房产抵押后的新装电梯是否属于抵押财产

最高人民法院
房产抵押后的新增附属设施为抵押房产之一部分，属于抵押财产
裁判要旨
电梯在安装完成后因附合行为已成为抵押房产的重要组成部分，丧失独立存在的意义，抵押权的效力及于安装完成的电梯。故不论在房产抵押时电梯是否已经安装完毕，只要电梯安装完成即属于抵押物的一部分。
案情简介
一、1999年1月，江头工行与厦门金龙签订《借款合同》，借款8000万元，借期为10年。同日，山东金龙与江头工行签订《抵押协议》、《房地产抵押契约》，山东金龙以其自有房产抵押给江头工行。后抵押房产新装了电梯等设施设备。
二、自2000年3月起，厦门金龙对应支付的到期利息及借款均未偿付。江头工行多次催告厦门金龙未果。江头工行于2004年1月通知解除《借款合同》，并要求厦门金龙立即偿还全部借款本息。
三、2004年2月4日，江头工行向福建高院提起诉讼，请求判决：确认《借款合同》已经解除；厦门金龙立即还本付息并得拍卖抵押物优先受偿。福建高院一审判决支持了江头工行的诉请，且认定新增电梯属于抵押财产。
四、厦门金龙不服，上诉至最高法院。主张电梯等设施设备系抵押合同签订后新增，不属于抵押财产为由主张江头工行对电梯等设备不享有抵押权。最高法院二审判决驳回上诉，维持原判。
败诉原因
本案中厦门金龙的败诉原因在于，抵押合同签订后的新增电梯等设备在安装完成后已成为抵押房产的重要组成部分而丧失其独立性，属于抵押房产的附合物，应属抵押财产。根据《担保法司法解释》第六十二条的规定，抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物。本案系争电梯为抵押合同签订后在抵押房产上新增的设施设备，在电梯等新增设施设备，在新增完成后就构成了抵押房产的重要组成部分。物的重要组成部分不具有独立存在的意义，而仅为物的一部分。因此，根据一物一权原则，物的重要组成部分不能独立成为物权的客体。故龙头工行的抵押权效力及于已成为抵押房产之组成部分的新增电梯。厦门金龙因此败诉。
败诉教训、经验总结
1、根据《担保法司法解释》第六十二条的规定，抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物。故抵押权人可基于附合、混合及加工行为，取得对附合物、混合物和加工物的抵押权。因此，对于抵押人而言，在对抵押物进行附合（如装修、扩建）或加工（如将抵押玉石雕刻为工艺品）时，应谨防“送羊入虎口”。因为，因附合事实、加工行为等原因导致抵押物增值的，抵押权人并非仅能在原抵押物价值的范围内主张抵押权，而是可以对附合、加工后的抵押物整体的主张抵押权。抵押人不能以附合、加工行为发生在抵押之后，主张抵押权人对新增附合部分或加工增值部分不享有抵押权。
2、应区分物的成分与从物。所谓从物是指独立于主物之外，而又必须与主物相结合使用才能发挥其使用价值的物，如电视遥控器。主物与从物都是独立的物，只是因从物结合主物使用可发挥主物更大的价值而产生密切联系。但物之成分并非独立的物，物的一部分。因此，《物权法》第一百一十五条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”《担保法司法解释》第六十三条也规定：“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。”本案中，最高法院在法律适用上同时适用《担保法司法解释》第六十二条、第六十三条，说明最高法院在安装完成的电梯是抵押房产的从物还是抵押房产的成分的问题上未作出清晰的判断。因为最高法院一方面正确的指出了安装完成的电梯是抵押房产的重要组成部分，且不具有独立存在的意义；另一方面又将安装完成的电梯定位为从物。论证过程与论证结论未尽一致。虽然最高法院最终判决结果正确，但在论证说理上存在一定的瑕疵。我们认为，安装完成的电梯属于建筑物的组成部分，并非独立的物，因此为建筑物的成分而非建筑物的从物。故法院应仅适用《担保法司法解释》第六十二条即可，而不必援引该解释第六十三条。
3、虽然根据《担保法司法解释》第六十三条的规定，主物抵押权的效力一般及于从物，但该条的适用具有以下前提条件：（1）必须在主物设定抵押前已经存在从物；（2）必须主物与从物的所有权人为同一人；（3）当事人无相反约定。本案中，如果将电梯认定为抵押房产的从物，而该从物又为抵押合同签订之后才出现的，则根据《担保法司法解释》第六十三条的规定，应排除在抵押财产之外。这也再次印证最高法院在论证的说理上存在一定的不足。最高法院关于“‘无论在抵押权设定前后’，从物均为主物抵押权效力所及之范围”的观点值得商榷。
相关法律规定
《物权法》
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
《担保法司法解释》
第六十二条 抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
第六十三条 抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
以下为最高法院在二审判决“本院认为”部分就此问题发表的意见：
关于本案抵押担保的财产范围。抵押合同当事人双方对抵押物在建项目金龙大厦中电梯的权属存在争议。鉴于抵押合同双方在合同中对电梯部分并未作出特别约定，同时，根据本院二审查明事实，可作为独立物存在的电梯，至今未作新的产权确定。虽然电梯可以作为独立的权利客体存在，但作为建筑物重要组成部分的电梯，一旦与建筑物本身脱离，其将失去独立存在的意义。因此，原审法院依据担保法解释第六十二条、六十三条之规定，将在建项目中的电梯部分认定为抵押物金龙大厦的从物是正确的。虽然在抵押设定时，电梯并未安装，但至今上诉人也没有证据证明该电梯的所有权属于另外一个主体。因此，无论在抵押权设定前后，除非当事人之间有特别约定，电梯应当视为抵押房产的组成部分之一，即大厦的从物。故本案抵押物的财产范围应当包括电梯部分。上诉人山东金龙关于金龙大厦中的电梯部分不属于抵押范围的上诉理由没有法律依据，应当予以驳回。
案件来源
山东金龙地产有限公司与厦门金龙科技有限公司借款合同纠纷上诉案[最高人民法院（2005）民二终字第73号]
延伸阅读
正确区分抵押场合附合物和从物的判例
案例一：中国金融租赁有限公司、兴业国际信托有限公司等案外人执行异议之诉民事判决书[浙江省高级人民法院（2016）浙民终9号]该院认为：“涉案异议财产清单项下的去渍台、厨房设备（可移动的厨房设备除外）、桑拿设备、泳池设备、操作台、海鲜池，在浙江保罗大酒店将三门县海游镇滨海大道18号大楼抵押给兴业公司之前，已通过安装、固定等方式添附于该大楼，成为该大楼的附合物。涉案吸水性地毯垫、红色迎宾地毯虽与前述大楼在物理上可相互分离，但是因该些地毯分布于酒店各个楼层，不仅与酒店各楼层地面尺寸匹配，且已相对固定使用较长时间，若使其继续留在原位，在功能上将有助于酒店发挥经济效益，而如果予以拆分或搬离，不仅不能充分发挥其经济效益，还可能极大减损其使用价值。原判将吸水性地毯垫、红色迎宾地毯认定为前述大楼的从物，符合该物的特性。原审法院拍卖公告中已经明确，拍卖的财产不包含前述大楼内可移动拆卸的设备、设施，因此，原审法院未将可移动的厨房设备纳入需要审查的异议财产范围并作出相应的处理，亦无不妥。中金租公司上诉提出的原判对事实查明不清的主张，不能成立。”
案例二：陈家升与中国农业银行股份有限公司澄江县支行案外人执行异议之诉特殊程序民事判决书[云南省高级人民法院（2015）云高民一终字第462号]该院认为：“首先，陈家升主张转租涉案大棚占有的土地后，在鑫荣公司原有大棚钢架基础上，自行增加投入了塑料薄膜、供水设施、滴灌、遮荫网等。本院认为，陈家升在他人享有所有权的大棚基础上的增加投入，构成添附（附合），该添附物的所有权应归属于原有大棚（主物）的所有人鑫荣公司，陈家升不享有所有权。其次，澂江县人民法院作出的（2012）澂法执字第137号民事裁定书载明：‘该土地上的建筑物及设施交由陈家升保管使用，修缮、维护及其所产生的费用由陈家升负责’，由此可见，对于大棚的修缮、维护是陈家升为了提升大棚的使用效能而应当履行的义务，其对大棚的投入与大棚本身融为一体，构成对大棚的添附，这些添附物应当归大棚所有权人所有。第三，2006年，鑫荣公司将自有大棚作为抵押物，向农行澄江支行取得贷款，并办理了抵押登记，农行澄江支行系大棚的抵押权人。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十二条：‘……抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；……’的规定，本案中，因作为抵押物所有人的鑫荣公司为附合物（大棚）的所有人，故农行澄江支行享有抵押权的效力及于附合物（大棚），农行澄江支行有权以陈家升添附形成的大棚主张抵押权。又因添附物（大棚）被拆除并获得补偿，故依照《中华人民共和国担保法》第五十八条的规定，大棚的补偿款3426192元应当作为抵押财产，农行澄江支行享有优先受偿权。”
案例三：抚宁县农村信用联社股份有限公司与王景成、李红卫金融借款合同纠纷再审民事判决书[秦皇岛市中级人民法院（2015）秦民再终字第10号]该院认为：“抚宁信用社按约发放贷款后，李红卫应按约定期限还本付息，未偿还应承担民事责任，王景成亦应按合同约定承担抵押担保责任。虽然王景成对其提供担保的房屋进行了改扩建，现今也无法区分改扩建后的房屋是否还有原物的存在、存在多少且也无法分割，依据法律规定，抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物，故王景成改扩建后的房屋应视为一并抵押。综上，王景成上诉理由理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当。”