抵押登记时担保债权数额“缩水”，抵押权人的优先受偿权如何获得保护？

在金融借贷或民间借贷法律关系中，第三人以其自有的不动产向债权人提供抵押担保，抵押合同中约定了担保范围，而在办理抵押登记时，房屋他项权证上有一栏“担保债权数额”，实际中担保债权数额要么仅为债权本金要么为抵押物的评估价值，往往小于担保范围。
目前，司法实务中对于一般抵押权人优先受偿的金额是以登记记载的“担保债权数额”为限，还是以担保范围为限存有争议。
司法裁判存在两种观点：
一种观点认为
在合同当事人意思表示真实、主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等实现债权的费用，抵押权人可依据担保合同约定在抵押担保范围内享有优先受偿权，该观点本所冯洋律师在此前的文章中已阐述；
另一种观点认为
一般抵押权人在实现抵押权时，抵押合同与他项权证上记载的担保债权数额如不一致，鉴于物权的公示公信效力，仅能以登记记载的担保债权数额为限优先受偿，超出部分作为普通债权。本文以一般抵押担保为例结合司法裁判、相关法律法规等对该观点进行阐述。
一、司法裁判案例
某矿业公司向某银行借款本金6000万元，抵押人A公司以其名下的国有土地使用权作为抵押，抵押合同中约定抵押担保范围包括借款本金及利息、罚息、违约金及实现债权的所有费用；但他项权证上载明担保债权数额为2000万；抵押人B公司以其名下的三宗国有土地使用权作为抵押，担保范围同上，他项权证上载明担保债权数额分别为1800万、1200万、1000万。
债务到期后债务人不能清偿债务，某银行诉至云南省高级人民法院（下称“省高院”），其中一项诉讼请求是对抵押物拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，省高院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”，据此判决该银行实现抵押权优先受偿的额度以他项权证记载的金额为限。
二、相关法律法规
《担保法》第四十六条：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。”
《物权法》第一百八十五条 ：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。”
《房屋登记办法》第四十四条：“对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
（二）被担保债权的数额；
（三）登记时间。”
三、理由
作为抵押人而言，认为抵押权人应以登记记载的“担保债权数额”为限享有优先受偿权，其理由主要有如下方面：
1.预判担保风险
抵押人（第三人）提供抵押时抵押人可预判提供抵押担保的风险，当债务人违约时其要承担多大的担保责任，这是抵押人为债务人提供抵押担保时考量的一个重要因素。若担保金额事先不能确定，抵押人无法判断风险，则不会为债务人提供抵押担保。
2.保护抵押人的积极性
如以抵押担保范围认定抵押人的责任承担范围，抵押人需承担借款本金、利息、逾期利息、诉讼费、律师费、评估费等费用。抵押人在签订抵押合同时仅知晓借款本金，其余债务数额尚不确定，而该部分债务很大程度上与债务人、抵押权人和法院处理抵押物的方式、效率有关系，此种情况下，抵押人处于被动地位，势必将影响抵押人提供抵押担保的积极性。
3.物权公示公信
担保债权数额通过他项权证进行公示，体现了物权的公示公信，有利于保护后顺位抵押权人的利益及维护交易安全。
4.意思自治
债权人在办理抵押登记时没有将利息、违约金、实现债权等费用列入优先受偿范围进行明确，视为同意对担保范围做出变更，符合意思自治原则。
5.物尽其用
我国现行法律法规并不禁止抵押物的重复抵押，担保债权数额的确定，办理重复抵押才能得以实现，从而充分发挥不动产的最大利用效力。倘若第一次抵押时担保债权金额不确定，后顺位抵押权人则不敢通过抵押担保方式借款给借款人。
四、抵押权人的风险防控
基于目前司法裁判存在上述两种不同观点，在全国法院对“担保债权数额”统一认识之前，抵押权人可采取以下措施控制风险：
1.在设立抵押时，与抵押人签订《抵押担保合同》的同时再签订《保证担保合同》，约定抵押人对债务承担连带责任保证；
2.在向不动产登记机关提交抵押登记申请时写明具体的抵押担保范围；
3.依据抵押合同的约定对借款利息进行计算后一并写入担保债权数额之中；
4.若认为他项权证记载的信息与抵押合同约定的担保范围不一致，可向登记机关提出更正的申请；
5.与抵押人就未担保的债权数额协商，在抵押人同意且在没有后顺位抵押权人的情况下办理变更抵押登记。
结语：
鉴于以上两种观点导致同案不同判，由于法律适用不统一，侵害了当事人的合法权益，有违法律面前人人平等原则，长久将有损司法权威性。
笔者认为需完善一般抵押登记记载事项，除登记“担保债权数额”外，还要登记“担保范围”，这样做一方面符合《物权法》对“债权数额”、“担保范围”规定的立法本意；另一方面使一般抵押权人优先受偿的数额更为明确，在执行时减少异议，以缩短抵押物变现进程。