何以安家——夫妻间的房产故事

电视剧《安家》热播，剧中的故事也是引发众人讨论。开包子铺的严叔严婶全款为儿子购置婚房，而在办理房产证的时候，儿子突然提出要加上儿媳的名字，儿媳妇还以“怀孕”为由给老两口施压，最终严婶妥协，同意儿媳加名。
结婚前购置一套婚房是中国社会的普遍现象，在房价居高的当今社会，小夫妻俩婚前购置房产大多由父母予以资金支持。在双方感情稳定的情况下，通常不会存在纠纷，可一旦双方往昔的甜蜜生活出现裂痕，房产纠纷随之而来，那么下面就来看看法律上关于夫妻买房那些事吧。
(一)婚前购房的情形
夫或妻一方出资，按揭贷款购房

夫或妻一方出资，全款购房

夫妻双方共同出资，按揭贷款购房

夫妻双方共同出资，全款购房

法条链接：
《中华人民共和国物权法》第9条、第94条、第95条、第103条、第104条；
《中华人民共和国婚姻法》第17条、第18条；
《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第19条；
《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第11条、第20条、第22条；
《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第5条、第6条、第10条。
(二)婚姻关系存续期间，用夫妻共同财产为家庭成员以外的第三人购置房产
《安家》中还有一幕，阚总给知否斥巨资购置别墅，作为与丈夫一同创业、白手起家、育有四子的糟糠之妻，阚太无法忍受丈夫的出轨，怒火中烧掌掴房产中介房似锦。婚姻关系存续期间，丈夫为知否小姐购置房产法律性质如何界定？阚太太有何救济途径，能否要求知否返还房产？
本文认为阚总为知否小姐购置房产的行为应认定为赠与民事法律行为。在房屋所有权还未转移登记至知否名下时，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条之规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，阚太太在该赠与合同未经公证时可以要求丈夫阚总撤销赠与。
在房屋所有权已经转移登记至知否名下时，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，知否已经获得该套房产的所有权。此时依据《中华人民共和国婚姻法》、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》等相关法律法规规定，阚太太仍有权主张知否小姐返还购房款。
1、依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条之规定，在婚姻关系存续期间，阚总背着妻子用夫妻共同财产为知否小姐买房，一不是因日常生活需要处分夫妻共同财产，二不存在平等协商、取得一致意见。《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。知否小姐获得该套房产非基于善意且是无偿取得，阚总的这一赠与行为应认定无效。
2、依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及第一百五十三条第二款之规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。阚总在婚姻关系存续期间，为了维持婚外同居关系给家庭成员以外的第三人知否小姐购买房产，因违背公序良俗该赠与行为也会被认定无效。
3、无效的后果是自始无效，赠与行为可认定为未发生。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条之规定，作为夫妻财产的共有人，阚太太有权主张知否小姐返还购房款。
(三)案例拓展：夫妻一方处分共有房产，房屋买卖合同一定无效吗？
蔡某某与钱某甲、钱某乙确认合同无效纠纷案
【案情】
2008年4月23日，原告蔡某某与被告钱某甲登记结婚。婚后双方共同购买了位于某市低塘街道金海湾20幢501室房产。该房屋登记在被告钱某甲名下。2014年11月23日，被告钱某甲与被告钱某乙签订房屋买卖合同1份。合同约定：被告钱某甲有房屋一套，现因支付按揭困难，且急需归还购房时的借款，欲出卖房屋，被告钱某乙因儿子要成家，同意购买房屋；被告钱某甲将本案所涉房屋及所属车库一并转让给被告钱某乙，作价668300元，房屋价格4400元／平方，车库作价60000元；由于房屋尚有按揭，暂不办理过户登记手续，由被告钱某乙根据需要确定办理时间，被告钱某甲应协助办理。过户登记所需一切税费由被告钱某乙承担；本合同签订日起房屋银行按揭贷款由被告钱某乙负责偿还，被告钱某乙可将每期需支付的款项转入被告钱某甲的还贷卡以被告钱某甲名义归还银行；房屋价款除银行贷款外，被告钱某乙尚需支付被告钱某甲240470元，被告钱某甲购买房屋时曾向他人借款240000元，现被告钱某甲同意由被告钱某乙将240000元直接支付给出借人，余款470元当面付清；合同签订之日起，被告钱某甲将房屋钥匙交给被告钱某乙，该房屋由被告钱某乙管理使用。现原告蔡某某以两被告未经其同意签订房屋买卖合同侵犯其合法权益为由，要求确认该合同无效。
【法院认为】
本院认为：本案所涉房屋虽登记在被告钱某甲名下，但系在其与原告夫妻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产。夫妻一方处分共有房产应经另一方同意，被告钱某甲未经原告同意无权将共有房产出卖给他人。被告钱某乙答辩称系因被告钱某甲无法承担贷款，其丈夫又不管，故应认定其购买房屋时至少应当知道被告钱某甲无权转让本案所涉房屋，其主观上不存在善意，对被告钱某乙关于其购买房屋出于善意的辩称本院不予采纳。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，应认定两被告签订的房屋买卖合同无效，故原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。
曾某诉杨某、匡某房屋买卖合同纠纷案
【案情】
2001年11月16日，杨某将某房屋一栋及土地使用权作价54000元卖给曾某。双方签订了《房屋买卖契约》，契约约定“买房人一次付清房屋款，卖房人移交土地使用证、房屋所有权证，水电齐全，其余过户等手续由买房人承担。”双方签订契约后，曾某给付了杨某全部房价款54000元及礼金190元，杨某交付了房屋、土地使用证和房屋所有权证。2003年4月14日，曾某将该房屋所有权人变更登记到自己名下。2013年曾某欲将房屋土地使用证过户至自己名下，要求杨某、匡某（系杨某之妻）协助时，杨某、匡某以曾志辉还欠6000元房款未付、卖房未经匡某同意等理由拒绝协助办理土地使用证过户。曾志辉即向法院提起诉讼。
【法院认为】
本案二审法院认为，本案争议的焦点是杨某与曾某签订的《房屋买卖契约》是否真实及合法有效。本案中，曾某提供的《房屋买卖契约》系原件，杨某、匡某对杨某将涉案房屋出售给曾某的事实并不否认，且涉案房屋已经交付给曾某长达十余年，杨某、匡某也未提供出充足的证据推翻该契约的真实性，故结合案情及生活常理进行分析，可以认定曾某提供的《房屋买卖契约》是真实的。匡某以涉案房屋系夫妻共同财产，其从未同意出售房屋且未在原房屋买卖合同上签名为由，认为杨某将涉案房屋出售给曾某的行为无效。因曾某于2001年以合理价格购买涉案房屋，且已实际占有、使用该房屋长达十余年，匡某在2013年之前并未对此提出异议，故可视为匡某认可杨某将涉案房屋出售给曾某的行为。
此外，《房屋买卖契约》是曾某与杨某在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示。该契约中有“经协商，卖房人全家商议”的内容，房屋售价也符合当时的市场价，曾某当时完全有理由相信杨某出售房屋的决定是杨某、匡某夫妇的共同意思表示，故匡某不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的曾某。
因此，曾某与杨某签订的《房屋买卖契约》合法有效，并对匡某具有约束力。根据“地随房走”的原则，杨某、匡某负有协助办理房地产权过户手续的义务，故原审法院判决杨某、匡某协助曾某办理涉案房屋的国有土地使用证过户登记是正确的。
夫妻一方处分共有房产什么情况下房屋买卖合同认定有效
依据《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第一款之规定，夫妻一方擅自出卖共有的房屋与第三人所订立的合同，要具有法律效力应同时具备以下三个条件：
1）订立合同时第三人主观上构成善意。简单的理解就是第三人不知道或不可能知道出卖人对该房屋没有处分权限，不能单独出卖房屋。
2）第三人支付合理的对价。合理的对价是指卖房的价格与当时的市场价格基本一致。
3）买卖双方已经办理完成了房屋转移登记手续 。房屋已经交易完成，房产所有权人已登记为买方。
同时具备上述三个条件的，夫妻一方与第三人之间的房屋买卖合同具有法律约束力即买卖合同有效，夫妻另一方无权再追回被一方擅自出卖的房屋。
法律小贴士
人们都说婚姻是爱情的坟墓，婚前一套房现如今成了许多年轻人结婚路上的拦路虎，涉及房产纠纷的案例比比皆是。西安市自然资源和规划局于2020年3月25日发布《关于优化不动产登记婚姻关系审查的公告》，从2020年5月1日起，西安市行政区域内不动产登记将不再审查婚姻关系，对于夫妻共同出资购房或共有房产的情况，律师提出以下建议:
婚 前 购 房
1、双方家庭若有为子女购置多套房的意愿，应在婚前购置，同时享受首套房资格；
2、双方家庭合意以双方名义购房，建议签订购房合同时约定各自的出资比例及共有份额；
3、夫妻双方可在婚前进行房产公证，确定婚前财产范围及产权归属，避免引发纠纷；
4、建议使用同一账户通过银行转账方式支付购房款，并保留出资购房的相关凭证（《房屋买卖合同》《抵押贷款合同》、转账记录及银行流水），避免现金交易及多账户交易，导致财产难以划分；
5、婚前一方出资以己方名义按揭购房，婚后以夫妻共同财产还贷的，在处分房产时应提前与另一方协商，避免引发纠纷。
婚姻关系存续期间购房
1、夫妻双方共同购买房屋的，建议直接以夫妻双方名义签订购房合同，并载明共有，从源头上避免产生不必要的纠纷。
2、以夫妻一方名义购买不动产且一次性付款的，可在过户时提交婚姻关系材料，为另一方办理加名登记。
3、夫妻一方认为另一方擅自购置、隐匿不动产的，可以前往不动产登记信息档案查询窗口查询夫妻双方名下不动产登记情况。
4、夫妻一方擅自处分共有房产，另一方应及时提起民事诉讼维护自身合法权益。
结 语
《简爱》中提到“爱是一场博弈，必须与对方不分伯仲，否则过强的对手让人疲惫，太弱的对手令人厌倦。高攀没地位，将就就会不甘，唯有势均力敌的婚姻才牢靠”。婚姻不应建立在勾心斗角之上，婚前坦诚相待，不回避可能发生的问题才是双方关系获得长足发展的基石，婚姻关系存续期间恪守忠诚义务才能走的长久，处分共有财产双方协商一致是互相信任和尊重的体现。何以安家？需双方共同努力。