关于商品房逾期办证违约责任的若干实务问题研究

在商品房纠纷中，开发商逾期给业主办妥房屋权属证书是比较常见的纠纷，该类纠纷极易成为集体维权事件，无论代理哪一方都对代理律师的专业技能提出了很高的要求。本文，我们团队将以办结的商品房逾期办证违约责任的案件为例，为大家梳理出该纠纷中应当了解和关注的十三个核心问题。
一、案例导入
2017年至2018年间，在开发商精装修复式商务公寓的宣传下，几百位公司业主陆续购买了涉案八卦岭的“公寓”并签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），合同显示楼盘用途为产业研发用房（工业用地性质）。房产交付后，开发商以深圳市工业楼宇办证政策失效、政府迟延接管开发商配建的道路、新冠疫情等诸多理由拖延办证，迟延办证的时间达到了购房合同约定的解除购房合同和支付延期办证违约金的情形。业主们多次维权无果，故委托本律师团队提起退房诉讼和支付违约金的诉讼。在接受委托后，先前起诉的业主一审败诉，法院不支持业主提出的延期办证违约金的诉求。本团队认真研究了案件，检索了大量法条、政策和案例，提出了新的办案思路、强化了证据链条，使得同一主审法官在审理本团队代理的案件中，更改了自己先前的判决，基本支持了业主要求开发商支付延期办证违约金等诉讼请求。
二、逾期办证诉讼中涉及的十三个重要问题
01、商品房办证具体是指什么？
商品房办证分为两大类，一类是房产的初始登记，简称“大证”，此时整栋楼宇整体登记在开发商名下，只有办理了初始登记，才可以办理分户登记；第二类是房产的分户登记，简称“小证”。在两证合一之前，小证是指“土地使用证”和“房屋所有权证”，两证合一后，称为“不动产权证书”。通常情况下，开发商与业主之间的逾期办证纠纷是指开发商逾期给业主办理不动产权证书。
02、办证的义务主体和期限如何确定？
第一，看合同的约定。多数合同会约定开发商代业主办证，业主需要配合提供相关资料。也有例外，比如一次性支付购房款的购房合同约定，开发商只负责办理初始登记，业主需要自己去办理不动产权证书，开发商提供相关资料。（提示：开发商在为业主办理不动产权证书之前，对银行负有连带责任保证义务，所以通常情况下，开发商有积极性尽快为业主办证，以摆脱担保人的身份）。关于办证期限，一般约定为自收楼后的一段期间，深圳定制版本的商品房买卖合同一般是约定240日，但开发商通常通过补充条款延长这一期限。
第二，看法律规定，业主具有办证义务，开发商负有协助办证义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
03、办证具体需要提交哪些资料？
办理不动产转移登记需要开发商和业主共同配合，向不动产登记中心提供办证资料，不动产登记中心受理后出具缴纳税费通知书，完税后即可发证。下面是深圳不动产登记中心办理房产转移登记所需要的材料清单实例：

04、开发商逾期办证的原因主要有哪些？
第一：土地手续不合法，比如使用划拨地建房但未经批准；
第二：未支付全部土地使用出让金；
第三：违建房；
第四：不能提供全完整的办证资料；
第五：特殊原因，比如本团队代理的案件，开发商为了避免高额的增值收益，故意拖延办证。
05、开发商常用的答辩思路有哪些？
第一，运用不可抗力条款免责。本律师团队代理的案件中，开发商答辩，政府接收开发商配建的道路项目迟延，构成双方约定的不可抗力，从而可以免除开发商迟延办证的责任；办理不动产权属登记所依据的政策法规已经失效并导致了开发商无法办证，从而可以免除开发商迟延办证的责任；新冠肺炎疫情原因导致迟延办证，应当适减免违约责任。
第二，甩锅给业主。想尽办法证明业主存在逾期提交办证资料导致办证迟延，不承担或扣除一段期限的违约责任。
06、逾期办证的期限起算点和截止点怎么认定？
第一，起算点就是办证期限届满之日的次日。该起算点尤其需要注意收楼的时间点，只有确定了收楼时间点，才能确认办证期限届满之日。法律规定和实务中，一般以实际占有房产视为交付完成，认定的文件主要是收钥匙确认书或入伙手续表。收楼的时间点分为三类，约定收楼时间、实际收楼时间、视为收楼时间。比如恶意延迟收楼的情况，合同约定房产交付时间为收楼通知书中通知的收楼截止时间，并不是实际收楼的时间。
第二，截止点看合同约定。一般来讲，合同会约定办证的标准是为业主办妥房产证或者开发商将办证所需资料递交给政府部门。前一种开发商需要为业主办妥房产证，即出具房产证的那一天才算是开发商完成的办证义务。后一种是开发商提交了递件资料给政府，政府出具了受理通知书那天就算是完成了办证义务。
07、业主配合办证的合理期限如何认定？
本团队代理的案件中，福田法院对业主配合提供办证资料所需要的合理时间认定不一致，不同案件有不同的认定，有认定为10天，也有认定为60天（考虑到疫情原因），开发商认为一般的合理期限是15天。我们也认为一般来讲，10到15天是较为合理的业主配合办证的期限
08、逾期办证情况下是否可以主张税费利息损失？
本团队代理的案件中，开发商在向业主交楼的同时就让业主提前向开发商缴纳了办证的契税等税费，但开发商收取税费后并没有在合同约定时间内为业主办妥房产证，长期占用该笔资金，法院认为，税费应当在办证之时向不动产登记中心和缴纳，不是在收楼之时缴纳，开发商提前强制业主缴纳税费，应当支付占用期间的利息。
09、诉讼请求如何撰写会更加合理？
第一，房产证已经办下来的情况下，直接根据具体违约期限计算违约金；
第二，在房产证尚未办理下来，违约期限尚不确定情况下，建议分段主张，因为若主张违约金计算到实际办证之日，法院有可能认为办下证之前的时间是否都是因为开发商的原因造成的违约会产生争议和不确定性，有可能导致法院不支持。
分段主张具体为：自办证期限届满之次日起至起诉之日期间的延期办证违约金；自起诉之次日至判决生效之日期间的延期办证违约金；自判决生效之次日至原告实际取得房地产证之日期间的延期办证违约金；
10、诉讼时效如何把握
主张开发商继续为业主办证属于物权请求权，不适用诉讼时效。主张逾期办证违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。因逾期办证属于持续性的违约状态，司法实践中对该违约金的诉讼时效适用一般是从起诉之日往前推3年。
11、逾期办证违约金能否调整？
合同中，通常对逾期办证违约金的标准都有明确约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。诉讼中，开发商通常主张延期办证并未给业主带来实际损失，主张调整违约金。根据司法实践，虽然法院在违约金调整问题上并没有统一的裁判规则，但近些年，法院一般对双方约定的违约金不作调整，原因如下：
迟延履行办证义务违约金条款属于惩罚性违约金条款，不以实际损失的发生为前提，涉案预售合同关于违约金的约定公平合理，不存在不平等滥用权力、获取暴利的情况，且不属于法律规定的应调低违约金的情形，加之开发商没有举证证明违约金过高，应承担举证不能的不利后果，故，违约金条款应当不作调整。
相关法条如下：《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。《九民会纪要》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。
12、逾期办证哪些情况下可以解除购房合同？
第一，看法律规定。《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二，看合同约定。深圳定制版的买卖合同约定是自办证期限届满之日的120日还未能办证的，业主可以解约。
在本团队代理的案件中，法院认为虽然达到了合同约定的解约条件，但不符合司法解释15条的规定，开发商迟延办证的期限没有达到1年，故不支持业主的解约诉求。本案一审判决出具后，立即上诉，但因某些原因撤回上诉。需要注意的是，根据我们的检索，司法实践中，法院一般将逾期办证超过1年作为解除合同的硬性条件，合同约定的逾期办证期限少于一年即可解约的条款法院一般不予认可。不过，我们还是认为一审法院和现有的司法判决存在问题。我们认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条属于法定合同解除的情形，并不是法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院以买卖合同约定的解除合同的时间不符合该条规定为由认定业主达不到解除购房合同的条件属于法律适用错误。
13、购房合同中的关于办证的格式条款效力如何认定？
民法典关于格式条款的规定如下：
第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
本团队代理的案件中，主张买卖合同中两个条款为格式条款，应认定为无效条款，但法院最终并未完全支持，具体条款如下：
第一，合同补充约定第十条的约定的不可抗力条款是否为格式条款，是否有效。“1、本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家法律法规及政策变化、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差、第三者过错行为、施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决等非出卖人可预见、控制并可避免的事件”。本案中，开发商坚持补充条款附件五关于不可抗力的条款有效，其实是扩大了不可抗力的范围，想通过将政府原因、第三方原因等原本不属于不可抗力的情形通过条款约定为不可抗力，从而免责。法院认定，关于附件五补充约定第十条内容，属于格式条款，开发商作为提供格式条款的一方，未采取合理方式提请相对方予以注意，本院认为该条款中关于免除及限制开发商责任的内容，对业主不发生法律效力。
第二，双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十六条第二款约定：一次性付款购房的买受人须自行办理该房产的《房地产证》，出卖人在本合同约定的交付截止日起240天内办理完初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人书面通知上时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。
我们认为，开发商协助办理房屋所有权登记手续是其法定义务，实践中开发商必须为买受人提供办证所需资料，买受人才能办理房产证。开发商不能通过该条款来免除自己重要的办证义务，且没有合理提示业主该条款内容。深圳中院认为，该条款系双方真实意思表示，合法有效。经过再审申请，高院认可了中院的说法，对业主的再审申请不予受理。
需要注意的是，并不一定所有限制或免除一方责任的格式条款都是无效条款，前提是是否履行了提示说明义务。在民法典出台后，法院更多的倾向以制定格式条款的一方未履行提示说明义务，认定该条款对另一方不发生效力。实践中，若格式条款存在民法典第497条规定的情形，行政机关一般会对制定方进行处罚责令修订合同。在行政机关认定格式条款为无效条款时，法院一般也会认定为无效条款。