这是一起
关于大厝的
故事
在福建，“厝”指房子、居住地、家、故乡
每逢春节等特殊节日
同家族的亲戚总会在祖厝中相聚一堂
祖厝也因此成为
家族血脉传承、文化弘扬的载体
但令小江没有想到的是
从祖辈传承下来的古厝
竟然不是自己的？！
近日，同安法院审理了一起
有关闽南祖厝权属及其
征收补偿安置利益归属的纠纷
案情简介
原告小江的曾祖父育有两子，长子为其祖父，次子为其叔公。其祖父与叔公等曾共同生活居住于同一套祖厝中。在1952年土地房产普查中，祖厝被登记在叔公名下，但祖父与叔公仍继续共同居住生活。不久之后，叔公离开家乡到漳州，在当地工作生活并成家定居，后偶有返乡。小江主张1962年之后叔公便与祖父商定，将祖厝交由祖父全权管理处置，归其所有。与此相对应的，也由祖父代为赡养父母、祭拜祖先。
近期，因祖厝面临征拆，小江与叔公的子女对房屋权属及征收补偿安置利益归属发生纠纷。
小江：祖厝是祖父的财产，且祖厝建造近60年来历经多次重大台风洪水，数次倒塌，是我与父亲多次改建重建，客观上现存祖厝也已不是1952年所登记的祖厝。因此，祖厝应由我来继承。
小江叔公子女：祖厝所有权人是我们的父母，有祖厝的所有权证书为证。小江仅是使用人，无权主张征收补偿权益归其所有。
法院判决
同安法院经审理查明，案涉祖厝登记在小江叔公、叔母名下，小江叔公一家在70年代已搬迁至漳州生活，此后祖厝长期无人居住。根据案涉祖厝在征收时的状态及多名证人共同证实，祖厝于80年代已残破不堪，因梁椽朽烂，屋顶坍塌，部分墙体倒塌，小江保留房屋原有的由卵石混合砂浆垒砌的墙基，多次对墙体实施修缮并重建了屋顶。小江在庭审中确认，其修缮祖厝并未征得房屋权利人的同意。
同安法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。祖厝登记在小江叔公、叔母名下，因此应当认定小江叔公、叔母系案涉房屋权利人。叔公、叔母已去世，小江的堂叔、堂姑作为其子女，有权继承祖厝，故小江的堂叔、堂姑系祖厝继承人。祖厝已被征收，因征收产生的补偿安置利益应当由小江的堂叔、堂姑取得。小江并非祖厝权利证书记载的权利人或权利人的继承人，也未举示证据证明祖厝所有权已转移至其祖父名下，虽然小江自1980年至2022年期间多次对祖厝实施修缮，但并不因此取得房屋所有权，故小江主张祖厝征收补偿安置利益应归其所有，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。最终，法院判决驳回小江的全部诉讼请求。
法官说法
本案判决后，法官以判后答疑的方式与小江进行沟通，对于小江修缮房屋付出的成本，建议其可基于无因管理另行向其堂叔、堂姑主张因修缮祖厝而产生的必要费用。
农村民事纠纷中，普遍存在处理承包耕地、宅基地、分家析产、赠与、继承等事务时，只有年迈父母的口头分割，没有见证人证明，也没有签订书面合同的情况。因上一两代人没有及时办理变更登记等相关手续而造成后辈对所继承的不动产无法获得完整权属证明的情形也较为常见。
为避免类似本案纠纷的产生，首先，建议在分割不动产时，应签订书面协议，并办理产权变更登记、合同公证等。其次，如若不动产早已分割完毕，但确实无法对不动产进行变更登记，双方可以就曾经立下的分配方案协商签订补充协议，避免日后产生纠纷。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第一千一百二十一条 继承从被继承人死亡时开始。
相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡；辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。
第一千一百二十七条 遗产按照下列顺序继承：
（一）第一顺序：配偶、子女、父母；
（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。