承租人损毁房屋 司法鉴定要趁早

案情简介

2015年11月16日管先生将房屋出租给某爱财网络科技有限公司，随后管先生因爱财公司没有按照约定履行合同，并且不合理使用房屋导致室内附属物品、设备设施毁坏并拒不赔偿，于是管先生在2016年3月15日将其赶出房屋。爱财科技有限公司为了维护自己的权利向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，诉讼期间管先生也向同一法院提起了反诉。
‌目前该案一审已审理完毕，爱财科技有限公司不服一审法院判决，向西安市中级人民法院提起了上诉，与此同时管先生也提起了上诉。现管先生委托毛律师作为此房屋租赁合同纠纷二审一案的诉讼代理人。
‌争议焦点
“公说公有理，婆说婆有理”，双方都不甘示弱。本案双方当事人都积极行使民事诉讼法所赋予给公民的诉讼权利，并且都提起上诉。
爱财公司：撤销一审判决，依法改判，二审费用全部应由对方承担。
管先生：按月租金的2倍支付违约金8600元并无不当。审支付的赔偿金低于实际造成的损失，应重新确定赔偿数额。
支持一审法院关于违约金的支付并改变赔偿数额。由于房屋装修费、物业费和房屋设施损害无法出租造成的可得利益损失，爱财公司需要全额弥补亏损。
爱财公司：房屋损害的照片拍摄时间在我公司搬离房屋之后，因此不能确定该损害是我公司造成的。管先生将我公司搬离，我公司经营的目的无法实现，由此造成的损失应有管先生承担。
代理意见
通过与当事人管先生交谈、去法院查阅案件材料以及分析陕西巨石资产评估有限公司对该房租做的评估报告，作为管先生的代理人毛律师大致提出了以下几点意见:
1.管先生和爱财有限公司于2015年11月15日所签订的《房屋租赁三方合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，没有合同无效和可撤销事由。对于爱财公司说合同不成立是错误的，因为《合同法》第37条规定:采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
2.根据陕西巨石有限公司资产评估报告书内容可知，爱财公司对管先生造成的房租损害和欠交的费用总计达35522.13元。一审法院判决的损害赔偿3600元明显低于实际造成的损失，应该适当予以增加。8600元的违约金支付合法合理，而且没有明显超过必要限度。
3.爱财公司要求管先生支付中介费用没有法律依据。因为房屋中介费用是爱财公司支付给中介公司的，管先生作为合同以外的第三方没有义务给管先生返还中介费用。
法理分析
在中国住房问题成了国民为解决生计而面临的首要问题。很多年轻人身上都背负着房贷的压力或者需要租房来解决居住的问题。因此，现实生活中房屋租赁合同的纠纷也越来越多。
结合本案推广可知，当承租方把出租者的房屋造成损害但其数额无法确定时，出租者要通过申请鉴定来实现自己的权利，委托具有资质的房租鉴定机构来做出资产评价报告。关于合同成立的特殊情况和合同的相对性，也需要我们熟练掌握、举一反三。
法律风险
法谚云:“迟到的正义非正义”。这句话巧妙的反映了程序的重要作用。本案例需要提示的法律风险是:当事人申请司法鉴定必须在法官规定的举证期限届满前提出，否则相关程序性权利将丧失，承担不利后果。因为程序和实体相辅相成、同等重要、有机统一。不要忘记哦！