夫妻之间那点事儿（三）——父母出资为子女购买的房屋如何确定产权

导 读
夫妻之间的法律关系，其实并不简单。从不同角度看，可分为婚前关系和婚后关系，人身关系和财产关系，内部关系和外部关系，等等。从具体问题看，如何确定夫妻共同财产和个人财产，如何确定夫妻共同债务和个人债务，夫妻一方处分了夫妻共同财产的行为效力如何，父母出资为子女购买的房屋如何确定产权，离婚时如何确定夫妻感情确已破裂，等等，这些问题都比较复杂。
本期为你阐释“父母出资为子女购买的房屋如何确定产权”。因为昨天，貂蝉来律师事务所咨询了一个案件，情况如下：
案 情
貂蝉嫁给吕布之后，吕布的父母出资购买了二套房屋，一套给吕布和貂蝉做婚房，产权登记在吕布一人名下，另一套给吕布和貂蝉做投资，产权登记在吕布和貂蝉二人名下。后来貂蝉和吕布产生矛盾，想要离婚。貂蝉问：该二套房屋属于吕布的个人财产还是夫妻共同财产？
法条
《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第一款：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”第二款：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”第二款：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
分 析
在《婚姻法司法解释（三）》出台前，根据《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款的规定，可做如下理解：对于吕布父母的出资，如果吕布父母没有明确表示只赠与吕布一方的话，就应当认定为是对吕布和貂蝉夫妻双方的赠与。故，该二套房屋应认定为吕布和貂蝉的夫妻共同财产，即使房屋产权登记在吕布一人名下。对于“父母明确表示赠与一方的”,该内容如何认定，较难把握。
在《婚姻法司法解释（三）》出台后，我们知道，房屋产权登记在吕布一人名下，即是吕布父母明确表示其出资只赠与吕布一方的表达，该房屋应认定为吕布一方的个人财产。房屋产权登记在吕布和貂蝉两人名下，则适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款规定，该出资应当认定为对吕布和貂蝉夫妻双方的赠与，该房屋应认定为吕布和貂蝉的夫妻共同财产。这样就十分明确了。
由此可以看出，上述两条款的关系是一般规定与特殊规定的关系，《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款是一般规定，《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款是特殊规定。
阐 释
实践中，婚后由父母出资为子女购置房屋的情况相当复杂，有一方父母出资的，也有双方父母出资的。
在一方父母出资的情况下，有全额出资的，也有部分出资的。第一，在全额出资的情况下，一是产权登记在夫妻双方名下，这是对夫妻双方的赠与，房屋自然是夫妻共同财产。二是产权登记在出资人子女名下，则适用《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款规定，视为只对自己子女一方的赠与，房屋是其个人财产。本条款内容暗含了全额出资的意思。三是产权登记在出资人子女的配偶名下，除非当事人有证据证明出资者明确表示向其一方赠与，否则应认定为对双方的赠与，房屋属于夫妻共同财产。第二，在部分出资的情况下，产权不管登记在夫妻哪一方名下，房屋都属于夫妻共同财产。如夫妻一方有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系，则借贷关系成立。当然，该证据应当是在离婚诉讼前形成的。如不能证明是借贷关系，从社会常理出发，应推定为赠与。离婚诉讼中父母做出不是赠与的意思表示，尚不足以推翻对赠与的推定。
在双方父母都出资的情况下，有全额出资的，也有部分出资的。第一，在全额出资的情况下，适用《婚姻法司法解释（三）》第七条第二款规定。本条款内容也暗含了全额出资的意思。一方面，产权登记在一方子女名下的，房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。另一方面，如果产权登记在双方子女名下，则房屋属于夫妻共同财产，一般情况下是共同共有，离婚时均分。第二，在部分出资的情况下，同前述一方父母部分出资的情况一样认定。
以上情况说的是房屋产权都已登记。如果房屋产权没有登记，该如何认定？很简单，直接适用《婚姻法司法解释（二）》第二十一条。第一款：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”第二款：“当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
以上情况说的是婚后。如果是婚前，该如何认定？则直接适用《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第一款。当然，现实中可能还有更复杂的情况，这里就不再分析了。具体案件再具体分析吧。