《民事诉讼法》第33条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地专属管辖。专属管辖是指法律强制规定某些案件由特定法院管辖的制度，对当事人而言，涉不动产案件是否是不动产纠纷，进而是否应专属管辖，对选择立案法院及提起管辖权异议，均有重要意义，但对于不动产纠纷的范围，因实践观点莫衷一是，不少涉及不动产的案件，并未适用不动产专属管辖。
以涉及到不动产分割的离婚后财产纠纷为例，在民事审判实务中，可以看到此类案件可能有适用专属管辖、协议管辖、一般地域管辖等不同的情形：
在霍某、赵某离婚后财产纠纷管辖民事裁定书[1]中，法院认为“双方争议的并非婚姻关系本身，而是案涉不动产的权属问题。故本案应适用不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖”。
在唐某离婚后财产纠纷二审民事裁定书[2]中，法院认为：“因当事人婚姻关系已经解除，本案争议法律关系仅为财产关系而不包含人身关系，故属于财产权益纠纷，且唐某主张的财产权益来源于双方离婚协议的约定，因而本案具有合同纠纷的性质，可以适用合同纠纷的管辖规定”。
在任怀兵与汪玲离婚后财产纠纷民事裁定书[3]中，法院认为：“本案系双方当事人协议离婚时达成财产分割协议，离婚后因履行财产分割协议发生纠纷，属于因离婚这一人身关系事项而引发的财产分配事宜的纠纷，为离婚后财产纠纷，属于婚姻家庭纠纷的范畴，应按照婚姻家庭纠纷管辖原则确定管辖法院，即使离婚后财产分配涉及不动产，由于离婚后财产纠纷不属于物权纠纷，不应适用不动产专属管辖。”。
2、涉不动产案件管辖问题的相关裁判规范
从以上案例可以看出，并非涉及不动产的案件就自动适用不动产纠纷专属管辖的原则，审理法院在判断管辖原则时，仍有不同的思路和考量，从而引发相同的案由和争议可能适用完全不同的管辖原则，这给寻求司法救济的当事人带来了不确定性及困扰。
为减少争议，最高人民法院以司法解释的形式对不动产纠纷的范围进行限缩，认为仅不动产物权纠纷适用不动产专属管辖，四类债权纠纷（农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷）作为例外情况，按照不动产物权纠纷确定管辖法院[4]。
可以看出，最高人民法院采用了“不动产物权纠纷”的定义，也就是说，涉及不动产的纠纷应进一步细分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。在最高院编著的《民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中，第134页提到：
实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。
《最高人民法院新民事案由规定理解与适用》第218页以抵押权纠纷和抵押合同为例，具体描述了不动产物权纠纷与不动产债权纠纷的区别：
注意区分抵押合同的订立和抵押权的设定。根据法律的规定，抵押权的设定必须订立书面抵押合同，但抵押合同订立与抵押权的成立并不相同。抵押合同的订立在当事人之间创设有关抵押权设定的权利义务关系，为物权变动的原因行为，属于合同法的范畴；抵押权的设定，是合法有效的抵押合同所产生的结果，属于物权变动的范畴。因此，应明确区别抵押合同的生效和抵押权的设定。当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动原因的，即如果当事人因抵押合同产生纠纷的，则应当适用抵押合同纠纷案由，如抵押合同不成立、抵押合同无效等纠纷;当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动结果的，即如果当事人就抵押权产生纠纷，则适用抵押权纠纷的案由，如抵押权成立、抵押权实现等纠纷。
此外，“排除他人侵害系物权的权能，但这些民事责任以向特定侵权人请求为特定的行为方式实现，兼具债权的特征。”[5]因此不动产侵权纠纷是否适用专属管辖也有必要独立讨论。至于文首所列离婚后财产纠纷，也很难直接归类为物权纠纷或债权纠纷，也需要作为一个特定的类别。本文有意将涉及不动产的纠纷分成1.物权纠纷；2.债权纠纷；3.侵权纠纷；4.婚姻家庭纠纷四类的方式，对实务中的涉不动产案件的管辖问题现状进行梳理和总结。
3、各类涉不动产纠纷案件的管辖实践
（一）涉及不动产的物权纠纷管辖实践
抵押权纠纷案件
1、以下四起涉及不动产抵押权的案件中，法院均未对案件属于抵押权纠纷还是抵押权合同纠纷进行说理。前两起案件的案由为抵押权纠纷，争议焦点为抵押权的撤销或注销，涉及抵押权变动结果，但法院仍裁定适用协议管辖。后两个案例与前两个案例的争议焦点相同，均为抵押权的注销，但法院认定该案件涉及不动产，适用专属管辖的规定。由此可见，实务中对抵押权纠纷的管辖认定较为混乱。
抵押权纠纷 | 案件名称及相关信息 | 争议焦点 | 法院观点 |
浙江翰晟携创实业有限公司与朱碧华抵押权纠纷民事管辖上诉案件民事裁定书 | 案涉不动产的抵押权登记是否能撤销 | 本院经审查认为，本案系抵押权纠纷，非不动产纠纷，不适用不动产专属管辖规定。涉案《最高额房屋抵押担保合同》约定与本合同有关的争议不能协商解决的向甲方所在地法院起诉，该约定明确且合法有效。甲方即浙江翰晟携创实业有限公司，其住所地位于杭州市下城区，属于杭州市拱墅区人民法院辖区，故原审法院对本案没有管辖权。原审裁定驳回上诉人管辖权异议不当，本院应予纠正。 | |
上海市第二中级人民法院 | |||
(2021)沪02民辖终855号 | |||
朱先瑜与王耀华抵押权纠纷民事管辖上诉案件民事裁定书 | 本案原告诉请的是注销他项权利登记 | 本院经审查认为，本案系双方履行房地产借款抵押合同引起的抵押权纠纷，不属于不动产纠纷，应由被告住所地人民法院管辖。 | |
上海市第二中级人民法院 | |||
(2022)沪02民辖终116号 | |||
斗山叉车（烟台）有限公司诉李裕卿（LEE YOU KYUNG）抵押权纠纷一案二审民事裁定书 | 被告是否有义务配合原告办理上海市虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋注销抵押登记手续。 | 本院依据以下法律规定及审理要素确定本案管辖权： 一、管辖异议类型：□级别管辖■地域管辖； 二、地域管辖：□约定有效□约定无效，适用法定■法定； 三、法定：□一般地域管辖□特别地域管辖■专属专门管辖□涉外； 四、专属专门管辖：■不动产所在地□被继承人死亡时住所地□港口所在地□主要遗产所在地□铁路运输□海事□军事□知产□金融。 据此，上海市闵行区人民法院对本案具有管辖权。 | |
上海市第一中级人民法院 | |||
(2019)沪01民辖终102号 | |||
王莉与王益江抵押权纠纷一审民事裁定书 | 因被告未在法律规定的诉讼时效期间主张抵押权，两原告起诉至法院，要求确认xx房屋上的抵押权消灭 | 本案诉讼请求涉及不动产抵押权的注销登记，系抵押权纠纷，而非抵押合同纠纷，因此根据相关规定，属不动产纠纷，应当适用不动产专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖 | |
上海市普陀区人民法院 | |||
(2020)沪0107民初4225号 |
（二）涉及不动产的债权纠纷管辖实践
抵押合同纠纷案件
1、以“抵押权合同纠纷”、“管辖权”、“裁定”为关键词进行检索，检索出的案例均显示抵押合同纠纷适用协议管辖。
以下三起案件，分别涉及抵押权的设定、撤销、和实现，若按照《最高人民法院新民事案由规定理解与适用》的观点，应当按照物权纠纷处理，但法院均裁定案件适用协议管辖。
抵押合同纠纷 | 案件名称及相关信息 | 争议焦点 | 法院观点 |
海南明远置业有限公司、中信财务有限公司抵押合同纠纷二审民事裁定书 | 本案中信财务公司请求判令明远置业公司履行将合同约定的明远置业公司名下的土地办理抵押登记至中信财务公司名下的义务 | 故本案是发生在中信财务公司与明远置业公司之间关于合同效力及其履行的争议，而非抵押权权属争议，案由应确定为抵押合同纠纷。因本案是抵押合同纠纷，而非抵押权纠纷，所以，本案不属于民事诉讼法第三十三条第一项规定不动产纠纷，不应适用民事诉讼法及其解释关于不动产专属管辖的规定。 | |
最高人民法院 | |||
(2019)最高法民辖终451号 | |||
陈纪萍与张静文抵押合同纠纷管辖民事裁定书 | 原告诉称，原告与被告签订有借款及抵押合同，因被告未按约出借钱款，故原告诉至法院要求撤销房屋抵押。 | 本院认为，本案系抵押合同纠纷案件。本案中，原告以借款人及抵押人身份与被告以债权人及抵押权人身份签订《借款合同》、《抵押合同》各一份，两份合同中均约定发生争议由债权人及抵押权人即本案被告所在地法院管辖，在该两份合同中披露的被告所在地为武定西路XXXX弄X号XXX室。当事人合意以披露地址确定管辖法院，并不违反法律规定。 | |
上海市高级人民法院 | |||
（2019）沪民辖208号 | |||
信达新兴财富（北京）资产管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书 | 原告信达公司依据《抵押合同》等请求判决信达公司对所涉抵押房地产享有抵押权，并对拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。 | 本案从信达公司起诉的事实理由和诉讼请求来看，其是以东莞美赛达欣公司为被告提起的抵押合同纠纷，不属于不动产物权纠纷，不适用不动产专属管辖的规定。信达公司申请再审认为本案应适用不动产专属管辖的规定，进而主张一审法院对本案享有管辖权的理由不能成立，本院不予支持。 | |
广东省高级人民法院 | |||
(2018)粤民申4613号 |
房屋买卖合同纠纷/中介合同纠纷案件
2、以“房屋买卖合同纠纷/中介合同纠纷”、“管辖权”、“裁定”为关键词进行检索，法院多认定应当适用协议管辖。由于这些案件中涉及的房屋并非政策性房屋，且案件均涉及物权变动的原因关系（即合同关系），不属于最高人民法院认定的债权纠纷中的特殊情形，因而也不适用不动产物权纠纷的专属管辖原则。
房屋买卖合同纠纷 | 案件名称及相关信息 | 争议焦点 | 法院观点 |
齐凤兰等与葛丰（GEFENG）房屋买卖合同纠纷民事管辖上诉案件民事裁定书 | 原告葛丰（GEFENG）提出的诉讼请求为判令被告齐凤兰继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理产权过户手续等 | 本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。 原审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条不动产专属管辖条款作为本案的管辖依据之一，显属错误，本院依法予以纠正。 | |
上海市高级人民法院 | |||
(2021)沪民辖终73号 | |||
徐秀兰与宋澍房屋买卖合同纠纷管辖民事裁定书 | 原告诉称，被告与案外人宋文藻假冒原告签名，虚构房屋买卖合同，欺骗房屋登记机关，将原告的房屋过户至被告名下，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 | 上海市黄浦区人民法院认为，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。涉案不动产位于上海市浦东新区，遂裁定将案件移送上海市浦东新区人民法院审理。 2020年5月14日，上海市第一中级人民法院以上海市黄浦区人民法院对本案具有管辖权为由，报请本院指定管辖。 本院认为，本案系房屋买卖合同以外的当事人提出的合同无效之诉，虽然涉及不动产，但非物权纠纷，不属于法律规定的不动产专属管辖范围。因此，本案仍应按合同之诉确定管辖。 | |
上海市高级人民法院 | |||
(2020)沪民辖153号 |
（三）涉及不动产的侵权纠纷管辖问题
涉及不动产的排除妨害、消除危险、损害赔偿诉请，系物权请求权，也兼具物权和债权的特点，易产生争议。《最高人民法院关于陈怡、李细雄诉张凤香房屋侵权纠纷一案管辖问题的通知》（1994.03.17发布）中提到房屋侵权案是因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。实践中，此种情况的审判实践较为统一，以适用专属管辖为主流观点。[6]
排除妨害纠纷、消除危险纠纷案件
1、实践中多认为应当适用专属管辖。
排除妨害纠纷、消除危险纠纷 | 案件名称及相关信息 | 争议焦点 | 法院观点 |
陆琦元等与尹容等排除妨害纠纷管辖民事裁定书 | 系争房屋系1996年上海市黄浦区房屋，系动迁分配给两原告及被告尹容的动迁安置房。 被告尹容未经原告同意，私自将被告尹绍坤、尹玉芳的户口迁入系争房屋。现两原告要求确认两原告的承租居住使用权，被告尹绍坤、尹玉芳无承租使用权。 | 浦东法院认为，系争房屋系涉迁房屋动迁安置房，现两原告要求按动迁分配份额分配共有承租使用权益，应由被拆迁房屋所在地即上海市黄浦区人民法院（以下简称黄浦法院）管辖。 黄浦法院认为，本案系排除妨害纠纷，并无证据证明尹春娣、陆琦元及尹容对动迁利益存在争议，两原告主张的是在系争房屋内的居住使用权，主张权利的基础是三被告将其赶出系争房屋的侵权行为，并非要求对动迁的份额进行分配。根据法律规定，因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。 本院认为，本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一款不动产纠纷专属管辖的规定确定管辖法院，即应由系争房屋所在地上海市浦东新区人民法院管辖。 | |
上海市高级人民法院 | |||
(2022)沪民辖53号 | |||
上海通昭物流有限公司与上海中雅钢琴有限公司排除妨害纠纷上诉案 | 上海通昭物流有限公司上诉称，本案应由被告住所地人民法院管辖。上诉人住所地位于上海市宝山区。故请求撤销原裁定，将本案移送至上海市宝山区人民法院审理。 | 本院经审查认为，本案系涉不动产的排除妨害纠纷，应由不动产所在地人民法院专属管辖。 | |
上海市第二中级人民法院 | |||
(2020)沪02民辖终48号 | |||
陕西景玉实业有限责任公司与陕西松茂食品餐饮有限公司、西安银行股份有限公司城南支行排除妨害纠纷二审民事裁定书 | 本案原审原告松茂公司起诉被告西安银行股份有限公司城南支行、景玉公司侵害了其建筑物在通道楼梯及建筑物的外墙及屋顶等公共通行部分的正常通行权和使用权，要求被告拆除位于汉中市汉台区中心广场文化广场1层通往2层的铁门、2层加建的围墙及在四层楼顶违法加建的全部建筑物并恢复原状、赔偿损失 | 本案属于侵权纠纷，原告可以选择由被告住所地人民法院管辖。本案诉讼不涉及法律规定的物权权利确认、分割等内容，不适用专属管辖，原审法院对本案享有管辖权，原审裁定驳回景玉公司提出的管辖权异议，并无不当。 | |
陕西省高级人民法院 | |||
(2018)陕民辖终83号 |
涉不动产的财产损害赔偿纠纷案件
2、如下两个案件的案情相似，但审理法院适用的管辖原则并不相同。
财产损害赔偿纠纷 | 案件名称及相关信息 | 争议焦点 | 法院观点 |
李旖旎与林逸明等财产损害赔偿纠纷管辖民事裁定书 | XX室房屋出售价款的30%应归李旖旎所有。林逸明、林志豪、徐洪珍擅自变更拆迁协议、办理房屋产权登记并出售的行为，属于处分共有人财产的财产损害行为，依法应予赔偿并支付占有该利益期间的利息。 | 本院经审查认为，本案原告的诉讼请求是要求被告赔偿损失，并未涉及不动产的权利确认、分割、相邻关系等，故本案不属于不动产纠纷，不适用专属管辖。 | |
上海市高级人民法院 | |||
(2021)沪民辖259号 | |||
江西泰兴隆置业有限公司、邓先辉财产损害赔偿纠纷二审民事裁定书 | 邓先辉认为其应享有南昌市湾里区招贤路227号土地中12.8亩土地使用权，但被陈根娣、龙正中侵吞，因该地块已全部开发完毕，致使土地再无返还可能，故要求陈根娣、龙正中赔偿损失41,694,720元，泰兴隆公司承担连带责任。 | 本案案由为财产损害赔偿纠纷，该纠纷属于物权纠纷，本案被侵犯的是土地使用权，损害的是不动产的权益，涉及到不动产权利的确认等，因此，应适用不动产专属管辖的规定，由不动产所在地法院即江西省南昌市中级人民法院管辖 | |
江西省高级人民法院 | |||
(2019)赣民辖145号 |
（四）涉及不动产的婚姻家庭、继承纠纷管辖实践
最高人民法院民事审判庭编写的《民事审判指导与参考》总第77辑（2019）民事审判信箱，就本文最初所涉“离婚后财产纠纷”管辖问题作出相关回复如下文，其主要观点是，离婚后财产纠纷的管辖，应适用一般地域管辖原则：
问题:涉及不动产的婚姻家庭纠纷案件是否适用不动产专属管辖?
回复:根据民事诉讼法规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。有的婚姻家庭纠纷会涉及不动产，比如离婚后财产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷等时常涉及房屋或土地的权属认定、分割等，上述纠纷是否适用该条规定，实践中有不同观点。
我们认为，上述纠纷应当按照一般地域管辖原则确定管辖法院，不可适用不动产专属管辖。理由主要是:第一，根据《民事案件案由规定》，上述纠纷的案由属于第二部分“婚姻家庭、继承纠纷”，而非第三部分“物权纠纷”，而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》规定“民事诉讼法规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。第二，婚姻家庭纠纷通常具有复合型，不仅涉及财产关系，还涉及人身关系，不仅涉及不动产，还可能涉及其他财产。比如一宗离婚案件中，可能同时涉及婚姻关系的解除、财产分割和子女抚养；请求分割的夫妻共同财产中，可能同时包括房屋、汽车、存款、股权收益和知识产权收益;房屋也有可能包括位于不同地区的几套房屋。如果适用不动产专属管辖，则可能需要到不同法院提起几个诉讼，无法在同一个案件中处理所有纠纷，无法实现家事纠纷的“一揽子”解决。
财产损害赔偿纠纷 | 案件名称及相关信息 | 争议焦点 | 法院观点 |
卞某某与徐某某离婚后财产纠纷管辖民事裁定书 | 上海市普陀区人民法院认为，离婚后财产纠纷应由原审理离婚案件的法院审理，遂将案件移送上海市浦东新区人民法院审理。 | 本院经审查认为，本案系争房产因离婚时未予处理，现起诉要求分割系争房产产权，故本案属于离婚后财产纠纷，应适用普通地域管辖原则确定管辖法院。 | |
上海市高级人民法院 | |||
(2019)沪民辖130号 |
4、总结
总结以上案例的裁判观点可知，除司法解释明确规定的物权权利确认、分割、相邻关系等物权纠纷，以及作为例外情形的四类债权纠纷适用不动产专属管辖外，涉及不动产的侵权纠纷，主流观点也倾向于适用专属管辖。
涉及不动产的抵押权问题，可能被认定为物权纠纷也可能被认定为债权纠纷，因此可能适用专属管辖也可能适用协议管辖，司法实践观点不一。我们认为，应参考最高人民法院的指导观点，区分物权变动的原因行为和结果行为，对构成典型物权关系的后者情形，应适用专属管辖原则。
对于涉及不动产的合同纠纷，审判实践中的主流观点为适用协议管辖原则。
离婚后财产纠纷，审判实践中倾向于适用一般地域管辖原则。
总结来说，对于涉不动产纠纷的管辖问题，还需要进一步分析案件争议或诉请的性质与特征，辨别其是否有物权属性及是否落入不动产专属管辖的范畴。对实务中适用原则不太统一的特殊情形，建议在提起诉讼时与法院立案部门提前核实/交流其通常适用的管辖原则，以减少后续可能的管辖权异议风险。从合同起草角度，对不强制适用专属管辖的法律关系类型，可通过协议约定管辖的方式，避免未来潜在的管辖权争议风险。
[1]四川省成都市中级人民法院，(2018)川01民辖终730号
[2]四川省成都市中级人民法院 (2019)川01民终7459号
[3]最高人民法院 (2020)最高法民辖14号
[4]最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022年修订）第28条：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”
[5]《民事诉讼管辖精义》第59页。
[6]上海高院有一起案例认为涉及不动产的损害赔偿纠纷，不适用专属管辖。