公有房屋承租权能否继承？

作者在实践中遇到关于公有房屋（以下简称“公房”）承租权能否继承的真实案例，经多方查证，作者认为公房承租权不能继承，具体分析如下：
一、房屋承租权定义
房屋承租权是指承租人与出租人签订租赁合同后，承租人根据合同约定，向出租人交纳租金后，按照合同的约定享有占有、使用和收益的权利。
二、法律规定
《中华人民共和国继承法》（以下简称“《继承法》”）第三条：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三条：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”
《中华人民共和国合同法》（以下简称《“合同法》”）第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”
三、具体分析
1、从公房承租权性质来看：《合同法》虽未明确公房承租权的概念，但在《合同法》租赁合同一章中并未排除公房租赁合同。故，公房承租人与出租人之间的法律关系实质上仍是一种租赁合同关系，承租人只是在合同有效期限内，有权占有和使用所承租的公房，并未取得公房的所有权，非《继承法》规定之遗产，不能继承。
2、从具体的法律规定来看：根据《合同法》的规定，作为租赁合同的承租人死亡后，租赁合同因承租人主体灭失而自然终止，即原公房租赁关系自然终止，房屋产权人原则上有权收回房屋。但为保护与承租人生前共同居住的人之权益，《合同法》规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。故，公房出租人将房屋继续出租给与原承租人生前共同居住的人，是基于双方共同生活之事实，新承租人取得的租赁合同关系已是一个新的租赁合同关系。若公房承租权能够继承，《合同法》也就没必要规定以共同居住之事实确定新的承租人。
3、从继续承租房屋的程序来看：承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人，否则对出租人不产生法律效力。而对于公房租赁而言，由于具有住房保障的社会福利性质，对承租人的限制条件当然属于租赁合同的一个组成部分，故在公房承租人死亡的情况下，与其生前共同居住的人要求按照原租赁合同租赁房屋，应向有关政府职能部门提交申请材料，以证明其符合租住公房的限制条件。若公房承租权能够继承，也就无需经出租人之同意或符合限制条件以确立租赁关系。