违章建筑可以出租吗？

林某向A公司租赁经营用房用于食品加工，双方签订租赁合同后，林某依约交付租金35万元，并进行了承租房的装修和经营设施购置。但没过多久，林某发现该经营用房是经批准建造的临时性建筑物，但该临时性建筑物有效使用期限届满后，未曾取得后续延续使用的合法批准手续，林某认为该营业房属于违章建筑，故提起诉讼，请求确认租赁合同无效，要求A公司返还租金35万元并赔偿投入装修的经济损失60万元。
林某承租的经营用房属于违章建筑吗？他与A公司签订的租赁合同是否有效？林某的诉讼请求能够得到法院支持吗？
一、什么是违章建筑？
违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物，主要包括：
（1）未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；
（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；
（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；
（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；
（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
上述案件中，林某承租的经营用房属于经批准建造的合法临时性建筑物，但在该临时性建筑物有效使用期限届满后，既未就延续使用取得建设主管部门批准，也未进行拆除，故林某承租的房屋属于违章建筑的范畴。
二、违章建筑可以出租吗？
现行法律并未规定以违章建筑为标的的租赁合同均无效。因此以违章建筑为标的的租赁合同，并不能被一概认定为无效。虽然《商品房屋租赁管理办法》第六条规定违法建筑不得出租，但该办法属于部门规章，而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此违反该办法并不能直接导致租赁合同无效。
对于法律对合同效力有特别规定的，应依该特别规定确定合同效力。如《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定：以未按建设工程规划许可或未按规划许可内容建设的房屋、未经批准或未按批准内容建设的临时建筑、超期的临时建筑为标的的租赁合同无效，但如在一审庭审辩论终结前对许可审批程序予以补救，可认定有效。
而对于法律没有明确规定的违章建筑租赁合同，合同效力认定应按照《合同法》规定予以认定，依法审查其是否具备合同约定的成立及生效要件，是否属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，综合认定合同效力。
上述案件中，林某租赁的违章建筑符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，租赁合同无效。
三、租赁合同被认定无效后，双方如何主张权利？
《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于出租人而言，合同无效后出租人可以要求承租人返还房屋，对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。同时，出租人还有权根据《房屋租赁合同解释》第五条要求承租人参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准支付占用房屋期间的占有使用费。
对于承租人而言，合同无效后承租人有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。租赁房屋经出租人同意已经进行装饰装修的，装饰装修除了承租人可以拆除、出租人同样利用并折价的部分以外，其余部分承租人有权根据《房屋租赁合同解释》第九条的规定按照双方的过错程度向出租人主张装修损失。
而在过错责任区分的问题上，对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，出租人也有义务保证出租房屋是合法有权出租的房屋且符合双方合同约定的用途。如果出租房屋因属违章建筑导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。除了出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料等情形外，若承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。
上述案件中，林某有权要求A公司返还租金，但应向A公司支付房屋占有使用费。同时因为林某对租赁房屋缺乏必要的审慎，亦负有一定责任，故只能根据过错程度要求A公司赔偿装修损失。