如何成功设立业主委员会？

为了便于业主权利的行使和业主权益的维护，越来越多的小区参与到业主委员会和业主大会的设立、召开工作中。成立业主委员会是实现业主自主管理小区关键，只有设立了业主委员会，全体业主才具有了一个常态化的外化代表主体，可以代表全体业主进行诉讼、对外发声、主张权利等，本文通过业主委员会设立与运转过程中所涉的法律规定和实务经验，为小区业主委员会的设立厘清工作思路、提供操作参考。
01、 什么是业主委员会
《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定：“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。”
简而言之，业主大会是全体业主的合集，而业主委员会就是业主大会的常设机构，业主委员会的决定同样对全体业主具有约束力，业主委员会的设立更便于执行、召集、组织业主大会，为全体业主行使业主权利提供重要支持。
02、 业主委员会的职权
《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的职责，具体到北京地区，业主委员会的职权得到了进一步细化（具体为下划线内容），《北京市物业管理条例》第四十四条规定：“主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；
(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；
(四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；
(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；
(六)监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
(八)定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；
(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
(十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；
(十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
(十二)业主大会赋予的其他职责。”
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条特别规定：“《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。”
根据上述规定，业主委员会的职权可理解为其系业主大会的执行机构、秘书机构、辅助机构，业主委员会的职权内容梳理如下：

03、业主委员会委员的任职要求
1.委员资格
《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”
《北京市物业管理条例》第三十九条规定：“业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。业主是自然人的，应当符合下列条件：
(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
(二)具有完全民事行为能力；
(三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；
(四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况1；
(五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
(六)未被列为失信被执行人；
(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；
(八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。”
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定：“业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。”
《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定：“有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。”
根据上述规定内容，业主委员的任职条件梳理如下：

2.其他要求

04、 业主委员会的设立
根据《物业管理条例》《北京市物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，笔者梳理业主委员会设立的工作流程如下：

05、业主委员会的召集
业主委员会分为定期会议和临时会议，发起方式及会议相关要求如下：

06、业主委员会换届
业主委员会任期届满，需要组织业主委员会的换届工作，根据《北京市物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，笔者梳理业主委员会换届的工作流程如下：

业委会在未按照法定程序进行换届的情况下，上届业委会任期已满，新的业委会又未进行换届程序，在该情形下小区事实上已经处于了无业委会的状态。按照我国目前的法律规定，居委会虽然可在业委会不能履行职权时代为履职，但是居委会毕竟不能代替小区业主的自治权利，如果需要启动业委会的重新选举工作，则需召开业主大会临时会议，居委会可通过向全体业主公示并组织协助业主进行临时业主大会的方式，帮助进行业委会的换届工作，该项组织换届工作亦非居委会的强制性工作内容，居委会的角色更多体现为指导和监督。
实务中临时业主大会的召开一般不通过居委会直接召集进行，一是尊重业主的自治权利，二是业委会的换届和选举应当是业主的意思表示的体现，不应由居委会过度干预，由业主发起业主大会临时会议申请的方式进入业委会选举程序更为符合立法的精神。
07、业主委员会决议的撤销
《民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
《北京市物业管理条例》第五十一条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
根据上述规定，业主委员会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。如果业主认为业主委员会形成的决议违反法律法规的，可以向街道办事处、乡镇人民政府进行举报投诉，街道办事处、乡镇人民政府对业主大会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
08、业主委员会民事诉讼地位
首先，根据上文提及的《民法典》第二百八十条规定的业主撤销权之诉的内容，其实已经明确了业委会具有民事诉讼地位。
其次，《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》[2002]民立他字第46号载明：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”
《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》[2005]民立他字第8号载明：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。……最高法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此，最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。”
根据上述两个函件可知，关于业主委员会的诉讼法律地位在明确的过程中曾在实务中具有较大争议，其难点更多的体现在诉讼后果的承担上，由于业主委员会并不具有独立的财产，因此在执行程序中，尤其是业主委员会败诉的执行案件中，金钱债务的执行遭遇较大难题。《上海法院2019年度破解“执行难”十大典型案例》中法院最终通过执行该小区专项维修资金账户实现了判决执行。北京地区还发生过由于业主委员会未成功换届进而导致与业委会签署合同后，由于主体已不存在，判令驳回起诉的情形发生2，直接导致相对方的法律权益无从救济，也给其他主体与业主委员会签署民事合同带来了顾虑。
综上，现阶段业主委员会作为诉讼主体享有民事权益负有民事责任的相关规程还欠完善，有待于进一步的规制。
结语
业委会是依法成立代表广大业主对小区事务进行决议、执行的唯一合法机构，形成对物业服务企业的直接监督监管，是业主与业主之间，业主与物业、开发商之间沟通的桥梁。业委会的成功设立仅仅是小区自治管理的第一步，实践中由于各种各样的原因，小区业委会运转失灵、换届失败的情形也屡见不鲜，业主委员会的成功设立和有效运转，不仅需要业主委员会委员的个人时间和精力的付出，还需要街道办居委会、乡政府工作人员的指导与支持，更需要全体业主的积极参与配合，才能建好、用好业主委员会。
[1]部分观点认为，类似地方地性规定未加区分地将业主未按时缴纳物业服务费、专项维修资金等行为，与业主行使共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系和合同关系，与《民法典》及物业管理条例不符。此前《广东省物业管理条例》第二十五条对业主委员会委员必备条件作了详细规定，其中就包括“按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用”，其第三十条也要求业主委员会委员不得“违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用”。2023年11月23日修改删除了上述表述。这也就意味着，在广东，按时交纳物业服务费用，将不再是选举成为业委会委员的必要条件之一。
[2]北京市第一中级人民法院(2023)京01民终4953号：“本院认为……据东方雨虹公司陈述，其与上地业委会签署合同，按照合同相对性原则，东方雨虹公司应向上地业委会主张合同权利。创业园成立业主委员换届工作小组并召开了业主大会会议，但并未选举产生新的业委会，故东方雨虹公司起诉上地业委会的主张暂不予支持。上地物管会并非合同签约的主体，东方雨虹公司起诉上地物管会缺乏事实与法律依据。一审法院对东方雨虹公司的起诉予以驳回，并无不当。”