《契税法》亮点解读

2020年8月11日，第十三届全国人大常委会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》），该法自2021年9月1日起正式施行，届时1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）同时废止。《契税法》的出台标志着契税领域的法律规范从条例正式上升到法律层面，是践行 “税收法定原则”、完善税法体系的重大举措。本文将着重就《契税法》中的亮点进行解读。
一、税率是否上涨了？
立法后，契税税率并没有进行调整。《契税法》第三条规定的契税税率为百分之三至百分之五，而此前实施的《暂行条例》规定的契税税率一直为3—5％，与本次《契税法》规定的税率相同。
既然契税税率未作调整，为何广大网友会觉得购房契税上涨了？
契税为地方税，根据《暂行条例》第三条的规定在省级政府报备财政部和国家税务总局后可以执行不同税率。故实务中各地实施的是优惠税率，如贵州省现阶段就是依据财税〔2016〕23号文执行的优惠税率。
根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条i规定，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%征收契税，面积为90平方米以上的，按1.5%征收契税；个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%征收契税，面积为90平方米以上的，按2%征收契税。即前期根据财税〔2016〕23号文，在购房时，根据购房的房屋性质以及面积实施1%、1.5%或2%的优惠税率。
需注意的是，财税〔2016〕23号文现行有效，相关优惠税率正在实施过程中。《契税法》实施后，因法定税率幅度范围为3%-5%。相关税率是否提高，相关优惠税率是否继续实行，需进一步关注后续相关实施细则、优惠政策的制定。
二、征收范围
《契税法》第二条扩大了征税范围，一是将“国有土地使用权”扩大为“土地使用权”，即明确集体土地使用权也将纳入征收范围。二是规定作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依法征收契税。该规定系防范房地产开发过程中“名股实地”的避税行为。
三、免征、减征范围
根据《契税法》第六条和第七条的规定，免征、减征范围如下：
四、新增退税规定
《契税法》第十二条规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。” 根据该规定，在没有实际完成权属转移前，前期转移行为不成立，如出现权属转移合同不生效、无效、被撤销或被解除等情形时，则已经缴纳的契税可以办理退税，更好的保障了纳税人的合法权益。
五、纳税申报更简化
根据《暂行条例》第九条ii的规定，纳税人应在纳税义务发生后10日内申报并在核定期限内缴税。现《契税法》第十条规定：“纳税人应当在办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税”。相较于《暂行条例》，《契税法》将纳税期限调整为办理权属登记手续之前，规定的纳税申报时间更加灵活简便。
注释
i 《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》一、 关于契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
ii《中华人民共和国契税暂行条例》第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。