四川衡平律师事务所代理：对执行标的涉及未过户房地产主张财产份额的执行异议之诉

法院执行出借人与借款人的借款债务纠纷案，查封了借款人与另一人共同竞买取得的房屋及土地。案外人委托衡平律师向法院提起执行异议之诉，诉讼请求法院确认其对查封的房地产享有共有财产的份额。历经一审、二审，法院判决确认了案外人对执行标的主张的财产份额。
法院在执行中，根据申请执行人提供的《拍卖成交确认书》上载明的买受人为被执行人与另一自然人，法院作出《执行裁定书》认为，登记于某公司名下的房地产系被执行人与另一自然人通过拍卖取得。裁定查封该房地产。案外人委托衡平律师向法院提起执行异议之诉，主张被查封的房地产系四人合伙购买的共有财产，请求法院确认自己对该房地产享有的财产份额。
该案外人执行异议之诉主要涉及二个方面的问题，一是被查封的房地产仍然登记在拍卖前的所有人名下，未办理不动产转移过户登记，如何确认房地产归属。二是案外人主张被查封的房地产系四人合伙购买的共有财产，请求法院确认自己对该房地产享有的份额，法院是否支持。
关于如何确认房地产归属。
被查封房屋的房屋所有权及土地使用权仍登记在拍卖前的原所有人名下，我国法律规定房屋所有权及土地使用权的权属转移以在不动产登记机关登记后产生法律效力，一般来说，执行案涉房地产仍然登记在原所有人名下，可以认为房屋所有权及土地使用权仍然属于原所有人。该房地产在拍卖前，由法院另案执行裁定以物抵债给债权人，基于法院裁定的司法效力，债权人合法享有该房地产的所有权包括处分权。债权人将该房地产向社会进行公开拍卖转让，被执行人与另一自然人通过竞买取得，成交确认书载明买受人为被执行人与另一自然人，虽然至今未办理不动产所有权变更登记，但基于向社会进行公开拍卖的合法性和拍卖的公示法律效力，被执行人与另一自然人作为买受人享有案涉房地产的所有权。
关于案外人主张被查封的房地产系四人合伙购买的共有财产，请求法院确认自己对该房地产享有的份额。
法院经过审理认为，根据案外人举证质证的合伙协议、出资凭证等证据能够证明案外人与被执行人等四人共同出资购买了案涉房地产，且各个合伙人对各自出资及各合伙人对购买的案涉房地产享有的财产份额没有异议。
法院认为，案外人执行异议之诉中,案外人提出确认权利的诉讼请求,人民法院应当进行审理并作出裁判。故判决确认案外人对执行标的主张的财产份额。