租赁合同到期或解除后，出租人如何收回房产

在实践中，很多房东会遇到房屋出租时承租人在租赁合同到期或解除后仍占有使用的情形。针对此种问题，笔者分别从以下两个方面提出解决问题的方案。
一、 采取强行腾退方案
租赁合同到期后，承租人不交还房屋的，有的出租人会采取强行腾退的方式拿回房屋的使用权，但该种方式出租人风险较大，如果因租赁场地面积较大、遗留物品较多导致搬离困难的，强行腾退还可能发生暴力冲突情况，因此，强行腾退需要特别注意方式方法，具体方案如下：
1、 确认出租人的租赁合同解除或终止的通知是否向承租人发出，以及承租人收到相关材料的事实问题。
2、 将限期腾退公告张贴于租赁场地处，并拍摄取证。
3、 有条件的出租人在公告期内联系公证处工作人员，确定强制腾退日期及公证事项，准备现场公证情况。没有条件的出租人建议联系街道，做好第三人见证工作。
4、 在强行腾退前，建议提前联系辖区内派出所进行报备，报备内容为：因承租人违反合同约定，在租赁合同解除或终止后，拒绝交还租赁场所，现作为租赁场所的所有权人，拟对租赁场所进行腾空，以减少损失。
5、 在准备完成后委托第三方完成对租赁场所的腾退或出租人自行组织进行腾退。
6、 在腾退过程中，建议对现场属于承租人的动产进行公证盘点，成册录档并合理存放。
7、 向承租人发送限期取回物品通知书。在承租人取回时，要求其签署承诺书，确认双方合同已解除或终止，双方不存在任何债务纠纷及违约责任。
二、采取司法途径，通过司法机关达到腾退目的
采取该种方式出租人风险较小，但腾退时间较长，一般需取得生效裁判文书明确了承租人负有腾退义务后方能进行，截至房屋腾退前虽然租金可以逐日累计，但在承租人缺乏履行能力的情况下，该方式也可能会进一步扩大出租人损失，方案如下：
1、收集在合同解除或终止后不再履行的相关证据；
2、在收集证据完成后，委托律师进行内容的梳理，提起诉讼或申请仲裁，包括由律师负责起草民事起诉状、仲裁申请书、财产保全申请书（如有）等；
3、由律师协调法院或仲裁委在向承租人送达起诉书或仲裁申请书副本前，可以先对承租人的财产进行财产保全；
4、未能以财产保全形式达到腾退目的的，在判决书或仲裁裁决书作出后，如承租人仍拒绝履行支付欠款、违约金义务和（或）自行腾退的，由律师向人民法院申请强制执行承租人的财产，并强制承租人将租赁场所腾空，返还出租人。
三、若诉讼中未同时起诉次承租人，在执行过程中是否能够要求次承租人腾房的问题
在实际执行过程中，法院也有可能在题述情况下要求次承租人腾房。
在北京市第二中级人民法院于2020年4月29日作出的 （2020）京02执异114号《执行裁定书》中，裁决主文如下：“本院认为,案外人巨擘达公司所提交证据显示其承租案涉财产的时间晚于盛世天通公司将包括案涉财产在内的71号院内财产出售给邮政北京分公司的时间,因生效判决判令盛世天通公司将包括案涉财产在内的71 号院内财产交付邮政北京分公司,本院在执行中责令盛世天通公司限期迁出 71 号院内房屋,巨擘达公司以其已承租案涉财产为由要求中止执行的异议请求缺乏法律依据,本院不予支持。”
综上可知，虽然有其他案例认为可以对未经审判程序的次承租人进行房屋腾退的执行，但同时也存在执行过程中不被支持的法律风险。