本篇文章为《合同审核要点》系列第20篇——装修合同审查要点，如需原文件，可关注公众号回复“合同”。【纯个人总结，供同行参考，如果有任何表述问题，欢迎留言指正】
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一、基础概念
发包方：有权装修的甲方
装修工程是一个承包项目，而发包方一般是指房屋的产权人，或者由产权人认证的代理人。只有这两类人才有房屋的处置权，而作为产权人的代理人不能空口无凭，需要向装修公司出具书面证明，证明自己有对房屋处置的权利，一般情况下非产权人应该取得产权人的书面同意。
承包方：有企业资质的乙方
装修公司是承包这一装修工程的承包方。作为承包方，装修公司应持有工商部门核准登记的营业执照和装修工程的施工资质证书。
施工代表：仅负责合同履行
家装纠纷常见的问题就是施工代表的权限问题。施工代表就是装修公司指派的施工队，他们全权负责装修合同的履行，工程的质量、进度等都是由他们具体操作。若是中途更换施工队，那么装修公司需要通知发包方。
施工人员：
在装修时若是施工人员和业主私下商量改动装修施工项目，那么一旦由此引发问题，一切的后果需要业主自行承担，装修公司不负责任。而且若是业主与施工人员私下协议损害了装修公司的利益，业主还需赔偿装修公司的损失。
二、审核要点（重点）
1、工程概况
审查工程信息是否完整，包含其工期、承包方式、范围、所用材料等
承包方式包含：包工包料、包工部分包料、包工不包料。
施工内容应当具体、明确，可以根据设计图纸明确使用的材料、施工内容、具体施工工艺等。
工期包含：施工工期，开工、竣工日期。
2、工程质量与验收
审查是否有约定工程的质量标准
可以按GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50327-2001《住宅装饰装修工程施工规范》和GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》执行.
因发包方一般不专业，建议加上以设计图纸所含的项目，预算一次性总包，甲方无须支付超额部分款项，另外约定必须严格按照图纸上来施工和报价，否则存在漏项乙方承担责任。
审核是否有验收条款，建议分阶段验收。
一般是分电气管线，给排水管道铺设工程阶段；瓦木工程阶段（墙地砖、小型砌体、粉刷、木制品等项目）；油漆工程阶段（墙，顶面乳胶漆、木器漆、墙纸等项目）；还有最后的工程竣工验收，验收阶段要注意隐蔽工程质量，如果对室内环境污染浓度有要求也可以约定检测后再对工程竣工进行验收。验收时，一定要约定让乙方提交工程竣工图纸，尤其是电路、水路、和管道的图纸。
双方可以约定当工程质量产生争议可以聘请有资质的鉴定机构进行鉴定
审查是否约定验收方式
建议合同中约定由具有资质的质检站来验收，这样业主就可以不必因请质检站而另付费用了。同时，发包方应要求装修工程验收后，室内空气质量应达到国家有关标准。
3、工程保修
审查是否约定具体的保修时间及范围
装饰装修工程对阶段的工程内容都有法定的保修时间，有很多装修公司笼统的约定一年保修期，明细是不符合规定的，墙地防水及有防水要求的房间和墙体渗漏项目为5年，电气管线、给排水管道设备安装为2年，装饰装修工程项目也是不低于2年的，木地板、橱柜不得低于1年。所以保修期宜长不宜短。
对于水电、吊顶等施工项目的保修范围和保修时限都应该明确，甚至可以约定留存一定比例的保修金。
4、工程变更
审查对不同情形下工程变更事宜的约定
1、对于装修合同内容，包括施工期限、合同标的、施工项目、预算项目等需作出变更时，双方需重新签订协议。而对于合同附件的施工材料报价单，则应对材料的规格、型号、品牌、单价等作出具体的标示。工程项目及施工方式如需变更，双方应协商一致，签定书面变更协议(或变更项目预算表)，同时据实调整相关费用及工期。
2、一定注明非发包方意愿增加项目所需款项的比例，一般不超过10%。
3、对于装修企业来说，如果发包方在施工过程中减项过多，势必会使施工企业的利润减少，所以装修企业可以在合同约定，发包方减项金额超过工程预算总额20%以上的，须向承包方支付减项总额20%的变更费，若发包方减项涉及的材料承包方已经定购或运到现场，发包方须另外支付材料来回托运费、损耗及退货等相关费用。
5、权利义务
注意审查双方是否明确相关权利义务是否完整清晰。
承包方相关权利义务包括但不限于：
1、应将有关政策法规、规范及验收标准事先书面告知发包方，严格按设计图纸做好工程预算，不得故意漏项，工程预算必须标明材料品牌、材质及工艺说明。
2、按期保质完成工程施工，保证居室内上下水管道通畅，保持施工现场整洁，及时清扫施工现场及受其影响的公共走道。
3、参加发包方组织的施工图纸或做法说明的现场交底；
4、拟定施工方案和进度计划，交发包方审定；
5、指派驻工地代表，负责合同履行．按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务；
6、严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定；
7、严格按照图纸或做法说明进行施工，做好各项质量检查记录，参加竣工验收，编制工程结算；
8、做好各方协调工作；工程竣工未移交发包方之前，负责对现场的一切设施和工程成品进行保护；
9、做好现场围挡、因施工产生的垃圾，承包方负责清运。
发包方相关权利义务包括但不限于：
1、全部腾空或部分腾空房屋，清除影响施工的障碍
2、参与装饰装修材料及工程质量的验收和监督整个施工过程，有条件的可以聘请监理人员进行工程监督等
3、向乙方提供施工所需的水、电、气、电讯等设备，并说明使用注意事项；办理施工所涉及的各种申请、批件等手续
......
6、附件|相关材料
注意保管相关文件
其中包含经双方认可的工程预算书以及全套设计、施工图纸，均为合同的有效构成要件。
三、审核要点（基础）
A.合同主体条款
审查乙方的主体身份，资质情况，可登录企查查等渠道看看注册资金多少及实缴情况，涉诉情况等
注意1：作为发包方，应注意审查合同承包方应是经工商行政管理部门核准登记的，并经建设主管部门审定具有装饰施工资质的企业法人，应有工商营业执照和资质证书，保证公司真实与合法，保证资质等级符合本次施工要求。且了解承包方的经营范围、社会信誉、履行能力，必要时考察已完工程、正在装修工程以及施工人员素质情况
注意2：作为承包方，应注意审查发包方的装修房应属合法居住用房，亦即产权房或租赁房。
B.结算条款
审查合同中的总价款所包含的内容是否清晰明确
合同价款应当包括装修完毕之后所花费的所有费用，一般包括材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费、治理费、其他费用、利润及税金等。
另注意审查水电费用是否约定清楚。包含在装修过程中所使用的水、电以及其他的相关费用。整个装修时常一般都要几个月，除了工地现场的施工工具，不少工人的生活起居也会在工地内完成，因此对于水电费用由谁支付，应该问明并在合同中予以约定。
建议工程款分阶段支付
目前装修公司常用的分阶段结算付款的比例是：开工交底时支付全款的35%，泥木进场和油漆进场时再各支付30%，最后竣工时支付5%的尾款。
C.违约责任
审查是否约定针对工期延误的违约责任（返工费、延误损失的承担）
部分情况可以顺延工期，但如果是对方的违约情况，应当明确其违约责任，如发包方不付工程款，提供的材料不合格影响工期的；承包方不能按时开工，中途无故停工
审查是否有约定施工过程的责任承担
注意约定施工过错中造成相邻权利人管道堵塞，墙体损坏渗漏水的责任承担；以及约定在装修期间，造成的人员伤亡的责任承担
D.争议解决方式
注意控制涉诉成本，原则上先协商后诉讼，诉讼最好由我方所在地管辖；仲裁和诉讼不可并用。
对于纠纷的处理方式，可以约定向当地建筑装饰协会请求调解，或者向当地建设主管部门或者消协投诉，若上述方式仍不能解决纠纷，可以约定向法院起诉（对于工装装饰装修合同，应适用专属管辖，家装装饰装修合同的管辖则可能存在争议）。
E.合同签订
注意审核合同版本
在签订合同时，应该要求使用正规的合同文本。建设部和工商行政管理局曾联合制定了GF-1999-0206版《建筑装饰工程施工合同》，但是随着社会的发展，部分条款可能并不能适应社会的发展，可以在此基础上进行修改和完善。
