依生效法律文书办理不动产登记的问题分析

依生效法律文书办理不动产登记的问题分析
前言
依据《物权法》有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。但法律还规定了部分即使未经登记仍可发生物权变动的情形，如第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此《不动产登记暂行条例》及实施细则规定当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记，当人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求办理登记时，不动产登记机构也应直接予以办理。但实践中不动产登记机构依据生效法律文书为当事人办理登记时，仍存在诸多法律问题，易引发行政纠纷。
1.可作为不动产登记依据的生效法律文书的范围
首先，能作为不动产登记依据的法律文书必须由人民法院与仲裁委员会作出，包括包括判决、裁定、调解书、裁决，以及随着《人民调解法》共同出现的调解协议司法确认书。其次，该法律文书必须能导致不动产物权设立、变更、转让或者消灭，即对不动产权属或与其密切相关的、足以引起房屋权属状况变动的其他民事法律关系进行了司法裁判，其中执行程序中对不动产所作的拍卖成交裁定或以物抵债裁定也能够直接引起物权变动。最后，该法律文书必须已经生效，包括已过上诉期的一审判决、裁定，二审法院作出的判决、裁定等，未生效的法律文书不引起物权变动。
2.不动产登记机构是否应当审查生效法律文书
依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方申请不动产登记。人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的，不动产登记机构也应直接办理不动产登记。而生效法律文书作为司法裁判机关对不动产权属变动认定的载体，对双方当事人及诉讼标的具有强制既判力与司法公信力，不动产登记机构既无法对生效法律文书裁判的法律关系进行法律上的审查，也不能以行政权干预司法权、损害司法公信力。因此《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查，即使认为人民法院处理的土地、房屋权属错误，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
虽然不动产登记机构无需对生效法律文书进行实体审查，但应对其进行必要的程序审查。当事人单方申请不动产登记时，应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料。人民法院及仲裁委员会持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记时，需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。若不动产登记机构未尽到该项审查义务造成登记错误，需承担相应责任。
3.生效法律文书要求处理已被查封的不动产时应如何处理
查封作为财产保全的主要方法之一，能有效避免财产遭受损失，并保证将来的生效判决能得到执行，从而维护债权人合法权益。因此《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，对于人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，不动产登记机构在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。但当处于轮候查封的其他法院作出生效法律文书要求协助执行时，不动产登记机构应如何处理上述司法权的冲突？
根据《最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函》，在查封尚未解除之前，轮候查封的法院要求协助处置已被查封的不动产时，不动产登记机构应当及时告知查封法院，以便人民法院之间及时协调。在协调期间，不动产登记机构应暂停协助执行事项。轮候查封的法院违法要求不动产登记机构处置已被查封的不动产、造成执行申请人损失的，应当进行执行回转，若无法执行回转，应由错误发出协助执行通知的法院承担司法赔偿责任，不动产登记机构不承担赔偿责任。因此，面对上述情形，不动产登记机构应当暂停协助，等待法院内部的协调结果，该规定同样是行政权不干预司法权的体现。但不动产登记机构需履行一项重要义务，即告知相关查封法院，若不动产登记机构拒不告知相关法院便擅自协助该生效法律文书处置了被查封的不动产，造成损失的，不动产登记机构也应当承担相应责任。
4.不动产登记机构根据生效法律文书与协助执行通知书办理登记的行为是否属于行政诉讼受案范围
行政诉讼的受案范围是行政诉讼区别于其他诉讼的重要标志，《行政诉讼法》对是否属于行政诉讼受案范围均有详细规定，但对于能否受理当事人不服行政机关协助执行行为并无规定，长期以来各法院只能向最高院发出报告请示相关事宜。根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》等答复，行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围，但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。因此对于当事人不服不动产登记机构协助执行行为提起诉讼的，一般应当驳回起诉，有证据证明不动产登记机构扩大执行范围或违法采取措施造成其损害的除外。
综上所述，近年才有《不动产登记暂行条例》、实施细则以及《不动产登记操作规范（试行）》等系统的法律法规出台对不动产登记事宜加以规范，许多实践中可能存在的问题还未被纳入法律体系中得到详细解释，只能参考往年最高院颁布的各种司法解释及对地方法院来函的答复加以释明，依生效文书进行不动产登记就是其中之一。因此在相关案件中，需穷尽多年来的法律法规及司法解释，才能得出最科学的结论以维护当事人利益。