《民法典》中的抵押权制度有哪些值得注意的点？

相信很多朋友都最近都在学习、讨论与我们生活息息相关的“百科全书”——《中华人民共和国民法典》。虽说离《民法典》正式实施还有半年的时间，但这1260条法条还是让小师妹倍感头秃，不知从哪里下手。幸好我们高庭所薛蓓蓓同学先把其中抵押权制度的注意点整理分享了出来，和小师妹一起来学习一下吧。
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。民法典作为一部“社会生活的百科全书”，在全面依法治国进程中有里程碑意义。
虽然没有“平生所学，俱付东流”那么夸张，但也警醒着我们“同志仍需努力”。
那么言归正传，《民法典》出台后，关于抵押权制度有哪些值得我们注意的点？
1、抵押权与租赁权对抗的问题
《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。而《民法典》第405条作出了新的规定，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《物权法》规定了在先租后抵的情况下，抵押不破租赁的原则，但由于规定不明确，现实中常出现抵押人与第三人倒签租赁合同，损害抵押权人利益的情况；又或者抵押人与抵押权人签订抵押合同后在未办理抵押登记的情况下与不知情的第三人签订租赁合同，由于此时承租人无法通过抵押登记查询到抵押事实，承租人的利益可能受损。
《民法典》将租赁权对抗抵押权的时间节点由“抵押权设立前”改为“抵押权设立前+转移占有”，使得先租后抵这个问题进一步完善。但依旧存在一个问题，《民法典》第403条，以动产抵押的，抵押物自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。此处的“善意第三人”是否包括承租人？依原《物权法》之规定，似应包括承租人。
2、抵押人的处分权问题
《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《民法典》放开了对抵押物交易的限制，抵押人转让抵押财产无需征得抵押权人同意，抵押权的追及力得到确认，在抵押物发生转让后，抵押权将追及至新的所有人，有利于促进市场交易，在一定程度上保障了抵押人的利益。但这里可能存在一点问题，如抵押人滥用处分权处分抵押物，抵押权人如需证明抵押财产转让可能损害抵押权的，证明难度较大，且结合案件事实的复杂性，价格评估区间较大，可能损害抵押权人利益；现实中对于已经办理抵押登记的不动产、船舶车辆等转让，登记机构在涂销抵押登记前不会办理过户登记，抵押人的转让权如何保障？抵押物转让后，买受人对债权人的抵押担保责任如何确定？因此笔者认为还是需要相关配套解释对抵押人的处分权加以明确。
3、抵押权与质权并存时的清偿顺位问题
《担保法司法解释》第79条第1款的规定：“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。”《九民纪要》第65条则明确，“同一动产上同时设立质权和抵押权的，应当参照适用《物权法》第199条的规定，根据是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序：质权有效设立、抵押权办理了抵押登记的，按照公示先后确定清偿顺序；顺序相同的，按照债权比例清偿；质权有效设立，抵押权未办理抵押登记的，质权优先于抵押权；质权未有效设立，抵押权未办理抵押登记的，因此时抵押权已经有效设立，故抵押权优先受偿。 根据《物权法》第178条规定的精神，《担保法司法解释》第79条第1款不再适用。”《九民纪要》将《担保法司法解释》第79条第1款予以废除，而《民法典》进一步明确了抵押权、质权并存时顺位如何确定的问题，有助于解决当事人对权利顺位的争议。其第415条规定，同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。因而，动产的登记与交付被赋予同等的效力；当二者发生冲突时，以它们发生的时间为序来决定何者优先受偿。在实践中，能够适用《民法典》的优先适用《民法典》，出现界定不清的，可以参考《九民纪要》的相关内容。