你的《租赁合同》还缺一个条款：工商注册地迁出/注销（下）（附示范条款）

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我们公司将房屋租赁给A公司经营使用，A公司将工商注册地址登记在我公司房屋所在地，现租赁期限已满，我们将房屋又租给B公司，但因A公司没有将工商注册地址迁出，导致B公司无法办理工商登记手续，我们公司应该怎么办?
郧和律师：
商业地产租赁目的通常都是用于租户设立企业、开办公司，或直接作为日常经营办公做商业使用，因此，不少租户在承租时也会考虑房屋的工商注册条件，若意向房屋的地址被上家租户办理了工商注册而未迁移的，则必然会影响后续租户的承租意愿，也会对商业层面的决策和谈判条件造成实质性影响，甚至会出现因未提前告知，承租方又无法进行工商注册而要求提前解约的被动情形。
因此，关于商业租赁中的工商地址注册地等相关事宜，应受到出租方或业主方高度重视。
目 录
一、工商注册地迁出/注销系合同解除附随义务
二、司法实务中关于受案范围的正反观点梳理
三、承租人拒不迁出/注销工商注册地的责任承担
四、司法实务中关于拒绝迁出/注销责任的不同观点
五、郧和律师实务建议
六、郧和律师风险防范指引
七、特别提醒：工商注册地迁出，别忘了税务迁出
五、郧和律师实务建议
1.实践中，大型写字楼或专业的商业地产租赁机构一般会在《租赁合同》中，全面规范关于租赁房屋办理工商注册地址的内容，但结合司法实践而言，法院考虑到承租方的工商地址迁移，会涉及到市场监督管理部门的行政管理工作，且工商地址迁移出后对应的接收地难以强制确认等实际问题，在个案审理中，出租方提出的要求承租方迁移注册地址的诉讼请求，可能会被法院要求撤回或驳回。
同时，合同约定的违约金条款，在实践中也会与租赁合同中其他的违约金相重合，无法衡量由此造成的实际损失，因此，单纯以书面方式约定违约金或者迁移日期，只能起到一定的合规效果。
2.但是，出租方在《租赁合同》中针对工商注册地址，以及相关的违约责任进行约定，还是非常有必要的，虽然就司法层面而言，会有一些执行障碍，但是在非司法层面上，还是可以产生相当的约束力和违约压力，因此，严谨规范的合同约定内容，在双方协商解约时对解决工商注册的迁移难题具有十分积极的效果。
3.出租方在《房屋租赁合同》中，约定相关工商注册地址条款时，也应结合承租人的公司背景和实际用途，以及租赁房屋所在地的市场监督管理局关于工商地址变更的政策规定，或实际操作而拟定工商注册地迁移条款，保证出租方不仅在合同条款上，对承租方的迁移义务有所约束，在行政管理层面上也能有更高的可操作性。
例如：根据上海市黄浦区市场监督局的实践操作经验，若发现企业的注册地址无实际经营特征和状态的，可以由出租方向行政主管部门反映此情况，并由辖区内工商所组织前往现场进行“查无实处”调查，如确认该企业查无实处，则会采取行政吊销的方式，帮助出租方将涉案房屋注册地址强制注销。
4.建议出租方在签订《租赁合》同时，结合当地市场监督管理部门的相关迁移政策，对承租方工商注册地迁移的处置，以及善后进行具体约定，在约定相应违约责任的同时，也可以约定承租方协助办理迁移的义务，尽可能将迁移步骤明确具体化，划分各方义务，明确责任分配。
六、郧和律师风险防范指引
商业地产租赁实务中，绝大多数承租人租赁房屋的目的便是设立企业或者以个体工商户的身份开展经营活动，因此承租人一般会将承租房屋的地址作为新设企业或者个体工商户的工商注册地址。
如果承租人怠于迁出或者注销注册地址，工商部门在发现房屋仍被占用作为工商注册地而没有迁出的情况下，无法给新租户办理工商注册的，这样必然会影响房屋的重新使用，并给出租人造成损失，郧和律师给出以下风险防范指引：
1.租赁合同签订前，出租人需了解承租人是否有利用租赁房屋注册工商地址的需求，以便确认租赁房屋能否满足承租人的要求。
2.承租人若存在上述需求的，租赁合同签订时，应当设定合同终止或解除情形下，承租人需将注册地址及时迁出或者注销的条款，具体条款可参照如下：
“承租人需在本合同终止或解除后的个工作日内，将租赁房屋内的注册地址迁出或者注销。”
此处注册地址迁出的具体期限，需考虑到当地办理注册地址迁出或注销的实际情况和大致期限，由双方协商一致确定，但对具体期限的约定需明确、具体，便于计算承租人履行义务的具体时间和期限。
3.为预防承租人怠于履行迁出或注销注册地址的义务，也为了弥补承租人逾期未迁出注册地址给出租人造成的损失，尽快督促承租人将注册地址迁出或注销，双方可在租赁合同中设定具体的违约条款，具体条款可参照如下：
“承租人违反本合同约定，逾期迁出或注销注册地址的，每逾期一日，应当向出租人支付元的违约金。”
此处的违约金金额或者标准，需约定明确、合理，否则有被法院认定约定不明，不予支持或者约定过高，而不予支持或被调减的可能性，建议在原租赁合同约定的日租金标准的130%以内。
4.承租方亦应遵循诚信原则，在租赁关系终止或者解除后及时到工商部门迁出所占用的他人房屋的注册地址，以免给出租方和自己造成损失。
七、特别提醒：工商注册地迁出，别忘了税务迁出
《税务登记管理办法》第29条：纳税人因住所、经营地点变动，涉及改变税务登记机关的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关申请办理变更、注销登记前，或者住所、经营地点变动前，持有关证件和资料，向原税务登记机关申报办理注销税务登记，并自注销税务登记之日起30日内向迁达地税务机关申报办理税务登记。
纳税人已在工商行政管理机关办理变更登记的，应当自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理变更税务登记：
（一）工商登记变更表及工商营业执照；
（二）纳税人变更登记内容的有关证明文件；
（三）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和登记表等）；
（四）其他有关资料。