房地产项目分割转让的合法性问题研究

房地产企业在进行房地产项目开发时，因自身资金链断裂导致无力继续开发的情况时有发生，此时，部分房地产企业通过转让房地产项目的方式退出项目的开发建设。但由于房地产项目体量大，每栋楼房的建设进度不同，部分资产存在因房地产企业自身债权债务纠纷被查封的情况，导致部分项目无法做到整体转让。基于上述情况，部分房地产企业寻求通过分割转让的方式转让部分房地产项目的法律途径，本文拟从合法性角度阐述房地产项目分割转让问题。
所谓房地产项目转让即是变更房地产项目的建设主体，房地产项目分割转让则是部分变更项目建设主体。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”
同时，《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第三条第3款规定：“因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内，持土地使用权转让合同共同向土地管理部门申请土地权属变更登记。土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的，须经土地管理部门批准后，再申请土地权属变更登记。”
根据上述规定，土地使用权或者地上建筑物、附着物等可以进行分割转让，但须经土地管理部门和房产管理部门批准后，再申请权属变更登记。
在房地产项目可以进行分割转让的情况下，分割转让房地产项目时需要变更相关证照的建设主体。以贵阳市为例，根据《贵阳市城乡规划条例》第二十九条规定：“以转让方式取得国有土地使用权的建设项目，受让方应当遵守原规划条件进行建设，并且自取得国有土地使用证之日起30日内，持国有土地使用证、转让合同、原建设用地规划许可证和建设项目批准、备案文件等材料，向城乡规划主管部门申请办理规划变更手续。转让方、受让方应当在转让合同中明确配套建设基础设施和公共服务设施等的义务，并且不得改变规划确定的使用性质和使用方式。”如因房地产项目转让导致施工单位发生变更的，根据《建筑工程施工许可管理办法》第五条规定：“建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。”
因此，房地产项目土地、地上建筑物及其附属设施分割转让有相应的法律基础，但应取得相关主管部门的批准并履行合法的转让程序，房地产项目分割转让后，应办理项目建设主体变更手续，保证项目分割转让程序的合法合规。