浅谈夫妻约定财产制下房屋产权归属问题

前言
我国的夫妻约定财产制自治空间较大，在比较法意义上具有独一无二性，法条本身规定的范围较宽泛，且对夫妻约定财产类型没有作划分与要求。但是房屋等不动产，一般都是以登记为主，以登记簿上显示来对抗第三人。因此当夫妻约定财产制与不动产登记效力规定相遇，会产生怎样的法律适用冲突?
夫妻约定财产制究竟是什么？夫妻约定协议是否可以直接产生物权变动效果，还是只局限于债权关系，夫妻约定房屋产权归属涉及到除当事人以外第三方权利时，该如何保护第三方权利等？这些都是实务中亟待解决的问题。
No.1、涉及法律规定
《民法典》第1065条关于夫妻约定财产制的规定“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。”
《民法典》物权编第209条关于不动产登记效力规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
No.2、实务中不同看法
一、认可夫妻约定财产制可直接产生物权变动的效力
案例1：最高院公报案例(2014)三中民终字第09467号，北京市第三中级人民法院唐某诉李某某、唐某乙法定继承纠纷案
本院认为：夫妻约定财产制是对于夫妻双方而言的意思自治，在解决婚内财产纠纷，应当尊重夫妻双方的意思自治，而不是一味的依照不动产物权登记的变动依据，即使夫妻间对于房屋未过户，这也不影响夫妻内部对于房产的处分。因此，《民法典》物权编所规定的登记制度不是不动产变动的唯一标准，而且夫妻之间的婚姻关系是客观事实，已经具备了公示特征。总之，对夫妻财产约定中房屋所有权归属的判断应当从多方面考虑，例如夫妻双方之间意思表示是否真实，是否恶意串通损害第三方的合法权益等，不能仅凭房屋登记作为不动产变动的唯一标准。
案例2：(2019)赣02民终355号，江西省景德镇市中级人民法院吴某、万某离婚纠纷案
本院认为：夫妻双方在婚前或婚姻关系存续期间,以书面形式约定婚姻关系存续期间所得的不动产归一方所有的,视为夫妻双方关于夫妻共同财产的约定。夫妻双方可以通过约定的方式排除婚后法定财产制的适用。如果这种约定符合夫妻财产约定的条件,则这种约定对双方均具有约束力,任何一方不得擅自变更或撤销,在离婚时,应当按照双方的约定分割相关财产。夫妻双方约定将夫妻共有房屋归一方所有时,这种约定符合《民法典》关于夫妻财产约定的形式,按照约定,该房屋所有权由夫妻共有变更为一方单独所有。双方已就《夫妻财产约定协议书》进行了公证,具有法律效力,一审法院对公证的内容予以采信。
二、不认可夫妻约定财产制可直接产生物权变动的效力
案例1：（2015）一中民终字第02295号，北京市第一中级人民法院纪某诉纪某、杨某请求依离婚协议履行赠与合同案
本院认为：二被告在离婚协议书中约定位于延庆县南菜园二区16号楼409室楼房产权归原告所有，是双方当事人真实的意思表示，原告亦表示接受赠与，因此二被告与原告之间形成赠与合同关系。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。故原告的诉讼请求于法有据，法院予以支持。但因诉争房屋尚有购房贷款及抵押贷款未还清，且已设立抵押权，暂不具备房产过户条件，故二被告应在符合房产过户条件时协助原告办理产权变更登记手续。
案例2：（2021）甘01民终1697号，甘肃省兰州市中级人民法院李某、仇某案外人执行异议之诉案
在一审裁判中认为夫妻约定财产可以直接产生物权变动的效力，但是在二审中却进行了改判，本院认为：一审判决有误，房屋产权变动应以登记为依据。夫妻约定财产制下的离婚协议是男女双方在平等的协商基础之上，就财产权属问题达成的一致意见，属于合同范畴；夫妻间在离婚协议中对不动产所作的约定，仅仅具有债权效力。依据离婚财产分割协议并不能直接产生不动产物权变动的效力，另一方或者第三方仅享有权属变更登记的请求权。
三、夫妻约定财产制对不知情的第三方不产生效力
1、（2018）最高法民申1198号，徐某、中国神华能源公司案外人执行异议之诉案
本院认为：双方当事人一直为夫妻关系，案涉房产系夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。双方当事人约定将案涉房产归一方单独所有，该约定对双方具有约束力，可以产生物权变动效力。但该约定不能对抗不知情的第三人。对于不知情的第三人而言，在夫妻关系存续期间，仅房屋从丈夫党振力名下过户到妻子徐生兰名下的事实，并不能改变该房屋作为夫妻共同财产的性质。徐生兰也未提供证据证明神华公司知悉其夫妻二人关于财产归属的约定。是在涉及第三方权益时，如果没有证据证明第三方知道夫妻双方之间约定，则对第三方不产生效力。
No.3、现阶段存在问题
一、对于夫妻约定财产的构成要件规定比较单一，例夫妻之间在约定财产时应该如何订立协议，来避免第三方主张权利。在约定房屋产权归属时，应当对房屋所有产权进行仔细考察，同时看清是否涉及到继承等人身权属争议。其次在约定协议中应当对夫妻之间的真实意思表示形式，房屋产权过户帮助义务等进行明晰，不得利用夫妻双方约定恶意串通损害第三方的合法权益。还需要在夫妻约定协议上进行说明，约定了夫妻财产制后一方表示反悔的，应该如何处理等问题。
二、缺乏夫妻约定财产制公示制度，例夫妻约定财产制下第三方利益无法有效保护。
三、法律适用上存在争议，例夫妻约定财产制度与夫妻赠与相混淆。
No.4、笔者认为
夫妻约定财产制能否直接发生不动产物权变动的效力，应当结合夫妻约定财产协议的性质、物权的公示公信原则、以及不同观点可能产生的后果等多因素来综合考虑。
我国《民法典》物权编规定可以不进行登记即可产生物权设立、变更、消灭等效力的情形包括，一、特定矿产资源、法院、仲裁法律文书或者政府征收决定等事实上通过法律规定或者公告等方式进行了相应公示的情况；二、通过继承、遗赠或者合法建造、拆除房屋等原权利人已死亡或不存在原权利人等取得不动产的事实行为。
夫妻约定财产协议与上述情形均不同，其本质上带有合同的性质，在未经公示、第三人并不知晓的情况下，不应当直接发生物权变动的效果。若认为夫妻约定财产制直接产生物权变动的效力，则可能导致当事人怠于变更登记，这与不动产登记制度的公示、公信原则相悖离，也存在夫妻趁机转移财产规避债务、损害第三人利益的法律风险。
结语：
最后，夫妻内部约定财产制之后，应当督促履行房屋产权登记义务，更好的保护当事人权益，也对第三方起到应有的公示作用。需协调好夫妻内部关系与第三方的外部关系，在市场交易安全与夫妻财产约定之间做到一个平衡点，避免产生过大的价值冲突。未来理论与司法实践中也要不断强化家庭理论重要性，让家庭理论与合同物权编相互衔接与协调。