至少 14 个烂尾楼涉 4.6 万业主公告「强制停贷」，强制停贷能否解决问题？

我看很多人说，天下苦秦久矣。众所周知，大秦朝是苛政猛于虎。但是到底秦朝法律有多严苛，没人知道，我给你们展示一下。
众所周知，银行的借款合同，是谁也不会看的，只会大笔一挥就签了。



我只是随便找了个烂尾楼的借款合同，这样的借款合同千千万万，内容都是一样的。
我截图这三页，第一页是讲，什么叫违约，第二页和第三页，是违约的后果是什么，违约后果一页纸都写不下，你都不得不佩服银行律师是多么的殚精竭虑，为他的客户提供了如此出色的法律服务。
大家可以看看，这次停贷函，涉及到的购房人违约有两种，我画框的部分，第一个是你停贷，不还款了，第二个是你明示不还款。也就是说当你发函署名的时候，按照银行让你签的合同，你就违约了。
违约的后果是什么？
他可以让你一次性归还本金利息，还要你律师费和违约金。
你败诉了还是不还？他就找你的存款划走，你在这家银行没账户，他就去法院找你其他账户，如果你有房子，他可以执行你其他房子，不是你买的这套，他也可以找开发商去要钱，前提是开发商有钱，如果开发商进入破重程序复工了，他可以去申报债权找管理人要钱，然后你还变成一般债权，房子还不能给你而是归法院了。
我没钱没房，我就是不执行？
除了银行算利息，法院也会算利息，不执行生效判决的滞纳金，是合法范围内的高利贷，只要你不还钱，几年之后你的收入增长就追不上这个滞纳金了，一辈子给银行打工。
违约了之后，银行会告你么？
答案是会的。
我在判决书的大数据库里，用“要求借款人立即清偿”做关键字，得到了如下大数据。按照现在的裁判文书上网率，实际的数字会远大于这个。
而更多的人，不用等下判决就屈服了。


在这些诉讼中，银行胜诉的比例有多高呢？答案是95.82%

因为大面积的停贷，银行考虑法不责众，于是不起诉的概率有多大呢？
首先，热搜会下去，就算平台不动手，两周过去，指不定那个男演员强奸、女艺人离婚，热度也就过去了。如果在这之前没有大规模的政策出台，那么就会出现“看似是众”，实则一盘散沙的局面。
首先，楼盘分散在全国各地。
然后，每个楼盘的业主也是分散的，是不团结甚至内部还有矛盾的，争吵不休。
第三，业主们的贷款银行是分散的，可能这家是农行，那家是工行。
所以当大浪褪去的时候，只有业主群的业主因为看得到群里面的人头数，以为自己是众，而可能你恰好是某个银行分行下面唯四不还款的客户，已经被银行打包给银行的外部律所，走法律程序，这些律所告赢了有律师费拿，他们怎么会管你可怜不可怜呢？
无论停贷活动造成什么样的影响，最重要的意义和目标，都不能停留在停贷，根本上还是要把房子盖起来。
把房子盖起来，既是容易的事情，也是困难的事情。
我先说说为什么容易？
要知道，中国的房子是很贵的，但是，盖房子很便宜。
五证齐全的项目，通常土地出让金已经交了，所以剩下的就是盖房子的成本。
现在中国房价普遍过万，少的也要大几千。但是盖房子，一平米可能也就是3000块钱，这还是涨了以后的价格。
钢筋、混凝土的价格，比土地出让金稳定多了。
所以对大部分烂尾楼来说，盖好房子要不了多少钱，大部分烂尾楼已经盖到封顶了，因为根据施工合同，封顶通常要结算工程款，如果按照50%算，那么也就是3000的一半。所以哪怕是最烂最烂的情况，所有房子都卖掉了，一平米1000~1500也可以包住。
但是，如果光给施工方盖完房子的费用，而不给人家前面的欠款，施工方也是不会把房子盖到竣工。施工方会三三两两的慢慢盖，直到有人给他打包票确定所有款项都能结清，他就盖的快了，几天就能盖一层出来。
在中国，施工是先垫钱盖房子，后结算款项，所以几乎所有烂尾楼停工的根本原因都是欠款未结清，所以我们的救命钱，并不是说是真个项目的所有权，只是一个“工程欠款”+“工程尾款”。
当然，要注意欠款中还分本金、利息和违约金，也不是都要给的。
我们可以把这个叫做“救命钱”，任何一个项目，救命钱都是一笔大数，可能几千万，可能几个亿，但是平均下来也就是一个亿吧，对于房地产项目来说，辗转腾挪搞出一个亿，有一百种办法。
比如接盘侠投资、贷款、各种政策、退税、退地、卖房子、变卖其他资产等等。光解决楼盘复工问题往往是很好解决的。
那为什么不盖呢？
缺这么多钱，那把这个钱找出来，就能盖房子么？
也不是，因为开发商还欠了一屁股外债，所以如果项目还有剩余的监管资金，或者剩余的房子，这些剩余的资产如果全给施工方，业主和施工方解脱了，银行等债主就不干了。
现在停贷活动针对的是发放按揭贷款，也就是借出购房款的银行，但是空手套白狼的开发商，一般都会把土地和在建工程给抵押出去，换取贷款，可以是银行，也可以是其他机构，甚至高利贷。
这些债主会第一时间去查封、保全，形式抵押权，还包括各种形式的以房抵债，所以我们的项目之所以停着不动，归根结底是钱和房子还不清开发商欠下的那个无底洞。
你可以当成家里媳妇有个傻弟弟，吃喝嫖赌欠下了高利贷，拿出一笔本金还款解决不了问题，因为高利贷已经利滚利，就算把他借的钱全还了，把房子都卖了，也还是还不干净。
这种情况下该怎么办呢？
要么，让开发商“死”，就是通过破产程序，把债减掉，要么，就是政府介入，搞个监管账户，然后通过各种途径腾出一笔资金，把钱通过监管账户给到施工方，保交房。
说起来容易，实际过程可以说是惊心动魄，一波三折。
但是我是觉得至少，当我们见招拆招，努力盖房，是克服层层阻力把案子立进去解决问题也好，又或者通过打官司反向推动政府和开发商把房子复工复建也好，总之，努力把房子盖起来，一定要比努力冒险搞停贷更符合我们的根本利益。
就算通过争取，拿到一个政策，确实有的，比如某烂尾楼所有业主都是工行贷款，工行经过协调已经同意给所有业主停一年。
那么不还贷问题解决了么？不还是要租房住。
一旦贷款问题解决了，大家妥协了，可能想要积极行动盖房子的人的数量就减少了。
所以任何时候都不应该把停贷作为首要目标，而是时时刻刻想着交房的事儿。
最后，其实我们在很多烂尾楼案子里，已经复工了，也有不少案子，停贷了。
我得说说停贷后面的事儿。
比方说，贷款总共是360期，30年，一年12期。
我贷款100万，利息大概也是100万，那么这个360期我们平均分一下，就是每个月5500。
因为维权行动，停贷一年，也就是少了12期，对吧，那么这个66000就是我们没有还的钱，停贷并不是说这个66000就免了。
房子复工之后，你如果还想要这个房子，不想落入“一般债权”，钱房两空，你就肯定要把这个66000补上，那么有两种形式。
第一种，还款还是360期，中间少还的66000分散到后面没还的300期，每期多还220，从5500变成了5720。

第二种，还款从360期，变成372期。

这样等于借款从30年变成31年，这样虽然每期还是5500，但是会多出一年利息。
实际计算要比这个稍微复杂一些，但是大致上就是我说的这两种意思，大家能理解怎么回事就好。
所以就算很努力，冒了很大风险，争取到的停贷，可能你会发现并没有想的那么美，要么还款的压力变大了，要么利息变多了。
所以总的来讲，还是大家多重视要房子的事情。
把贷款停了，只是解决一时的困难。如果我们认为这房子会永远盖不起来，20年、30年的一直这么烂着，看不到希望，那我也觉得停贷很有价值。
问题是房子是能盖起来的，可能努力1年、2年、3年，他并不比停贷难多少。
而一旦房子能盖，那么迟早还是要还这个贷款。
现在全国这么多烂尾楼，虽然每个烂尾楼业主，包括可能有一些政府、银行都是第一次遇到类似的问题，但是全国来看已经有无数的实践经验，就是妥善的化解了很多楼盘。
烂尾楼复工的办法多着呢，有一百种办法，实在实在不行了，还有终极解决方案，或者从天而降一个救市计划，国家印钱盖房子，或者老百姓自救，每家一平米多出个1500。
但是自救的问题就又回来了，找到钱很容易，让钱安全的到施工方手里，绕开开发商这个搅屎棍，躲过银行和高利贷，要想让资金安全落地，房子顺利竣工，还是大概率要依靠法律途径解决。
如果你相信未来20年房子都那么一直烂着，停贷我支持你。
如果你相信努力两三年可以把房子盖起来，可能你争取停贷也得花这么久的时间，这两件事不是一前一后，前因后果，而是两条腿可以同时走的，说不定这边刚拿到停贷的好消息，那边就复工了，所以一定要分清主次。