房屋产权是70年,是否相当于花几百万租了70年的房？

昨天我去看了一个刚交付的小区，业主觉得公摊有问题，而且，学区房也没了，导致很多人买了房以后客观上孩子没地方上学，要打官司。
本来不用我去的，临时顶班，就让助理带上了测厚仪、测距仪，经纬仪想了想没带（太重），把铅锤顺手带上了。
进了房子测了一下楼板和墙体没啥问题，应该是业主搞不清楚净高和使用面积的概念，临走的时候顺手用铅锤在南北两侧试了一下，发现北侧无论如何都靠不到墙上。
于是我就下了地下室，好家伙，楼下地基部分的四周，全部有墙体裂缝，而且有注浆的痕迹，应该是为了临时应付交房做的紧急处置。
随手拍了一些照片。
据说竣工验收备案、规划核实确认、消防验收都没过，开发商就大大方方给业主交房了。物业给业主说，装修的时候注意点，如果因为你们乱装修导致后面规划、消防验收不通过，你们自己（办不了房产证）可别怪开发商和物业。
对了，我去的是三期，一期、二期都维权，三期也在维权，但是售楼处还开着，因为这个开发商后面还有四期。所以，如果你有机会被忽悠到这个楼盘的售楼处，那么阅读本文的你还是有机会亲自感受一下你家坐在洗脚盆里的感觉的。
你不要问70年到期之前房子不能住怎么办，如果你不像大伙一样爱将就的话，眼下房子能不能住，你收不收房就挺头疼的。
01
就目前我的经验，大概10个小区有8、9个，刚交房的时候，地下室就是渗漏的。压根就不像很多搞建筑的、房地产的人说的他们的工程多好多良心。我是觉得收房的时候地库完全不漏水，整洁干燥的小区，能买到这样的小区，就是咱上辈子行善积德攒下的人品。
关键是，就算你下定决心收房的时候就解决这个问题，这个还不好修。
首先，遇到这个问题，最好的解决时机就是刚交房的时候，因为之后业主们就一盘散沙组织不起来了，而且，随着时间推移，开发商也会拿保修期当挡箭牌。但是即便是刚收房，我其实并不是太建议业主为这个组织起来打官司，因为真的很难组织的起来，光鉴定费就需要五六十万。所以，凑合住是符合大多数人的需要的选择。全国范围内组织起来的是凤毛麟角，就是这凤毛麟角，恐怕事后也会后悔，觉得费力且不讨好。
然后，从工程角度，这个维修也很难。
现在的地下室都是一个整体工程，他的顶板和底板以及四周都是迎水面，在楼体发生不均匀沉降的时候，这两个面发生一些开裂，防水就会被破坏导致土壤里的水渗漏进来。混凝土就像冻豆腐一样，并不是外面漏在哪里，里面就漏在哪里，而在内测做防水治标不治本。
就我们目前打官司的情况看，法院的态度是只要鉴定出来这个质量问题，一般都是要求修复的，说明这个质量问题在我国司法体系中是被认为属于房屋质量问题的。到底该怎么修复，目前似乎也没有太好的办法，因为一个是很难把地下部分挖开找漏点，这个工程量难以估计，一个是就算找到漏点，怎么打一条通道到地板下面做防水？更何况有的项目，就比如我拍照的这个，漏点绝对不止一处。
再然后，如果不维权，开发商一定不会主动修，就是内部堵一下裂缝，挖槽把水引导出来再排掉，一些地方做做防水，重新粉刷一下，这些都是为了让业主先收房，一旦以后业主收房入住了，恐怕面子工程也不会再做。
我去过北京一些小区，房龄二十年左右的二手楼盘，地下室顶板的裂缝触目惊心，但是无人维修，我想北京尚且如此，那全国各地恐怕也不会太好。
对于这个问题会对建筑寿命带来什么样的影响，目前似乎也没看到统一的观点。至少从我们目前诉讼的几个省份，都是动用了省一级的鉴定机构，而这些鉴定机构的人员给出的说法也不一致，大部分人都说的含含糊糊的（也可能是因为我听不懂），让我怀疑他们也不知道这个到底会对建筑寿命影响到什么程度。
目前听到让我个人觉得最靠谱的说法是，如果不是楼体附近的渗漏，只是地库顶板和底板，那么最坏的结果无非是水进来把柱子泡烂——按这个说法，真有那么多水及时抽走似乎问题也不大（不考虑24小时抽水的钱的问题的话），或者在内部给柱子做一圈防水，就是放弃掉地下室（及人防工程），反正真打起仗来你躲到下面也没用，两颗炸弹下来再来一场雨，防空洞就变游泳池了。
至于楼体本身，不均匀沉降导致的楼体倾斜，发生的概率也不算大，但是成本很高，就是加固一个楼的费用就是几千万的级别。
现在的开发商资金链本来就紧张，都是项目公司，一个楼盘卖完项目公司使命就基本结束了，接下来就是注销掉。所以一旦未来这些房屋主体结构出了问题，加固也好，拆除也罢（也很贵），大概率就是小业主的问题。
业主的情况我就比较熟悉了，因为我确定的是，当楼体倾斜、严重开裂，依然会有很多业主继续居住、且不会维权，更不会出钱维修。质量问题会随着时间的推移一直发展，而业主的组织难度、维权意愿会随着时间推移变化，导致越晚出事，问题越超出组织边界。
在这种情况下，70年到期了，政府是大概率不会要的，因为拿回去他还要花钱修理或者拆除。
02
另外一个问题就是物业问题。
一个小区的房价，跟他的整体环境关系很大，随着时间推移，养护不到位的小区，环境会持续下滑。为什么欧美的房子经常几十上百年还跟新的似的？原因无他，就是小区物业服务到位，定期进行维修和粉刷。
说点具体的，就是小区死了一丛花，种颗新的，碎了一块墙砖，换块新的，房顶漏水了，修修屋顶，电梯坏了，叫人来维修，隔上五年或者十年，把外立面粉刷一下。
但是这么简单的事情，我们办不到。
小区的前期物业合同是买房时候签订的，无论后面二手房怎么卖，哪怕是换过了100%的业主，物业公司都换不掉。物业费也是锁死的，因为很难搞出业委会（要求2/3业主参与投票），一个小区上千人，甚至有的小区四五六千人，找不到这么多人，政府和物业也不提供这些人的联系方式，就导致客观上换不掉物业，也不能调整物业费的价格。
随着通货膨胀，交房时的物业费会逐渐无法覆盖小区的开支，物业服务水平就会下降。
物业服务水平下降，中国业主会拒交物业费，于是就会导致物业费收缴率下降，于是恶性循环。
我们可以观察一下全国范围的老旧小区，从交房到变成老破小，一般也就是10年功夫，根本到不了70年，服务就瘫痪了，最先出事的就是电梯（停运）。
物业服务瘫痪比较明显的案例就是“海景房”，因为业主都不去住，就导致海景房小区瘫痪的速度比普通小区快很多，去山东威海这些小城市的海景房小区转一转，就可以很清晰的感受到物业瘫痪之后的小区会变成什么样子，这些海景房小区的命运，以后也会在城市其他小区身上发生，只不过是时间问题。
这个问题怎么破？就是成立业委会，把物业费涨上去。而我们业主哪怕是维权，要换掉物业，一般的口号是什么？是要降低物业费。你一说涨价，90%的业主都不要说给你投票，业主群他们就开始各种谩骂，绝对不会听你说的。最起码70岁以上的业主是不会为了维持房价或者几十年以后的建筑安全同意加钱。
只要制度不改，期房预售制度+先有物业后有业委会，我认为目前没有任何办法避免房子砸在业主手里。
而就目前的政策形势看，房产税会比大规模的物业瘫痪、建筑质量灾害和70年土地使用权到期先落地。
物业瘫痪了，业主就不交物业费。
房子失修了，业主也不会出钱维修。
那么税到底收不收，让不让业主逃税，恐怕比70年到期后是否想办法再收70年更难。
至于“物权法规定自动续期”“民法典规定自动续期”，我认为纯属断章取义。民法典的完整规定是第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
媒体总喜欢强调前半句，而我加粗了后半句，但凡是有点阅读能力的人都能读懂这句话的意思。
03
我有两个小朋友，经常有人说，律师你这么有钱，是不是给他们一人买一套房子。
我倒是觉得可以考虑给他们一人弄套铺子，或者写字楼，让他们以后能收个房租，自己爱干什么干什么，凭兴趣选择工作。住房或租或买，让他们以后凭自己实际情况想办法。
实在不行买个国外的房子也比国内的靠谱，国外房租/房价，一般是15年的房租可以收回房子，国内是50~100年的房租能换一套房子，还是不算银行贷款利息，如果算上银行贷款利息那稳定100年左右。所以国外的房租可以覆盖维修养护费用还有的赚，国内的房租和贷款利息、物业费、养护维修费用算个总账不见得是正数，除非房价永远涨下去，有机会割下一代人的韭菜。
谁也不知道哪一代人是最后一代，我们大概率就是，最多算一代，70年可是要两代人。
咱们（80后、90后的）孩子们，现在的2010后，等他们30岁（2040年）的时候，手里攥着爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷留下来的6套房子，刚刚把房贷还完。
而这6套房子，可能有4套是物业瘫痪的贫民窟，1套是烂尾30年的商品房，还有1套是不均匀沉降需要加固。
然后，他是不是要交这6套房子的房产税？
2010后们想把房子卖出去的时候，政府说不定会出台史上最严“限售令”，每个家庭只可以最多卖出一套房子。
至于70年产权问题，要等到2010后们60岁的时候才需要面对，也就是说，他们还要再等30年，才知道到那时候国家有没有出台关于续期费用的缴纳或者减免的法律规定。到那个时候咱们指望把房子加上几倍卖给2030后、2040后？他们脑子得多不好使，自己（爷爷奶奶留下）的房子不住，花高价买别人爷爷奶奶都不好好盖、好好维修、好好养护的房子。
而我们居然从现在就开始操心这个事儿。
难道现在该考虑的，不是烂尾楼该怎么交房的问题吗？