工抵协议签署指南：如何最大程度保护施工方的实际权益

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在房地产行业中，工程款折抵房款（简称“工抵房”）是一种常见的支付手段，尤其在开发商资金紧张时，这种方式能有效缓解资金压力，同时也为施工方提供了一种替代性的收款方式。然而，工抵协议的签署并非简单之事，施工方需要充分了解现行法律法规，并结合判例，确保协议内容能够最大程度地保护自身权益。本期我们将围绕上述问题浅析一二，与大家共同探讨学习。
典型案例
典型案例链接——奇台县蒙奇房地产开发有限公司与武汉和兴祥建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书
新疆维吾尔自治区高级人民法院（2019）新民终194号
一审案号：（2018）新23民初80号
案情概述
2011年8月18日
和兴祥建筑公司与蒙奇房产公司签订《商业广场及酒店项目施工合同》，约定由和兴祥建筑公司总承包蒙奇商业广场工程项目，详细约定了工程范围、造价结算办法、进度款支付方式等内容。
2011年9月18日
双方签订补充协议，对原施工合同中关于工程结算办法及进度款支付进行补充约定，若甲方无法按时足额支付工程款，可将部分成品按市场行情下浮15%转交乙方抵偿工程款。
2012年6月28日
蒙奇房产公司针对案涉工程进行招投标，和兴祥建筑公司中标后，双方依据招投标文件签订了《建设工程施工合同》并进行了备案，对开工日期、竣工日期、工程质量标准、价款调整方法、工程款支付方式等进行了明确约定。
2015年2月12日
双方再次签订补充协议，确定了工程完工交付日期、工程款支付利息条款、装修工程完工交付日期以及具体装修工程款的分期支付计划。
2015年11月23日
蒙奇房产公司将已竣工验收合格的蒙奇商业广场商业楼出租给荣盛天宇公司，并委托其返租经营。
2016年6月8日
案涉工程竣工验收资料在奇台县建筑工程质量监督站完成备案，其中设计单位确认于2014年10月1日参加主体工程结构验收和竣工验收，同意验收结论。
2017年4月10日
双方当事人完成结算，形成《蒙奇商业广场工程决算单》和《工程款支付确认表》，确认工程结算总价为13210万元，同时确认2011年至2017年4月9日已付工程款总额。
2018年6月26日
蒙奇房产公司通过以房抵债方式向案外人胡毅刚支付14万元工程款。
2018年8月3日
蒙奇房产公司向和兴祥建筑公司送达通知书，要求其七日内进行账务清算并完成未完工工程，和兴祥建筑公司于8月6日签收该文件。
诉讼阶段
和兴祥建筑公司提起诉讼并对蒙奇房产公司的财产申请保全措施。
一审阶段
和兴祥建筑公司向一审法院提出诉讼请求：1.蒙奇房产公司支付拖欠工程款24589580元；2.支付拖欠工程款利息（含进度款利息）24910420元。上述二项合计49500000元；3.本案诉讼费等由蒙奇房产公司承担。
蒙奇房产公司向一审法院提出反诉请求：1.和兴祥建筑公司继续履行合同并完成合同约定的义务，包括道路、下水管道、井盖、墙体、彩钢玻璃的修复；2.和兴祥建筑公司赔偿损失46182158.8元（其中包括房租损失17233328元、超付款利息28948830.80元）；3.本案诉讼费及邮寄费由和兴祥建筑公司承担。
一审法院认为
关于欠付工程款数额的认定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。本案中，双方签订的两份施工合同虽然无效，但是和兴祥建筑公司已经完成了施工义务，且工程已经竣工验收合格并交付，蒙奇房产公司理应参照合同约定支付工程价款。双方虽然对实际履行的合同存在争议，但一致认可和兴祥建筑公司施工的工程总造价为13210万元，已付工程款总额为107510420元，一审法院对双方均无异议的事实予以确认。据此计算，蒙奇房产公司尚欠和兴祥建筑公司工程款24589580元。故和兴祥建筑公司请求支付欠付工程款24589580元于法有据，一审法院予以支持。
一审结果
判决：一、蒙奇房产公司于本判决生效之日起十五日内向和兴祥建筑公司给付工程款24589580元；二、蒙奇房产公司于本判决生效之日起十五日内向和兴祥建筑公司给付工程款利息19851987.59元；三、驳回和兴祥建筑公司的其他诉讼请求；四、驳回蒙奇房产公司的反诉请求。
二审阶段
蒙奇房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案诉讼费用由和兴祥建筑公司承担。
蒙奇房产公司在事实与理由中主张：2011年9月18日，双方当事人签订补充协议，明确约定工程竣工后，结算审核完成，在合同约定的时间内，甲方不能按时支付工程款时，可以将已竣工的房产按欠付工程款数额抵偿乙方。现和兴祥建筑公司提起诉讼，违背了双方约定，应予驳回。
二审法院认为
二审阶段双方当事人的主要争议在于2011年8月18日《商业广场及酒店项目施工合同》及2012年6月28日《建设工程施工合同》的效力问题；双方当事人就欠付的24589580元工程款是否达成了以物抵债协议；蒙奇房产公司是否应当向和兴祥建筑公司给付上述工程欠款的利息及利息的数额如何计算。
关于当事人对欠付的工程款是否达成了以物抵债协议的问题。蒙奇房产公司认为，2011年9月18日的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》是双方当事人就欠付工程款达成的以物抵债协议。本院经审查认为，如双方达成以商品房抵偿工程欠款的协议，以下内容必须清楚明确：债权的数额、用以抵债的房屋的位置、面积及价格。而当事人在签订上述补充协议时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。且从双方实际履行行为可见，在蒙奇房产公司给付的工程款中，存在以建成后的商品房抵偿的情况，双方另行签订商品房买卖合同，在该合同中对房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，从而确定抵偿的工程款的具体数额。综上，本院认为，2011年9月18日的补充协议不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意。因此，蒙奇房产公司上诉认为和兴祥建筑公司不得请求给付工程款，本案债务应当通过以物抵债方式履行的意见不能成立。
二审结果
驳回上诉，维持原判。
坤略要点
关于以物抵债，在实务中大家都不陌生，但将其梳理清晰，事实上也非常困难，“以物抵债”并非传统民法意义上的概念，在我国目前的法律规定中亦无明文规定。在《民法典合同编通则司法解释》（以下简称“《司法解释》”）出台前，虽然在各地方人民法院和最高院的司法判例中多有涉及，但是并未对其形成稳定的裁判口径。
目前，最高院以司法解释的方式明确对“以物抵债”采“新债清偿说”，代替了以往司法实践中所采用的“代物清偿说”。以物抵债协议（即新债）属于为旧债（即所抵之债）新设的一种履行方式。新债履行完毕，旧债消灭；新债未履行完毕，新债旧债同时并存。同时，还赋予债权人在债务人不履行新债或者履行存在瑕疵时可要求债务人履行旧债的选择权。另外，重申了作为物权变动原因行为的合同效力与物权变动效力的区分原则。
《司法解释》以期后协议（债务履行期限届满后达成的以物抵债协议）中抵债物价值与债权金额差距不大为逻辑前提，故在期后协议规制中未再设置清算流程。针对期前协议（债务履行期限届满前达成的以物抵债协议），明确以物抵债协议在实际履行前，仅具有合同效力。在实际履行后，仅赋予当事人就抵债物拍卖、变卖、折价后所得价款的优先受偿权。
那么既然协议如此重要，签订协议就需要尤为慎重且清晰，今天坤略律师以工抵协议为例，简要梳理如下内容，以供参考：
一、工抵协议的法律基础
工抵协议本质上是一种债权债务关系的转换，即将施工方对开发商的工程款债权，转换为施工方对特定房产的所有权或债权。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，工抵协议只要符合自愿、平等、公平和诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。
二、工抵协议签署前的准备
确认债权金额：施工方在签署工抵协议前，应确保与开发商之间的工程款债权已经明确且无异议。若债权金额尚未确定，或存在争议，则不宜急于签署工抵协议。
了解房产信息：施工方应详细了解拟抵债房产的地理位置、面积、户型、产权状况等信息，确保房产具备合法销售条件，且不存在抵押、查封等权利瑕疵。
评估房产价值：施工方应自行或委托专业机构对拟抵债房产进行价值评估，确保房产价值与工程款债权金额相当，避免价值不对等导致的损失。
三、工抵协议的关键条款
明确债权债务关系：协议中应明确记载施工方对开发商的工程款债权金额、支付期限、支付方式等，以及开发商以房产抵债的具体方式、时间、条件等。
房产信息详细记载：协议中应详细记载拟抵债房产的具体信息，包括但不限于房产位置、面积、户型、产权证号、土地使用权证号等，确保房产信息的准确性和完整性。
价格与支付条款：协议中应明确房产的抵债价格，以及施工方是否需要支付额外的费用（如契税、维修基金等）。同时，应约定房产交付时间、过户时间等关键节点，以及相应的违约责任。
违约责任：协议中应详细约定双方的违约责任，包括但不限于逾期交付房产、逾期办理过户手续、房产存在权利瑕疵等情形下的赔偿责任。
争议解决机制：协议中应约定争议解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等，以便在发生争议时能够迅速、有效地解决。
四、工抵协议签署中的注意事项
确保协议合法有效：协议应采用书面形式，由双方签字盖章，并加盖开发商公章。同时，协议内容应符合法律、行政法规的强制性规定，不得存在无效或可撤销的情形。
注意协议签订时机：根据判例，若工程尚未实际开工或尚未竣工结算，以房抵款条款可能因无法明确抵债房产的具体情况及市场估值而被法院认定为无效。因此，施工方应在工程竣工结算后，再与开发商签订工抵协议。
防范虚假宣传：开发商在销售工抵房时，可能存在虚假宣传、夸大其词等行为。施工方应谨慎对待开发商的承诺，确保协议中的内容与开发商的承诺一致。
保留证据：施工方在签署工抵协议前，应保留与开发商之间的往来函件、会议纪要、结算单等证据材料，以便在发生争议时作为证据使用。
综上，施工方在签署工抵协议时，应注意协议的性质和效力。若协议属于债务履行期限届满前达成的以房抵债协议，则可能因违反流押禁止的规定而被法院认定为无效或仅具有担保功能。因此，施工方应确保协议在债务履行期限届满后签署，并明确约定房产的交付和过户时间。
工抵协议作为一种替代性的收款方式，在房地产行业中具有广泛的应用。然而，施工方在签署工抵协议时，应充分了解现行法律法规和判例，确保协议内容合法、有效且能够最大程度地保护自身权益。同时，施工方还应注意协议的签订时机、房产信息的准确性、价格与支付条款的合理性以及违约责任的明确性等方面的问题。只有这样，才能确保工抵协议真正成为施工方实现债权的有效手段。