住宅建设用地使用权限续期问题

居住用地使用权出让最高年限70年，时间自开发商享有建设用地使用权开始，而不是业主购房之日起计算。所以待开发商建设完毕，我们购买房屋，该房屋所附着的土地使用权限不可能还有70年。我们究竟是买了房子，还是租了房子？跟寻常的租房不同，这次，是跟国家签了70年的租期。这租期，极可能还不到70年。
一、土地使用权和房屋所有权的区别
房屋所有权期限永久。房产证里是没有期限登记栏，因为所有权是永久的，没有期限限制。只要房产没有完全毁损就能一直拥有。
土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。城市土地所有权归国家。集体所有的宅基地不在本文讨论范围内，本文仅讨论70年的住宅建设用地。
一旦土地使用权期满，房屋所有权的保障就变地不可控制。这就是我们的担忧。平时所说产权70年，就是指土地使用权的70年。
购房款=房屋所有权购买费用+土地使用权使用费用
这就解释了不同地区的房价不同的原因，因为土地使用权的使用费用区别极大。
二、土地使用权到期后怎么办？
假设土地使用权到期后，房屋仍然存在，业主该怎么办？
《民法典》第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。在《物权法》第一百四十九条的基础上，补充了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”的内容。
对比新旧法的区别，很容易看出国家的意思是土地使用权自动续期，可以突破70年的限制。但是，续期的条件是要收费。至于如何收费以及如何减免，留待后续立法补充。
免费续期和收费续期，所产生的结果不同。如果免费续期，意味着土地使用权变相成为永久产权，随着几代积累，很可能产生旧时代的大地主阶级。这与我国社会主义的性质不符。而且土地出让金占财政收入非常重要的部分，如果产权到期后不再收取新的土地出让金，会造成国愈穷、富愈富的情况。而收费续期，又无异于加重民众负担，将购房群体世代与土地负债所捆绑。背完70年租期负债，又得续背70年负债。
三、房产税收费建议
近几年大家对房产税讨论热烈，我认为可以和土地使用权续期费用结合。土地首次出让70年内，业主购房款内已包含70年的土地出让金，不应再缴纳房产税，否则将增加购房者负担。租房群体也会因此受影响，房产税的负担必然转移到租客身上。所以70年内不应缴纳房产税。而当土地使用权期满后，参考日本或美国的房产税政策，按年缴纳房产税，缴纳一年则延长一年。具体比例应当参考房屋评估价、土地使用权评估价、人均居住面积等等。这缴费比例必须平衡财政收入和民众负担能力，立法者必须考虑到财政收入的目的不是增加政府收入，最终目的还是为了保障民众安居乐业。
希望立法者尽快制定出配套法规，让民众有所预期、有所奔赴。