近年来，国家关于促进乡村产业振兴的政策不断升级，《民法典》的出台更是从法律层面确定了三权分置改革的成果。前述政策均为市场主体投资农村土地提供了诸多便利。例如，食品生产加工企业可拓展上游市场，自行完成前段的种植；园艺公司也可自行承包苗圃进行育苗；除此之外，也有不少大型企业承包农用地种植蔬菜用于员工的福利发放。前述投资虽然类型不同，但套路基本相同，笔者将其总结为简易的攻略形式，供读者参考。
步骤一：审查土地类型与拟开展的投资活动是否匹配
农村土地主要分为：农用地、建设用地和未利用地。因本篇主要讨论农用地，所以建设用地和未利用地暂且按下不表。结合《土地利用现状分类》与《中华人民共和国土地管理法》对照表，农用地的分类如下表：
| 三大类 | 《土地利用现状分类》 | |||
| 一级类 | 一级类 | |||
| 类别编码 | 类别名称 | 类别编码 | 类别名称 | |
| 农用地 | 01 | 耕地 | 011 | 水田 |
| 012 | 水浇地 | |||
| 013 | 旱地 | |||
| 02 | 园地 | 021 | 果园 | |
| 022 | 茶园 | |||
| 023 | 其他园地 | |||
| 03 | 林地 | 031 | 有林地 | |
| 032 | 灌木林地 | |||
| 033 | 其他林地 | |||
| 04 | 草地 | 041 | 天然牧草地 | |
| 042 | 人工牧草地 | |||
| 10 | 交通用地 | 104 | 农村道路 | |
| 11 | 水域及水利设施用地 | 114 | 坑塘水面 | |
| 117 | 沟渠 | |||
| 12 | 其他土地 | 122 | 设施农用地 | |
| 123 | 田坎 | |||
由于我国实行土地用途管制，因此拟开展的经营活动应当与土地的性质和用途相匹配。例如，耕地应当用于种植农作物，园地应当用于种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的木本/草本作物。
当然，实践当中常被提及的问题却是，耕地能否用于种植苗木？林地能否用来种植果树等等。此类现象不仅大量存在，而且也是实践中的常态。本文仅能描绘一下合规的边界，具体还需要结合投资方的合规要求和风险承受能力进行判断。
首先需要了解我国的土地用途管制的“红线”，大致包括三点，第一是保护耕地，严格限制农用地转用；第二是限制建设用地开发，即控制建设用地的范围、密度、容积率等开发强度（与本文关联不大）；第三是生态土地开发管制，即禁止破坏森林、草原开垦荒地等。而本文的农用地投资主要涉及第一点。
对于保护耕地而言，值得注意的是保护基本农田、和限制农转用两个角度。
基本农田
所谓“基本农田”，是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地。所以基本农田其实就是耕地的一种，而且占到了耕地的80%，是耕地中的重要成员。
对于基本农田，我国一直有单独的保护条例，并且基本农田的相关规定在《土地管理法》中也占了相当篇幅，可见国家保护耕地的决心。
《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》（下称“《土地管理法》”）第三十七条规定，“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”
《基本农田保护条例（2011年修订）》第十七条规定，“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”
从前述条款来看，排除林果业后，基本农田基本上只能作为耕地用于种植农作物使用，并且本款的措辞也相当严厉，使用了“禁止”的表述。所以，将基本农田挪作他用无论如何都是违规的。如果非法占用基本农田用于建设的，一经发现，应停止建设、恢复原状，可能还会处以罚款，情节严重的还会构成犯罪。如果非法占用基本农田用于种植林果的，应当履行复垦义务，可能还需缴纳复垦费、罚款等。
限制农转用
在农村土地用途管制中，农用地转建设用地是被严格限制的。根据转用的面积、是否属于基本农田两项指标确定办理审批手续的政府级别。当然，最近部分试点省市对前述审批权限已有放宽，但由于受到土地利用规划的限制，事实上权力并未真正下放。从国家保护耕地的初衷来看，农用地一旦转为建设用地，再复垦的可能性极小，并且建设活动也会破坏耕地的种植条件，而当地政府为平衡指标重新开垦的土地（即使真的存在）也大多数并不理想，因此必然遭到严格限制。
相比之下，如果将耕地用于其他作物的种植，例如苗圃、果园等等，属于对农业内部结构调整的范畴，如果改作他用会破坏种植条件的，需要限期治理并处罚款，如果不破坏种植条件的，应该仅负有复垦义务，也可能会处罚款。所以，从保护耕地的初衷来分析，更容易理解相关规定的层次和不同后果。
步骤二：选择正确的合作模式
《民法典》实施后，再次确认了新《农村土地承包法》中关于农村土地三权分置制度。
所谓“三权分置”，是指农村土地集体所有权、土地承包经营权与土地经营权的分置。首先，土地所有权归属于农村集体经济组织所有，在所有权的基础上设定土地承包经营权，承包人仅限同一集体经济组织内的家庭。土地承包经营权人既可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转给他人经营。对于流转给他人经营的，可以再设立土地经营权。土地经营权的设立由土地承包经营权人自行决定，不必再通过发包人，充分赋予了承包人以有偿方式自由让渡给他人的权利。
土地经营权的流转方式包括出租（转包）、入股、代耕代种、土地托管（委托经营）、土地信托、反租倒包等。其中比较常见的是租赁方式，也是我们较为推荐的方式。因此，决定对农用地进行投资的主体，通常需要与土地承包经营权人签订土地经营权租赁协议，并据此享有对土地的占有、使用、收益的权利。
步骤三：起草合作协议
确认好可行性方案及路径后，下一步是投资方与土地承包经营权人之间的洽谈和签约环节。此处不再赘述具体的细节，仅列出常见的注意事项供参考：
1.需确认土地性质和用途以及土地是否存在潜在纠纷；
2.需确认合同相对方的身份以及是否为适格的签约主体；
3.如果存在违规情况（例如将耕地用于种植果园），需要约定后续的处理事宜，例如租金的退还、复垦义务的承担、损失如何分配等；
4.协议中可能需要约定土地被征收时的补偿款归属（尤其是地上经济作物的补偿）；
5.如涉及地役权，需作出相应安排；
6.租赁期满后，投资方出资修建的农用设施的处理方式；
7.需共同前往发包人处完成备案。