农村房屋买卖合同效力及法律后果分析

引 言
农村宅基地是农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。随着城市化进程的加速，城市附近的土地持续增值，涉及农村宅基地上的农村房屋买卖合同纠纷频发，对于农村房屋买卖合同的效力以及拆迁利益的归属常常是司法实务审查的重点，笔者就相关司法裁判规则做简要的梳理。
案 例
2021年4月初，原告A欲在W村购买一套房屋，经他人介绍与被告B相识并与B达成了口头的购房协议。双方约定，A购买B位于W村的房屋一套，房屋价款21万元，A先预付1万元，剩余价款在2021年底支付10万元，在2022年底再支付10万元。随后，A通过微信向B转账1万元。2021年9月，A随B前往实地看房发现房屋有漏水现象，同时房屋后边的山体有垮塌和巨石滚落的危险，A认为案涉房屋不具备交付条件遂不愿购买此房并要求B返还1万元定金。B则认为房屋漏水和屋后山体垮塌是在A第一次看房并达成购房协议后因自然原因造成的，并非自己违约，反而是A因自身原因不愿购买房屋构成违约，故不同意返还1万元定金，双方协商不成，A诉至法院要求B双倍返还定金。庭审中查明，A系Z村村民，B系W村村民，案涉房屋所用的宅基地系B从其同村村民处转让所得，但是至今未办理宅基地变更登记手续。
案件结果：本案法官在对案件事实及证据全面审查后做出一审判决，判定涉案房屋买卖合同无效，被告返还原告1万元。
律师说法
虽然我国法律并未限制或禁止买卖农村房屋，但是农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的流转，而《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地…农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地…”可见，农村宅基地使用权在不同集体经济组织成员间是被禁止流转的。同时《民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效…”故本案原、被告达成的农村房屋买卖合同因违反《土地管理法》而无效。而依据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还…”的规定，合同无效后被告取得的1万元应返还给原告。
根据我国“房地一体”的原则，农村房屋与宅基地的关系是紧密相连的，法律法规仅承认农村房屋在本集体经济组织成员之间流转，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效，但也存在例外情形可以认定房屋买卖合同有效。例外情形主要包括如下几种情形：
第一，买受人签订合同时并非该集体经济组织成员，但是后来取得该集体经济组织成员的资格；
第二，买受人并非该集体经济组织成员，但是其家庭成员是该集体经济组织成员，并且得到村集体同意；
第三，农村房屋经过多次转让，最终买受人为该房屋所在地集体经济组织成员。
农村房屋买卖合同无效的法律后果
（一）财产返还
农村房屋买卖合同无效后，出卖人收取的购房款应当返还给买受人（一般不支持资金占用利息）。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》《宅基地使用证》等权利证书。
（二）损害赔偿
1.过错责任比例划分
法院通常认定，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任。
2.损害赔偿范围
（1）直接损失——添附价值损失。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，按照双方过错比例，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。
（2）间接损失——信赖利益损失。合同无效导致的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，按照双方过错比例，酌情予以确定赔偿数额。