小投资，高回报？——产权式商铺产品模式浅析

好友鲍勃昨日沮丧告诉笔者，自己前几年花了十几万购买的产权式商铺“爆雷”，承诺的收益已近一年未支付，诉至法院胜诉却无财产可供执行，想转让商铺却无人“接盘”，不免心中郁结。像鲍勃一样仅因“小投资，高回报”的宣传起念而对背后的商业逻辑及法律关系不甚了解的投资者不在少数，笔者以本文尝试对产权式商铺销售模式现状进行浅析，以期“鲍勃们”更为理性、科学、合理的进行投资。
一、产权式商铺的概念和种类
产权式商铺最早兴起于20世纪70年代欧美发达国家，在我国的发展已有10余年。这是一种所有权和经营权相分离的新兴房地产商铺产品形式，其典型的运作模式为先由房地产开发企业开发建设商业项目，然后按照一定的布局和设计，将整片、大面积的区域分割成面积较小的若干单元（即产权式商铺），并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式将其交由房地产开发企业或第三方管理公司进行经营、管理、使用，房地产开发企业或第三方管理公司承诺给予投资者一定年限内(一般为5年至20年)固定或一定比例的租金或收益（即售后包租）。
目前，产权式商铺主要有两种形式：一种为“独立式”，即房地产开发企业对成片物业进行物理分割确定四至范围，以隔墙等形式在商铺间予以区分。业主拥有商铺的独立产权，可自营、出租或委托房地产开发企业或第三方管理公司经营；另一种为“虚拟式”，即房地产开发企业将成片物业进行抽象分割，商铺间无物理隔墙且不划分实际区域，所有权登记在业主名下。
而售后包租主要有三种形式：一是承诺每年支付一定比例的回报，也有将几年的租金一次性支付的；二是为了降低商铺购买门槛而把一个商铺分割成若干小商铺出售，从业主的购房款里直接抵扣一定比例（一般为5%～10%）的回报；三是房地产开发企业或管理公司与业主按一定的比例对租金进行分成，一般要求业主前几年免租，几年后才开始获得收益。
二、产权式商铺的优点
随着现代社会经济规模的不断发展，大型的商业体如雨后春笋般出现，随之出现了一个房地产开发企业必须面临的巨大难题，即开发大型商业体需要的巨额投资如何实现、充足的现金流是否能得以保证。大量的房地产开发企业并不具备诸如“万达”一般的雄厚实力以及一体化的自持物业运营能力，所以如果仅靠自持经营，资金回笼周期将会相当长，期间房地产开发企业要抵御各种商业、政策风险，对房地产开发企业而言风险过大且不利于企业的快速发展。同时，民间大量中小投资者手握一定资金，投资欲望强烈，如合理的对资源进行有效配置，则此问题即迎刃而解。
房地产开发企业将大型商业项目分割成众多小单元，以相对较小的成本投入、较高回报率的噱头来吸引众多中小投资者，在满足中小投资者追求高回报的需求的同时，又使自身获得较高收益，还实现了快速回笼资金的目的。因此，笔者认为产权式商铺的商业模式本身具有一定科学合理性，一定程度上对社会资源进行了优化配置，使大型商业项目的规模化复制推广成为可能，也进一步促进了商业的发展。
三、产权式商铺的相关法律规定
（一）物权的取得
根据《民法典》第一百一十六条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”我国现行法律暂未对产权式商铺尤其是其物权类型作出具体规定，对于产权式商铺能否作为物权的客体以及归属于哪种物权类型存在一定争议，归结起来，主要有两种学说观点：
否定说认为，根据物权法定原则，我国物权的种类和内容由法律规定。现有法律规定没有包含产权式商铺的“虚拟”所有权，因此，业主对产权式商铺所持有的所有权实际上没有物权法律依据。
肯定说认为，产权式商铺业主享有的所有权，法律并未对其所有权作出限制。产权式商铺构造上的独立性虽然没有住宅那么明确，表面上看，单个产权式商铺没有墙体或分割，这恰恰是产权式商铺实现功能的重要方式，从其图纸可以看出各商铺的位置、面积、四至都是具体确定的，而且产权式商铺通过登记予以公示亦表现出法律上的独立性。
（二）所有权、经营权、管理权的分离
产权式商铺最突出的特点就是实现了所有权、经营权、管理权的分离。根据2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”第四十五条规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”可见，住房和城乡建设部明令禁止开发商对未竣工商品房采用售后包租的形式进行销售。但一方面，现行规定禁止的是未竣工商品房的售后返租，未禁止已竣工商品房的售后返租；另一方面，禁止的是房地产开发企业售后返租，未禁止其关联公司或第三方管理公司的租赁管理行为。且鉴于该规定系部门规章，违反该规定并不直接导致合同无效的问题，违反该规定的其他法律后果亦尚未明确。
目前，产权式商铺运作模式一般由房地产开发企业进行销售，由关联企业或第三方管理公司整体委托品牌经营商进行统一经营，实现产权式商铺的所有权、管理权、经营权“三权”分离。涉及房地产开发企业、投资者、实际经营商、管理公司、担保方、银行等多方主体，存在商品房买卖、委托经营、租赁、金融借款、担保等法律关系，远比一般商品房买卖关系复杂。
四、产权式商铺的发展现状及争议
房地产开发企业为何对产权式商铺的产品模式如此执迷，在于房地产开发企业完成项目开发后，与购房者签订协议，交由管理公司进行统一经营，在收回投资成本后全身而退，无须承担任何市场风险。同时，管理公司引入了第三方经营公司对商业项目进行统一经营，只起到中介作用，房地产开发企业与承租商在法律上分割开来，以达到规避相关禁止性规定的目的。
如此看来，投资者是否能够有效的获得预期利益，更大程度取决于与之签订《委托经营管理合同》的管理公司，以及与管理公司签订《租赁合同》的商场运营公司。投资者购买产权式商铺的最终目的在于商铺升值及获取商铺收益，而收益的主要来源为经营业绩。因此，房地产开发企业在商铺销售完毕后往往退出或另行成立管理公司变相退出，投资者所购商铺的使用权交予经营公司“统一经营”以获取投资回报。此时，管理公司的招商能力与经营公司的运营管理能力至关重要，政策法规、行政命令、经营项目自身地理位置、商圈成熟度、市场供需、租金压力等一系列因素均可能多重影响，如进驻商家经营不善、难以为继则可能中途退出，一系列连锁反应后，可能出现经营公司退场、管理公司无法成功招商，而最终承担“苦果”的仍为投资者。且尴尬的是，如统一经营管理期满后，假设管理公司及运营公司不再进行续签或部分投资者要求独立经营，则其他投资者只有自寻出路，自己经营或另行出租商铺,但物理上绝大多数产权式商铺并不具备独立使用的条件，虚拟产权式商铺产权位置更是经常与实际经营场所不相符合，投资者难以精确找到自己的商铺位置，即使找到，也难以进行物理上的分割来独立使用。
经过若干年的发展，由于营销运作模式规范化不足、实体商场经营不善、市场风向变化不停，导致投资者回报严重缩水，许多项目停滞等，暴露了该模式隐藏的法律风险。加之产权式商铺涉及成百上千的投资者，一旦发生产权纠纷或对收益不满，又或者投资回报期满再续合作，众多投资者很难达成一致性意见。目前尚未有专门的法律或司法解释对产权式商铺进行定性和规范，对于由此引发的诉讼纠纷，法院裁判观点和相关学说不尽统一，仍需通过个案的审理，对裁判规则和司法实践予以充实和完善。经笔者检索，选取了其中最具争议的焦点，即“产权式商铺所有权是否应进行特殊限制”而起的纠纷案件法院裁判思路以抛砖引玉：
（一）王某诉淮北红星凯越广场经营管理有限公司合同纠纷案[（2019）皖0602民初1374号]
法院认为：本案的争议焦点为，王某请求解除合同并返还商铺能否予以支持。王某的商铺所处位置与四邻商铺没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分，且红星公司已将案涉商铺进行整体规划、统一出租，现不能将涉案王某的商铺单独独立分割出来，如返还商铺，不仅侵害其他业主的利益，也会对案涉商铺的现有承租人造成巨大经济损失。现有证据亦不足以证明红星公司利用自己的优势或对方缺乏经验，致使双方利益明显不公。根据我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分，享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，涉案商铺系非独立商铺，商铺业主在签订商铺购买合同时，即已知悉其所购买的商铺是需整体经营管理，单个商铺受商场整体限制，不具有结构上和使用上的独立性。商铺业主在行使其所有权时应顾及其他业主的利益，尤其是多数业主的共同利益。王某在将涉案商铺委托给红星公司经营时，应知道其权利行使必然要受到一定的限制。不同于传统的独立商铺，非独立商铺通过统一经营的方式才能发挥其最大价值，本案中绝大多数业主选择将商铺委托给红星公司统一经营，占有优势地位，任何一位业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于王某要求解除合同并返还商铺的请求，不予支持。”
（二）王猛与北京兆俊华商贸有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书[（2020）京02民终760号]
法院认为：……诉争商场其他绝大多数业主同意将自有房屋出租给了世纪盛坤公司，根据本案虚拟产权式商铺的特性，王猛应当少数服从多数意志，其房屋亦应当与世纪盛坤公司签订房屋租赁合同。对于王猛请求兆俊华商贸公司、世纪盛坤公司、新隆家中心腾退返还王猛房屋的诉求，王猛本意是将诉争房屋收回，然后自己单独开门，自己经营，该意愿并无证据证明得到了其他全体业主的同意，已经侵犯了其他业主的合法权益；另外，诉争房屋并无具体的物理分割，具体所在位置，无法确定，不具有返还的可操作性，且若实际返还的话，势必进行物理分割，相应界限如何划分，涉及到全体业主的权益，并非本案能够处理的范围；故王猛请求返还，并不具备可行性，法院不予支持……
（三）石林双、贵阳鸿通运输开发有限公司购物中心委托合同纠纷再审民事判决书[（2018）黔01民再88号]
法院认为：本案争议焦点为：一、讼争商铺的性质及讼争商铺应否返还……关于焦点一、首先，关于讼争商铺的性质问题。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十条第一款“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”及第三款规定“非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记”，上述规定对能否办理产权权属的商铺作出明确细化的规范。本案申请人购房时间是2009年，讼争商铺产权登记办证时间是2015年，均是在2008年《房屋登记办法》施行之后，房屋登记管理机关为再审申请人办理房屋所有权证，说明讼争商铺是具备“固定界限、可以独立使用”的独立产权商铺；同时购房合同所附图纸与产权证所附分层分户平面图上的各商铺之间均是“实线”相隔，仅是商铺靠通道处是“虚线”相隔，也说明各商铺之间有墙相隔，仅商铺靠通道处无墙；且购房合同附件三也约定了商铺之间的隔墙标准，均印证申请人购买的商铺是独立产权商铺。故对再审申请人关于其购买的是独立产权商铺的主张予以采信，被申请人仅依据贵阳鸿通城重新布局的现状，主张再审申请人明知购买的并非独立产权商铺缺乏依据，本院不予采纳。一、二审认定再审申请人购买的商铺不是独立产权商铺错误，再审予以纠正。
其次，关于讼争商铺应否返还的问题。……双方约定的委托经营期限至2015年5月31日届满后，该委托经营合同已终止，在双方未能续约的情况下，再审申请人有权按照合同约定收回商铺，其诉请返还商铺符合合同约定及法律规定，应予支持。被申请人认为返还商铺，如恢复分隔单元商铺，整体经营格局遭破坏，涉及其他90%以上商铺业主统一对共有部分所享有的共有和共同管理的权利。但被申请人此前在《会议纪要》中表示同意在局部区域返还商铺，同时其提交的第二期委托经营合同《返租合同台账》显示，讼争商铺所在的B区1层经统计的续签商铺业主不足一半，因此被申请人主张再审申请人行使权利违背了半数以上商铺业主的整体意志，与查明的事实不符，本院对其不予返还商铺的抗辩主张不予采纳。同时被申请人在签订第一期委托经营合同时，就应预判到相关的合同风险，即在委托经营期限内，如被申请人经营不善也必须按合同约定支付租赁收益，如被申请人经营状况良好时再审申请人也不得无故解除合同；在合委托经营期限届满后，如被申请人经营不善，再审申请人不能以统一经营为由强行要求与被申请人续签合同，同样经营状况良好时，被申请人亦不能以统一经营为由强行要求与再审申请人续签合同。但，被申请人在预判相关合同风险后选择与商铺业主签订四年期限的委托经营合同，并在合同中特别约定委托经营期限届满未续约时交还商铺，且该合同亦系被申请人提供的格式合同，由此被申请人应自行承担相应的合同风险。被申请人作为鸿通城购物中心统一经营的最大受益人，在合同约定的委托经营期限届满后未返还商铺，致纠纷发生；在诉讼中为维护其商业利益、公司利益，未积极与讼争商铺业主进行协商解决。因此，如在执行中，被申请人提交相关资料证明返还商铺存在相关障碍确实不能返还时，其应积极与再审申请人协商采取商铺回购等有效措施予以解决，以定纷止争。
通过上述三个案例不难看出，在法院审理有关产权式商铺的纠纷中，“独立式”或“虚拟式”、是否已获得大多数业主的同意并签订相关协议是人民法院主要的认定及判断基础，不同的情形将导致不同的判决结果。但人民法院普遍认为“产权式商铺所有权应进行特殊限制”，这也符合《民法典》第一百三十二条：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”之规定。值得注意的是，近年来还存在非房地产开发企业亦在推出各种类似“产权式商铺”的产品，即支付的价款并非购买商铺获得所有权，而是出让商铺的“收益权”的情形，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；”该种模式不排除可能存在触犯《刑法》的风险。
综上所述，尽管产权式商铺产品模式在我国的发展并非一帆风顺，甚至频频引发信任危机和诉讼纠纷，但作为一种房产的新型投资产品模式，其运作模式既有利于房地产开发企业快速融资和回笼开发成本，也因其投资简单的特性而倍受广大投资者青睐。因此，其遇到的发展困境相信在不久的将来一定会由国家层面进行制度构建和完善。在此之前，笔者衷心提醒“鲍勃们”在投资之前充分调查房地产开发企业、相关管理、运营公司的资质和实力，充分了解该项目的运作情况，在“鱼龙混杂”的市场中，谨慎选择投资为宜。