《民法典》合同编之中介权益的保护

随着人才引进政策的正确实施，户籍制度的放开，西安市作为新一线城市，2016-2019年三年时间疯狂引进各类人才128.87万，一跃成为又一个人口过千万的城市。同时，人才的引进也在变向推动房地产市场交易活动的火爆开展，有数据显示，2018年西安房价涨幅22.4%，2019年房价涨幅为28%，同期涨幅均为全国第一。
房地产市场的火爆，二手房交易市场不断升温，参考已废止的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5％计收。结合实际情况，二手房中介服务费普遍在1.5%-3%这个区间范围，以一套价格150万的二手房计算，仅中介服务费就在2.25-4.5万之间，在这种情况下，不少买方绕开中介人，直接与卖方签《房屋买卖合同》，规避中介服务费的支付，即“跳单”行为。中介从业人员也会产生同样的顾虑，即已促成买方与卖方达成合意，但双方却绕过中介签订合同，这种情况下，中介人的合法权益该如何保护？
针对此种情形，最新颁布的《民法典》第九百六十五条明确规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条规定，从法律层面保护了中介服务者的权益，让违背诚信的买方支付应付的对价，履行应有的义务，也更好地保护中介人的利益。
在本次《民法典》颁布前，法律并未对本文所述情形作出类似明确的规定，但是，在最高院颁布的《第一批指导性案例》中，上海市第二中级人民法院作出的（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决书阐述到：“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。”
在《人民法院案例选》2012年第1辑中，优选江苏省无锡市南长区人民法院作出的（2011）南民初字第11号民事判决书写到，房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，虽属于格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反《合同法》第40条的规定，该约定有效。居间合同委托人（即买方）对“跳单”行为没有正当抗辩理由，应依照约定，承担违约责任，赔偿居间人的损失，但考虑到居间人仅提供房源信息，未实际操作购房协议等情形，中介费可酌情少收。
鉴于上述法律规定及相关案例，中介人可以在买房看房前，要求买方签署《看房确认书》，确认书约定相关带看房屋注意事项，如禁止买方“跳单”及相应违约条款。在过程中如实告知买方带看房状况（是否抵押/租赁等等），注意留存相关资料，为自身合法权益的保护做足准备。
还需要注意的是，若同一套房源信息由多个中介人掌握，因为中介服务费存在差异，买方最终另行选择其他中介成交的行为不算跳单，买方有权选择报价低、服务好的中介人促成房屋买卖合同成立。
写在最后
任何一个行业，都有存在的价值，都对这个社会有着积极意义，房产中介行业也不例外，请大家多一些理解、尊重，也希望所有的从业人员能为每一位客户提供专业、诚信的服务。