拍卖合同纠纷的实务探讨

美国经济学家麦卡菲曾说过：拍卖是一种市场状态，此市场状态在市场参与者标价基础上具有决定资源配置和资源价格的明确规则。诚然，拍卖作为一种特殊的买卖方式，对于财产的自由流转以及经济形式多样化均发挥着重要作用。我国现行《拍卖法》则将“拍卖”定义为以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
《拍卖法》规定的过于宽泛使得“拍卖当事人”的权利义务分配成为裁判实践中的疑难问题。
委托人 委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或其他组织；有权确定拍卖标的的保留价（最低价），且委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。
拍卖人 依法设立的从事拍卖活动的企业法人（如拍卖行、拍卖公司）；要求有100万元以上的注册资本，如果经营文物拍卖，注册资本需达到1000万元以上。
竞买人 参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织；竞买人一经应价，不得撤回，当其他竞买人有更高应价时，其应价丧失约束力。
江苏高院再审案例
A银行委托B拍卖公司拍卖其房产，A银行委托的评估公司评估该房产建筑面积为3514㎡。B拍卖公司后在报纸上刊登拍卖公告，载明该房产面积约为3600㎡，参考价为4000万元。拍卖会当天，B评估公司向竞买人发放了《特别规定》等材料，其中《特别规定》写明拍卖房产建筑面积约为3600㎡，房屋面积均是暂测使用面积（不含公用面积）。C作为竞买人参加拍卖会，并最终以4650万元的价格竞得该房产，并支付佣金136.8万元。会后，C所委托的第三方机构测量该房产的总转让面积仅为3176㎡。因此，C诉至法院，要求A银行与B拍卖公司返还面积大幅缩水而产生的购房款及相应的拍卖佣金。经法院委托鉴定机构测量涉案房产面积，拍卖房产总建筑面积共计3015.76㎡，公用建筑面积533.34㎡。
1、委托人
案例中的A银行就是拍卖当事人中的“委托人”。拍卖合同关系中，委托人对于拍卖标的一般享有所有权或者依法可以处分，在委托人缺乏上述权利的情况下，其处分拍卖标的的权利将有严重瑕疵，从而影响委托拍卖合同的效力。法律要求委托人对于拍卖标的所享有的权利底线为“依法可以处分”，实践中往往体现为某种授权。
A银行对于拍卖标的享有所有权，其与B拍卖公司之间的委托拍卖关系依法成立，但其所委托的评估公司所评估出来的结果（建筑面积约为3514㎡）未区分房屋的实际使用面积与公用面积，致使B拍卖公司的拍卖公告及其所派发的《特别规定》均标示房屋建筑面积（不含公用面积）约3600㎡，造成了竞买人C的误解。
2、拍卖人
相较于委托人，拍卖人所涉及的权利义务关系更为复杂，作为专业的拍卖公司，其对拍卖标的负有更高的注意义务，且应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，该告知义务具有法定性，不因竞买人知道该瑕疵而免除，也不因其不影响交易达成而免除。
拍卖人就瑕疵告知义务的履行负有严格的证明责任，这是基于拍卖人比竞买人具有更强的专业优势，更容易获知瑕疵信息和规避风险，除非拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，则可不承担瑕疵担保责任，但该声明应在拍卖前主动且明示地告知竞买人。另外，拍卖人有时采取格式条款的方式约定免责事由，但也需要履行免责条款的提示说明义务，并对此承担举证责任，同时，裁判机关也要审查免责条款的效力。
最高院（2012）民提字第161号
据此，应当认定拍卖中心在拍卖前已经声明拍卖标的的质量以拍卖时的实物现状为准、数量以到港卸货后未移动的实物现状为准，其向竞买人提供岚山检验检疫局商检报告的目的并非担保拍卖标的的真伪或者品质。拍卖中心的该项声明构成《拍卖法》第六十一条所规定的拍卖标的瑕疵担保免责声明。中瑞公司参加竞买的行为表明了其对拍卖标的现状的认可。
当然，拍卖人对于拍卖标的的审查义务也并非无穷尽的，根据《拍卖法》第42条的规定，拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实，即只要委托人提供了足以证明其对拍卖标的有处分权的证明文件，拍卖人则只需要对该部分证明文件的真实完整性进行审查。
3、竞买人
虽然《拍卖法》没有明确规定竞买人的审查及注意义务，但从交易习惯上考虑，竞买人作为适格的民事主体，其对于拍卖标的物和拍卖风险应有合理的预见，也应更为关注拍卖标的物的实际状况和可能存在的瑕疵，所以拍卖人应该仔细阅读拍卖人发布的拍卖公告以及发放的《拍卖目录》、《拍卖须知》、《拍卖规则》等书面材料，对拍卖标的有全面的了解，否则一旦拍卖成交且签署了《成交确认书》，除非存在足以影响合同效力的因素，拍卖合同即成立生效，竞买人其后再以其不了解拍卖标的为由拒绝承认拍卖效力，则不会得到支持。
案例分析
本案中，由于A银行、B拍卖公司对于拍卖房产的描述存在前后不一的情况，存在一般过失，使竞买人对于房屋面积产生重大误解，从而做出错误的意思表示，构成法律上的重大误解。竞买人C有权据此请求法院撤销《成交确认书》并请求民事赔偿，但竞买人C能否在已取得拍卖房产所有权的情况下，请求按房屋减少的面积返还房屋拍卖款及拍卖佣金？该案经两审法院及再审法院的认定，均对此给出了否定的答案，理由主要基于以下几点：
拍卖特点为价高者得，如果允许更改成交价格，对其他竞买者并不公平，有违拍卖的公正诚信原则。
拍卖标的物的成交价值是竞买人的出价而非其固有价值，拍卖中的要约与承诺反置，买受人发出订立合同的要约，拍卖师一锤定音则构成承诺，故在发生重大误解情况下，会涉及许多竞买人的利益。
虽然本案竞买人C对于拍卖标的存在重大误解，但不代表所有参加竞拍的竞买人均产生误解，故不能排除有竞买人的出价是在知悉拍卖房屋的实际使用面积条件下所做出的，所以在发生重大误解的情况下，如果采取变更成交价格的方式，会阻断其他竞买人成为买受人的可能，从而损害委托人与其他竞买人的合法权益。
最终，江苏高院认可原审法院驳回竞买人C要求返还房屋拍卖款及相应佣金请求的判决，裁定驳回C的再审申请。