房屋未经整体验收情况下租赁合同的法律风险

随着房地产开发模式的逐渐成熟，对房屋的利用阶段也出现了明显的提前，有相当数量的房屋租赁合同是在房屋建造时就已经签订。虽然在房屋未经整体验收之前就签订房屋租赁合同有助于承租人提前布局，以便更好的使用建成后的房屋，但在该种情况下也会给出租方或承租方带来一定的法律风险。
第一、租赁合同效力的风险。 由于《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此使用未经整体验收，特别是未经消防验收的房屋属于违反法律的相关规定。一旦上述规定在审判实践中被认定为属于效力性强制性规定的，则有可能导致合同无效，而对应的损失将由双方按照过错程度各自承担责任。
例如在较早之前的最高人民法院作出的湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案中最高人民法院认为上述《建筑法》以及《消防法》的规定均为法律的强制性规定；故案件中的《租赁合同》也根据《合同法》第52条第5款的规定被认定为无效。
虽然最高人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》（以下简称“《房屋租赁司法解释》”）中只将租赁“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”而签订的合同才作为无效合同处理，这在很大程度上减小了上述租赁合同被认定为无效的可能性；但房屋租赁合同的双方仍应对房屋整体验（特别是消防验收）事项予以充分，以避免违反法律规定带来的合同效力方面的法律风险。
第二、租赁合同履行的风险。 由于《建筑法》第61条及《消防法》第13条规定均与房屋的交付条件相关，因此租赁房屋经过整体验收以及消防专项验收应属于房屋交付的强制性条件。《广东省高级人民法院<全省民事审判工作会议纪要>》（粤高法【2012】240号）中规定“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效…出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”故没有经过整体验收或者消防验收的房屋很难符合法律规定的交付条件，因此出租方将承担很大的逾期交房的法律风险。
上述司法案例以及司法意见确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担不利的法律后果。