民事法律行为无效与被撤销的法律后果

解读 《中华人民共和国民法典》—民事法律行为无效与被撤销的法律后果 NO.127
法条规定
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
法条解析
本条规定的是法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，法律行为的法律效果。自始确定无效的无效法律行为、经撤销后溯及的无效可撤销法律行为、已确定的不发生法律效力待定行为，均因缺乏可由法律行为效力提供的支撑，而无法为已给付等提供正当化基础。
被宣告无效、被撤销或确定不发生法律效力的法律行为，只是不能发生当事人希望发生的法律后果，即使当事人在法律行为中规定的产生、变更或消灭民事权利义务的意图不能得以实现，但并不是不发生任何法律后果。也就是说，法律行为无效不等于没有法律后果，而只是不产生当事人追求或期待的法律后果。
无效法律行为、可撤销法律行为、效力待定的法律行为三者虽然在是否可以有效上有所不同，但可撤销法律行为一旦行使撤销权、效力待定法律行为一旦拒绝追认，则其效力都会追溯到法律行为成立之时，产生与无效法律行为一样的法律后果，都是从法律行为成立之时起就没有法律效力，且一般都可能会产生返还财产、折价补偿、赔偿损失等法律后果。所以本条将上述三种法律行为的法律后果一并规定。
本条规定的“有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，与缔约过失的规则一致，即因缔约过错而导致对方损失的，应赔偿对方的损失，损失赔偿范围上通常不包括履行利益；该规定同时也与侵权规则一致，过错侵权构成的情况下，将依侵权法规则确定损害赔偿范围。而双方均具有过错的情形下，无论是缔约过失责任还是侵权责任，均存在过失相抵的问题，从而“各自承担相应的责任”。
案例分析
胡某（甲方）与沈某（乙方）签订租房协议，甲方将案涉房屋出租给乙方从事普浴经营。沈某经营的海天浴场因行政执法责令停业至今。后又查明因未经规划许可，案涉地下室系违法建筑。现沈某向法院提起诉讼请求确认其与胡某签订的租房协议无效。法院认为，胡某作为房屋出租人负有保证其出租的房屋符合约定租赁的义务，其应当知道出租的房屋是否属于合法建筑。但胡某在明知沈某承租用途是用于从事普浴经营的情况下，仍将不具备合法建设手续的半地下室及一 楼房屋出租给沈某，对导致租房协议无效有重大过错，应承担相应的民事责任。最终法院判决案涉租房协议无效。胡某应将因出租行为取得的财产归还沈某，不能返还的应折价补偿。
根据《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
本案中，除了租金可以返还以外，其他如房屋占有利益、部分装修物品等均无法进行预案无返还，只能折价补偿。另外对于协议无效的发生，双方当事人均存在过错，应当依据过错程度对相应的损失进行分担。