
在委托代建合同中，持有土地使用权的业主作为委托方，约定由代建方提供项目开发专业服务，服务范围可以包括建设项目的前期审批、项目策划与定位、可行性研究调查、规划和设计，中期施工建设、项目销售或招商，后期物业管理和自持期间运营等，从服务范围、方式和内容以及双方之间的关系来看，委托代建合同显然具有委托合同的特征。
实践中，政府代建制中的代建单位往往履行项目业主（建设单位）的职责，建设手续以代建单位名义办理，由代建单位同承包人直接签订勘察、设计、施工、监理等合同。
除传统的政府代建项目外，常见的商业委托代建合同内容庞杂，委托方和代建方通常可以根据商业目的，灵活安排合同内容，除常见的委托合同内容外，还往往可能包括承揽合同（如以提供工作报告成果为标志的规划和设计服务、可研报告服务等）、建设工程合同（包含勘察、设计、施工内容）、物业管理合同（包含物业管理类合同）以及大量非典型合同内容，如合作开发、公司治理权利义务安排等内容，显然已经超出委托合同所能涵盖的范围，而构成不同类型的混合合同。
厘清委托代建合同的合同性质的目的在于，不能仅根据“委托”二字即将该合同归入委托合同类别，从而适用“委托合同”相关的法律规范，如《民法典》第933条规定的委托方和受托方的任意解除权。
因此，《委托代建合同》是包含了委托合同关系在内的、兼具其他不可分的典型合同或无名合同内容在内的混合合同，不属于单一的、典型的委托合同，应当根据代建合同具体的权利义务和委托代建关系，整体安排确定各方的法律关系，继而确定所适用的相应法律规范。
比如，合同中约定代建方不承担具体的勘察、设计、施工等具体的建设工程实施工作，只承担建设组织和投资管理等工作时，委托代建合同就不构成建设工程合同；若代建方承担具体的建设工程实施工作，则委托代建合同应定性为包含建设工程合同在内的混合合同。
04 代建合同与委托合同、施工合同及合作开发合同的区别