执行法律关系纷繁复杂，执行中各方合法权益受到侵害的情形在所难免，而执行异议之诉是执行救济的重要途径，既可以保障案外人的实体权利，完善司法救济制度，又可以维护各方主体的合法权益。
在我国实行不动产物权登记生效原则。房屋买受人与出卖人签订买卖合同后享有的并非物权，而是债权请求权。也就是说，买受人在签订买卖合同后并不能直接取得房屋的所有权，在房屋办理过户登记前，房屋的所有权仍属于出卖人，买受人对于其购买的房屋仅享有未来请求将房屋过户至其名下的债权请求权（物权期待权）。
现实生活中因种种原因存在大量买房不过户的现象。那么在执行过程中，对于未办理过户登记的房屋买受人，其权益该如何保护？
01在民事执行领域，对于买受人物权期待权保护的法律依据
法律依据 | 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）法释〔2020〕21号 简称：《执行异议和复议规定》 | 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）法释〔2020〕21号 简称：《查封、扣押、冻结规定》 |
具体内容 | 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 | 第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 说明：原《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008修正）第十七条 |
02法律依据的适用方法
1. 《执行异议和复议规定》第28条与第29条的比较适用
【案例援引】
最高人民法院指导案例156号
《王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》
【裁判要点】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第29条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第28条或者第29条规定；案外人主张适用第28条规定的，人民法院应予审查。
最高法院认为：
《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
2. 《执行异议和复议规定》第28条与《查封、扣押、冻结规定》第15条的比较适用
【案例援引】
最高人民法院（2018）最高法民申5189号
《再审申请人高兰香因与被申请人福建众亨泰建设工程有限公司及一审被告福建雅府房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》
【裁判要点】
《执行异议复议规定》第28条对《查封、扣押、冻结规定》第15条中的不动产能否排除强制执行情形进行了细化和完善。前者适用一切登记的财产，后者适用于不动产。
最高法院认为：
《执行异议复议规定》第二十八条关于不动产买受人对不动产提出异议时审查标准的规定，亦涉及无过错买受人民事权益的保护，同样可以作为判断高兰香民事权益能否排除强制执行的依据。《查封、扣押、冻结规定》第十七条对需要办理过户登记的财产能否排除强制执行作出了规定，《执行异议复议规定》第二十八条对不动产能否排除强制执行进行了细化和完善，虽然两者系分别针对执行程序中的执行行为与执行异议办理所作的规定，但关于排除强制执行、保护无过错买受人民事权益的意旨相同，并不存在矛盾冲突，其关于能否排除强制执行的规定在本案中均可予以适用。因此，在案外人执行异议之诉程序中，适用《查封扣押冻结规定》《执行异议复议规定》关于案外人民事权益能否排除强制执行的规定，有利于充分保护案外人的民事权益，亦有利于人民法院规范、统一民事诉讼和执行尺度。
03执行异议之诉案件中，人民法院的主要裁判观点
1. 法院能否强制执行的关键在于房屋买受人对未办理过户登记是否存在过错。“买受人对未办理房屋过户存在过错”应当如何理解？
《执行异议复议规定》赋予不动产买受人的债权请求权接近于物权的特别优先保护，使其可以排除法院的强制执行。法院在处理此类案件时，会严格审查不动产买受人未办理过户是否存在过错。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第127条针对“非因买受人自身原因”作出如下解释：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定为符合该条件。买受人无上述积极行为，其办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定为符合该条件。”
结合前述规定以及最高人民法院的相关案例，“买受人对未办理房屋过户存在过错”归纳为如下几种主要情形：
（1）买受人对他人权利障碍的忽略
买受人在购买案涉房屋时，如果存在房屋上设有抵押权，或出卖人尚未取得房产证等情形，则买受人应当预见到案涉房屋可能存在无法过户至自己名下的风险。当其作为案外人针对案涉房屋提出排除执行的请求时，法院一般会认为不能过户系出于买受人自身原因，从而认定其不享有足以排除执行的民事权益。
刘某朋、王某召再审审查与审判监督案【案号：（2020）最高法民申1100号】中，最高法院认为，刘某朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王某召向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王某召按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。刘某朋与王某召约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实，原判决认定系刘某朋自身原因未办理过户登记，并无不当。
中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司、张某华申请执行人执行异议之诉再审案【案号：（2020）最高法民再75号】中，最高法院认为，案涉购房合同均未按照约定办理相关登记，张某华未举证其曾经积极主张过备案的相关行为。案涉房屋为“预售商品房”，双方签订合同后理应及时办理商品房买卖合同网签和备案登记。且张某华购买案涉房屋的两份《商品房买卖合同》第二十八条约定：本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行。故张某华作为购房者，即使在不知晓房屋已设定抵押的情况下，也应积极办理案涉房屋的网签和备案登记，在此过程中，亦可发现案涉房屋有无权利负担等不利因素。然而张某华并未办理网签和备案登记，亦未举示证据证明其曾积极主张办理网签和备案登记。虽然案涉房屋抵押在前，但是该种消极行使自身权利的行为，亦导致其未能够在法院查封之前通过其他途径主张相应权利。不能排除申请执行人华融资产公司对案涉房屋的强制执行。
（2）买受人对政策限制的忽略
对于实践中存在的为了规避国家限制购房政策或隐瞒财产，通过订立房屋代持协议或借名买房合同等方式的借名买房行为，若实际买受人（借名人）以其系实际权利人为由，针对案涉房屋提出排除执行的请求的，法院往往会以房屋未登记在实际买受人名下系其自身原因导致为由，认定其不享有第28条规定的排除执行的民事权益。
此外，为了规避国家限制购房政策而实施借名买房行为的，人民法院案例中也有裁判观点认为，房屋代持协议因违反公序良俗而无效，法院认定其不满足第28条规定的第（一）项条件。但不论采用何种理由，借名买房的实际买受人以案外人身份提出排除执行的请求，法院均不予支持。
辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审案【案号：（2020）最高法民再328号】中最高法院认为，2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
王某兰与游某、聂某案外人执行异议之诉申诉、申请再审案【案号：（2019）渝民申2619号】中重庆市第三中级法院认为，王某兰提出其借用聂某的名义购买涉案房屋的主张，表明该房屋登记在聂某名下是王某兰的意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，聂某购买涉案房屋并登记为该房屋的所有权人，该房屋物权的变更经依法登记，已发生法律效力。王某兰借聂某的名义购买涉案房屋，王某兰可以依照其与聂某关于借名买房的相关约定，向房屋登记所有权人聂某主张将该房屋过户登记到王某兰名下，该权利属于债权请求权，故王某兰对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
（3）买受人消极不行使权利
购买案涉房屋后，买受人没有积极向出卖人主张办理过户登记的，往往因其怠于行使权利而被法院认定为未能办理过户系因买受人自身原因。买受人主张权利的方式通常包括与出卖人共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请、因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷而提起诉讼或仲裁等。若买受人提出排除执行的请求时，不能提供不动产登记机构受理申请或相关诉讼仲裁的证明，或者有其他合理理由并提交相应证据的，法院通常认定买受人对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。
高某、中国金融租赁有限公司执行异议之诉案【案号：（2020）最高法民终1203号】中最高法院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中高某并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故高某对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。
张某梅、魏某再审审查与审判监督案【案号：（2019）最高法民申4287号】中最高法院认为，根据本案查明的事实，张某梅、魏某系于一年后即2012年6月15日，才向鑫顺房产公司出具自书催告办证函要求办理过户登记手续，二人对房屋权属转移登记的办理怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。
2. 以房抵债情形能否依据《执行异议复议规定》第28条进行审理？
针对实践中存在的以房屋抵偿债务，债权人对抵债房屋提出排除执行的主张的，能否依据第28条规定认为债权人享有足以排除执行的民事权益这一问题，也是第28条实务运用中的一大争议。经过整理人民法院相关审判意见，笔者认为，关于以房抵债情形下案外人能否参照第28条排除对金钱债权的执行，应当根据所抵偿之债性质的不同进行区分认定。
（1）对于以房屋抵偿优先性债权的情形，一般认为可以排除对抵债房屋的执行。
庄某全、山西汇丰典当行有限责任公司案外人执行异议之诉案【案号：（2020）最高法民终1248号】中最高法院认为，案涉房屋系抵偿庄某全实际施工的世贸中心装修工程款，本身相较于汇丰典当行的普通债权具有一定优先性，故一审判决因登记原因否定庄某全就案涉房屋可以排除执行理据不足，应予纠正。
四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉案【案号：（2020）最高法民再352号】中最高法院认为，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
（2）对于以房屋抵偿普通债权的情形，最高法院的裁判有两种观点：
观点一：认为新的债权在性质上仍为金钱之债，案外人不能据此排除对经法院生效判决认定且具有强制执行力的金钱之债的执行。
《执行异议复议》28条规定的买受人是指无过错不动产买受人。债权人与债务人双方达成以房抵债的协议，但债务人应履行的原始义务并非房款，债权人取得房屋是基于双方之间抵债行为。换句话说，双方签订的《房屋买卖合同》实为消灭双方之间存在的债权债务关系，这与买受人为了实现对房屋的利用而直接购买房屋存在着较大的差异，不能据债务人与债权人双方签订的以房抵债协议就认定债权人享有物权期待权。因此，以房抵债的债权人不属于《执行异议复议》第28条规定的不动产买受人，不适用该条的相关规定。
刘某辉、青岛华东葡萄酿酒有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督案【案号：（2020）最高法民申3920号】中最高法院认为，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。
观点二：认为以物抵债可以参照第28条进行审理，只是为了防止案外人与被执行人虚构债务、逃避执行，法院要对订立买卖合同、支付房款、占有房屋的真实性、合法性等情况从严审查。
刘某玉、何某申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督案【案号：（2020）最高法民申5405号】中最高法院认为，由于刘某玉、何某与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》的目的是以房抵债，为防止当事人虚构债务、签订以房抵债协议逃避执行，对于此类情形下订立买卖合同、支付房款、占有房屋的真实性、合法性等情况均应从严审查。在案证据不足以证明刘某玉、何某以借款抵扣的方式向寅吾房产公司支付了全部购房款，其所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，原审判决准予执行案涉房产并无不当。
笔者赞同第二种观点，以房抵债的实质是将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，属于当事人在借款关系成立嗣后达成变更法律关系性质的一致意思表示，只要该法律关系性质的转变不存在虚构债务、逃避执行等非法目的，以房抵债行为的效力应当予以尊重，因抵债取得房屋的权利人应与直接出资购买房屋的权利人享有同等的保护。
3. 《执行异议复议规定》第28条规定的“不动产”，是否包括非住宅房屋？
《执行异议复议规定》第28条并未明确将执行标的限定为居住用房，依据最高人民法院在相关案例中的裁判观点，商铺等非住宅房屋可以作为第28条规定的不动产。在符合第28条规定的四个条件的前提下，可以认定案外人对商用性房屋享有足以排除执行的民事权益。且第28条第（二）项规定的“占有”条件，本身带有物权色彩，应当受到超出一般金钱债权的保护，不应再以居住为前提。
长城新盛信托有限责任公司、楼某涛案外人执行异议之诉案【案号：（2021）最高法民终667号】中最高法院认为，鉴于涉案房屋并非普通住宅，楼展涛、楼松涛以经营目的进行装修的行为已经构成对该房产的实际占有。
段某文、许某全案外人执行异议之诉再审审查与审判监督案【案号：（2020）最高法民申7026号】中最高法院认为，本案中许某全已提交充分证据证明永诚公司、许宇全之间存在债权债务关系，双方经协商约定以永诚公司开发的商铺抵债，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。为履行以房抵债协议，永诚公司与许某全签订书面《商品房买卖合同》，许某全亦以其270.4万元债权抵顶了相应房款，永诚公司对此予以确认。在人民法院查封之前，永诚公司已将案涉商铺交付许某全使用，案涉商铺未及时办理过户手续系因永诚公司未办理竣工验收及履行过户登记义务，非因许某全一方原因所致。上述情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，一、二审判决据此确认许宇全对案涉商铺享有排除人民法院强制执行的民事权益，事实及法律依据充分，并无不妥。
04对买受人的法律风险建议
房屋作为家庭重要财产，如何有效避免购买的房屋被法院强制执行，笔者建议：
（1）房屋买受人购房之前，要先行对房屋情况进行调查了解。商品房买受人应向开发商索要“五证”，并与开发商落实房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵。二手房购房人应要求出卖人提供房屋《不动产登记簿》，以落实房屋的登记所有权人以及房屋在出售前是否存在一房二卖、抵押、查封等权利瑕疵。对于存在前述权利瑕疵的房屋，在权利瑕疵消除以前，建议买受人不要购买，切勿为贪图便宜而存在侥幸心理。
（2）在房屋不存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应通过提起诉讼或者书面发函催告等形式，积极要求出卖人协助办理过户登记手续，及时行使“登记”的权利。同时，买受人应注意留存相关诉讼、发函文件，以证明已经为办理房屋过户登记进行了积极的努力，以证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”，避免未来进入诉讼程序被法院认定怠于履行权利，从而承担败诉的法律风险。
（3）如果房屋存在不能办理过户登记的客观情形时，买受人应注意保存相关证据。例如，因政府行为导致不能办理过户，应注意保存相关行政行为的证据；因出卖人涉诉所购房屋被法院查封，应注意保存法院保全、执行的文书等。
（4）如果房屋买卖合同明确约定买受人应按期履行一定义务的，买受人应依据合同约定积极履行义务。例如，在房屋存在抵押贷款的二手房买卖中，合同约定买受人应先向出卖人支付一定款项并由出卖人还清按揭贷款、解除房屋抵押后才能办理房屋过户手续，若买受人怠于履行付款义务，则将视为对办理产权登记手续存在不合理的迟延，未来存在被认定为对房屋未能办理过户登记手续有过错的法律风险。
（5）对于借名买房，如果借名目的是为了规避法律法规、政策（规避限购、限贷政策、逃避国家税收、隐藏财产、躲避债务等），则因实际购房人的购房目的具有可非难性，则实际购房人的利益无法通过现行法律得到有效保护。如果借名目的不涉及违反法律法规、政策或侵犯社会公共利益、违反公序良俗等情况，实际购房人在借他人名义购房之前，务必对被借名人的资信以及社会关系进行相应的调查，避免选择资信不佳或者存在潜在债务风险的人员代持房屋。
（6）如果房屋确因相关原因无法办理过户登记，房屋买受人也一定要对房屋先行占有，因为依据《执行异议复议规定》第28条及《查封、扣押、冻结规定》第15条规定，在房屋被查封前已合法占有房屋是房屋排除法院强制执行的必要条件之一，未实际占有房屋将不能产生排除强制执行的物权期待权。
我国并不是判例法国家，除本文所引述的最高人民法院156号指导案例外，其他援引案例对同类案件的审理和裁判仅具有参考意义但并无约束力。司法实践中，每个案件的细节千差万别，需要具体案件具体分析，切不可将本文裁判观点直接援引。