一、户型整改涉及的法律问题
房地产行业中，有开发商通过户型整改增加房屋使用面积，或者通过赠送设备层、飘窗、阳台、花池等方式增加套内面积，如“整改小户型”“两房变三房”“买一层送一层”，通过平层整改为跃层的“复式空间”方式，增加套内使用面积，提升楼盘竞争力，也得到市场和部分业主的青睐，但是，户型整改可能涉嫌行政违法，也关系到双方民事权利争议，开发商一般会就户型整改与业主签订补充协议，规避可能带来的法律风险，今天我们就一则法院优选案例来解读与此有关的法律问题。
二、案例索引
浙江省杭州市下城区人民法院 一审 （2017）浙0103民初6928号
浙江省杭州市中级人民法院 二审 （2018）浙01民终3228号
三、案情概述
1.原告徐越诉称：
徐越与堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）签订《浙江省商品房买卖合同》，徐越按约支付房款，但堡盈公司未能按照合同约定，提供办理不动产权属证书所需的全部材料，导致徐越无法办理产权登记，请求判决堡盈公司按约定支付违约金。
2.被告堡盈公司辩称：
其未能按期向徐越提供案涉房屋权属初始登记证书，原因是房屋存在包阳台、包设备平台等情况导致土地验收无法通过，从而致使房屋初始登记无法办理。
包阳台等违建行为是徐越委托堡盈公司代为实施，法律后果应当由徐越承担。
本案所涉户型整改直接导致房屋的实际使用面积变大，且直接提升了房屋使用人即徐越的舒适感，在享受既得利益的情况下，徐越亦应承担相应的风险及法律责任。
四、争议焦点
因徐越委托堡盈公司“房屋整改”，造成案涉房屋被规划部分查处，导致开发商无法按照约定取得房屋权属初始登记证书，逾期办证的违约责任，是否应当由开发商承担？房屋买受人签字确认的关于房屋整改的《补充协议》，以及《整改户型委托书》是否可以排除开发商逾期办证违约责任？
五、裁判要旨
1.一审法院：
结合委托书内容，徐越承诺因委托的整改行为导致的责任自行承担，在委托书中没有直接写明徐越愿意因此免除堡盈公司逾期提供办证条件的违约责任。
堡盈公司要免除自己的责任，就应明确向徐越说明并取得徐越同意，但根据委托书内容，无法得出该结论，故堡盈公司以徐越出具该委托书为由认为不需再承担相关违约责任的意见无法成立。提供办证条件始终是房屋开发商应向业主履行的合同义务之一，未能如约承担该合同义务，则应承担违约责任。
因在合同履行过程中，除堡盈公司在房屋预售阶段，即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错外，徐越作为业主，应自觉遵守相关法律规定，却委托堡盈公司将阳台改造并入室内，也存在一定过错，亦应承担40%的责任。
2.二审法院：
因案涉房屋买卖系预售，上述改建致使堡盈公司无法按时取得相关不动产物权登记而违约，尽管《君玺公寓整改户型委托书》中对改建的责任存在概括约定，但并不明确，无法具体适用，且该改建产生无法取得不动产物权登记的后果，显然超出了双方订约时的预期。
同时，该条款亦符合法律规定的格式条款的认定条件，故堡盈公司据此主张免除其买卖合同的违约责任，原审不予支持当属正确。徐越按照买卖合同的约定主张违约责任应予支持。
六、裁判结果
判令堡盈公司承担合同约定违约金额的百分之六十（3464720.79×每日万分之二×210×60%）即违约金87310元。
七、郧和倾向性意见
一般情况下，户型整改通常并不体现在正式《商品房买卖合同》之中，多以《补充协议》形式表现，此类协议等是否属于格式合同，是双方争议焦点。
1．委托整改的《补充协议》及《委托书》等由开发商提供，适用于楼盘中相同户型的多位房屋买受人，此类协议由开发商交业主签字确认，拟定时未与业主协商，可能会被认定为格式合同。
2．开发商要求业主写明“本人对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的认识并承诺自行承担整改引起的相关责任”类似条款，以排除自己责任。根据《民法典》格式条款相关法律规定，开发商如果要免除自己的责任，就应明确向业主说明并取得同意，否则，开发商抗辩不承担违约责任的意见，可能不能得到法院支持。
八、郧和实务建议
开发商作为提供格式条款的一方，从合同格式条款的效力角度出发，建议如下：
- 谨慎设置法定无效条款
法定无效条款自始没有法律约束力，侵犯了对方当事人的合法权益，对于此类条款，开发商在合同拟定时，就应当予以排除。 - 遵循公平原则确定双方权利义务
开发商作为占有优势地位的合同当事人，不应利用优势地位在其提供的格式条款中约定不公平的条款侵害对方当事人合法权益，而应按照公平的原则合理确定双方权利义务。 - 确保尽到格式条款的提示及说明义务
为避免发生争议后被认定为格式条款无效，开发商在合同订立时，对于与购房者有重大利害关系的格式条款，须采取足以引起一般人注意的方式（如明显区别于其他内容的加粗、放大字体、高亮、弹窗、音视频讲解等形式）。但需注意，若整个合同通篇均为加粗、高亮文字，仍可能被认为未进行明显提示。
4.保留好合理提示及说明义务之证据
开发商应注意留存足以证明已在客观上采取合理措施尽到合理提示、说明义务的证据（无需证明相对人已实际注意、理解），以备应诉举证之需。
5.免除违约责任的表述应明确具体无岐义
结合本案案件败诉教训，如果合同明确约定，因户型整改导致逾期办证，开发商不承担违约责任，实际系双方对于户型整改可能造成的后果有清晰认识，且购房者自愿承担风险并免除开发商责任，在该约定不存在合同无效、可撤销等情形时，应当认定该约定有效，因此，在约定免除违约责任的表述时，应做到明确具体无岐义。