以案说法：亲属间房屋过户引纠纷，究竟是“买卖”还是“赠与”？

一、案情简介
甲乙夫妻育有四名子女，分别为甲男1、甲男2、甲男3、甲女。甲女成年后与丙结婚，甲乙出资一半为甲女夫妻购买房屋并一直共同居住其中，但房屋登记在丙一人名下，后甲女自杀死亡，丙立即将房屋以买卖方式过户至甲男3名下。房屋过户后不久，丙起诉甲男3，以甲男3未支付房款为由，请求判令解除买卖合同并转移登记。甲男3答辩称为减少税费，过户行为名为买卖、实为赠与。
二、争议焦点
本案最大争议焦点为：如何认定丙与甲男3签订的《存量房买卖合同》的性质，是房屋买卖还是名为买卖实为赠与？
三、案件结果
法院经审理认为，甲男3主张双方就涉案房屋系赠与合同关系，并未提交相关书面证据，证人丁某的证言只能证明甲某3曾单方就房屋过户费用问题向房屋中介机构进行咨询，无法证明双方之间系房屋赠与合同关系，丁某的证言与本案无关联性，法院不予采信。就证人乙关于双方系赠与合同关系的证言，由于甲男3系乙的儿子，丙系乙的女婿，在乙的女儿即丙的妻子已死亡的情况下，法院认为，乙与甲男3之间有更直接的利害关系，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据： ……(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言……”之规定，乙的证言无相关证据予以证明，原审法院不予采信。甲男3、丙双方签订的《存量房买卖合同》中约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现甲某3拒绝支付房款，丙有权解除合同，返还房屋。
案件判决生效履行后，甲乙相继去世。甲男1、甲男2、甲男3咨询我所丁松林律师、胥家信律师，律师经分析认为，根据现有生效判决，该处房屋虽购买时登记在丙一人名下，但是丙与甲女的夫妻共同财产，甲女先于甲乙去世，甲乙应继承房屋一定份额，甲乙去世后，甲男1、甲男2、甲男3又能继承房屋一定份额。甲男1、甲男2、甲男3遂委托丁松林律师、胥家信律师提起继承诉讼，经法院审理，判令丙支付甲男1、甲男2、甲男3房屋一定份额的折价款。
四、“名为买卖，实为赠与”的认定规则
经查阅相关案例，笔者总结，在司法实践中，法院判断房屋买卖合同纠纷是否为“名为买卖，实为赠与”时，通常可能会综合考量以下几个因素：
1.当事人真实意思表示
沟通记录与协商细节：法院可能会审查交易过程中双方的沟通记录、协商细节等，以此判断当事人的真实意图。如果双方在交流中多次明确提及赠与意图，即便签订了买卖协议，法院也可能认定为赠与。另外，知晓交易情况的证人所提供的证言也可作为参考。若证人能够以自己亲自感知的事实证明双方在协商过程中表达的意思，且证人具备相应的民事行为能力、与案件无利害关系，其证言将具有一定的证明力，有助于法院判断当事人的真实意思表示。
2.当事人之间的关系
亲属之间基于亲情、家庭伦理等因素，发生房屋赠与的情况较为常见。与买卖过户不同的是，赠与所得房屋再次交易时，受赠人可能会按照20%缴纳个税，因此实践中存在为规避税款选择以买卖形式过户房屋的赠与行为。
父母与子女、祖父母与孙子女、兄弟姐妹之间等亲属关系，在认定交易性质时，法院会充分考虑亲属关系这一背景因素。近亲属之间就此问题的认定，也并不完全相同，相对于兄弟姐妹之间的过户，父母将过户房屋过户给子女的赠与可能性更大。
除了近亲属关系外，若双方存在其他特殊关系，如长期的亲密朋友关系、存在抚养或赡养关系等，法院也会综合这些特殊关系来判断交易是否存在赠与的可能性。
3.交易价格
价格与市场行情对比：如果交易价格明显低于市场正常交易价格，甚至处于不合理低价状态，且双方无法给出合理的解释，可能会对真实性产生质疑。
4.交易履行情况
价款支付情况：在正常的房屋买卖关系中，买受人支付购房款是核心义务之一。若在所谓的 “房屋买卖合同” 履行过程中，买受人未按约定支付价款，而出卖人也从未主张过价款支付，或者在买受人未支付任何款项的情况下，出卖人就配合完成了房屋产权过户，这种不符合买卖常规的履行情况，对交易的真实性质产生质疑。
5.房屋交付及使用情况
房屋交付也是房屋买卖交易中的重要环节。若合同虽约定为买卖，但房屋交付情况不符合常理，如出卖人一直实际占有使用房屋，未向买受人交付房屋钥匙、未配合买受人办理房屋入住手续等，而受赠人基于亲属关系等原因对房屋实际使用情况并无异议，这也可能表明双方的真实意图并非房屋买卖。
6.关注合同条款完整性
一份完整的房屋买卖合同应包含房屋交付、价款支付、违约责任、税费负担、过户登记等重要条款。若合同中对这些关键条款未作约定，或约定极为简单、模糊，不符合正常房屋买卖交易对合同条款完整性的要求，该合同可能并非真实的房屋买卖合同，而是为了实现其他目的（如赠与过户）而签订的形式合同。
即便合同中对相关条款有所约定，但如果这些约定不符合房屋买卖交易的常理，也会影响法院对合同性质的判断。比如约定的付款方式极不合理，或者违约责任明显过轻，无法对交易双方起到应有的约束作用，都可能暗示合同的真实性质并非买卖。
7.行为发生背景和原因
家庭内部安排：部分房屋过户行为可能是基于家庭内部的整体安排，如为了子女结婚、改善居住条件、家庭财产传承规划等原因，长辈将房屋过户给晚辈。在这种情况下，虽然形式上可能采用了买卖合同，但从家庭内部背景和过户原因来看，更符合赠与的特征。
社会伦理与情感因素：基于社会伦理道德观念和情感因素，一方在特定情况下将房屋给予另一方，也可能被认定为赠与。例如，在一方生活困难、无房居住时，另一方出于同情和帮助的目的将房屋过户给对方，即便签订了买卖协议，也可能认定为赠与行为。
五、律师建议
1.如实申报交易性质
在进行房屋过户时，当事人应根据房屋交易的真实性质，如实向相关部门申报。若实际为赠与行为，就不应故意以买卖形式申报以逃避赠与所应缴纳的税费。税务部门对于房屋交易的监管日益严格，一旦发现当事人故意隐瞒真实交易性质、偷税款，将依法给予严厉的行政处罚，包括补缴税款、加收滞纳金以及处以罚款等。情节严重的，甚至可能涉及刑事责任。
2.注意保留证据
以上案例中，丙依据书面房屋买卖合同提起诉讼，甲男3主张名为买卖实为赠与，甲男3应当对自己的主张承担举证责任。甲男3未提供书面证据，仅有两份证据能力存在瑕疵的证人证言，达不到高度盖然性的证明标准，无法完成举证责任，继而败诉。因此，为避免矛盾纠纷的发生，当事人应当注重保留证据。
沟通记录的留存：在房屋交易过程中，双方就交易事宜的沟通记录至关重要。无论是通过微信、短信、邮件还是其他通讯工具进行交流，都应注意完整保留相关记录。这些沟通记录可能包含双方关于交易性质（是买卖还是赠与）、价格确定依据、付款方式、房屋交付时间等关键信息的讨论内容，对于日后发生纠纷时证明当事人的真实意思表示具有重要作用。例如，若双方在微信聊天中明确提及房屋是赠与而非买卖，该聊天记录即可作为有力证据。
签订书面协议：为避免日后产生争议，建议当事人在房屋交易时签订书面协议，明确约定双方的权利义务关系。如果是赠与关系，应在赠与协议中详细说明赠与的房屋具体信息（包括地址、面积、房屋所有权证号等）、赠与的目的、是否附义务（如有）以及赠与财产的交付方式等内容。如果是买卖关系，则应在买卖合同中明确房屋价格、付款时间及方式、房屋交付时间、违约责任等重要条款。书面协议经双方签字确认后，具有较高的证明效力，能够在很大程度上减少纠纷的发生，并为解决纠纷提供明确的依据。
其他相关证据的收集：除了沟通记录和书面协议外，还应注意收集其他与房屋交易相关的证据，如付款凭证（若有付款行为）、房屋过户手续办理过程中的相关文件（如税费缴纳凭证、不动产登记申请书等）、证人证言（若有知晓交易情况的证人）等。这些证据相互印证，能够形成完整的证据链条，更有力地支持当事人的主张。例如，付款凭证可以证明买受人是否按照约定支付了购房款，对于判断交易是否真实履行具有重要意义；而证人证言在某些情况下，能够补充说明交易过程中的一些细节问题，帮助法院更全面地了解案件事实。