一房二卖，后签的房屋抵押协议和抵押权有效吗？

“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。近年来，卖房人“一房二卖”的现象时有发生，由此引发的纠纷案件也有所突显。“一房二卖”，后签的房屋抵押协议和抵押权有效吗？我们来看一个具体案例。
1 原告诉称
张某诉求：
1、判令肖某、信托公司、谭某签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》无效；
2、判令肖某、信托公司、谭某协助张某办理北京市某小区1至3层房屋抵押权注销登记手续；
3、诉讼费由肖某、信托公司、谭某承担。
2 被告辩称
肖某、信托公司、谭某辩称：
《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》不违反法律、法规强制性规定，已经公证，不同意原告诉求。
3 法院查明
2015年9月6日，张某与李在链家公司居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某购买李名下的案涉房屋。同日，乙方向甲方支付定金10万元。2015年11月6日，李与张某办理了物业交割手续，李向张某交付了案涉房屋。随后，双方因购房资格、阴阳合同、等问题发生争议，未继续履行合同。
2016年2月，李将张某诉至法院，要求：解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议及其他请求。法院经审理后，驳回了李的诉讼请求。2016年4月，张某将李诉至法院，要求李继续履行案涉房屋买卖合同，后撤诉。2019年1月，张某再次起诉李，请求李继续履行案涉房屋买卖合同，该案正在审理中。
2016年5月5日，李以1080万元的价格将涉案房屋卖与肖某，同日收到肖某定金50万元。2016年5月6日，肖某向李汇款530万元。2016年5月16日，案涉房屋所有权转移登记至肖某名下。2016年8月12日，肖某、信托公司与谭某签订《个人房产抵押贷款协议》、《个人房产抵押合同》并进行公证。
2017年5月5日，张某诉李、肖某、链家公司至法院，请求确认李与肖某签订的《存量房屋买卖合同》无效。法院判决李与肖某于2016年5月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效。李对判决不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。
4 法院裁判
一审法院判令：
一、肖某、信托公司、谭某于判决生效后十日内协助张某办理北京市某小区1至3层房屋抵押权注销登记手续；
二、驳回张某的其他诉讼请求。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。
5 律师分析
一、关于肖某是否构成无权处分的问题，无效的合同自始没有法律约束力
肖某基于其与李之间的《存量房屋买卖合同》取得案涉房屋的所有权，但该房屋买卖合同被生效判决确认为无效。故肖某自始不能基于该房屋买卖合同取得案涉房屋的所有权，无权对案涉房屋进行处分。
二、关于合同效力的问题
首先，谭某与信托公司签订的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》时案涉房屋登记在肖某名下，案涉房屋恢复登记至李名下是肖某与李之间的《存量房屋买卖合同》被确认无效的后果之一。张某主张信托公司未到案涉房屋现场进行调查，未审核借款用途，未能严格履行审慎审核义务，系与肖某恶意串通，损害张某利益。一审法院根据双方举证质证情况，适用我国合同法第五十二条并认定合同有效，并无不当。
三、关于张某是否系本案适格原告的问题
原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。首先，根据已查明的事实，张某变更诉讼请求与李同意解除均发生在诉讼过程中，且双方对房屋买卖合同是否已解除还是继续履行存在争议，故在未有生效判决确认张某与李的房屋买卖合同解除的情况下，本院难以认定张某与李之间的房屋买卖合同已解除。其次，张某与李**签订有房屋买卖合同，并诉至法院要求继续履行合同以取得案涉房屋的所有权，但基于肖某、谭某与信托公司之间的《个人房产抵押贷款协议》《个人房产抵押合同》在案涉房屋上设立的抵押权会阻碍房屋所有权变更，故张某与本案有直接利害关系，是本案适格原告。
四、关于信托公司是否善意取得案涉房屋上的抵押权的问题
本案中，信托公司对于肖某申请的个人贷款应依据行业监管机构的相关规定，履行尽职调查职责，对包括抵押物的相关情况在内相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，且贷款调查应以实地调查为主，间接调查为辅，采用现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。据信托公司关于其贷款调查情况的陈述，其公司未到案涉房屋进行实地调查；信托公司提交的评估报告的房屋室外照片显示，评估机构作出评估时案涉房屋存在争议且处于诉讼阶段，而信托公司亦未对评估机构出具的评估报告进行审慎审查。综合各方举证质证情况，可以认定信托公司未按照相关规定履行尽职调查职责，存在过错，故信托公司不能善意取得案涉房屋的抵押权。
6 律师建议
“一房二卖”案件中必然有一方买房人无法如愿购得房屋，无法取得房屋的买房人不但丧失了本次交易机会，由于房价上涨还可能导致再次购房的成本大幅增加。有的已支付部分甚至全部房款的买房人，在无法获得房屋的情况下，由于卖房人已将房款还债或挪作他用、不具备还款能力等原因，或难以从卖房人处及时拿回已付房款。买房人即使能够通过诉讼获得房屋，或者违约赔偿救济，但这一过程所付出的时间精力成本无法估量。
为了避免遭受“一房二卖”，张海霞律师给买房的朋友提出以下5点建议：
1、选好房源。尽量购买产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。
2、注意审查房屋状况。一是注意审查房屋的权利状态，查明房屋是否存在抵押、共有权人是否同意出售、是否存在诉讼或法院查封等权利受限情况；二是注意勘察房屋实际占有使用情况，注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至是否存在他人户口，有条件的尽量自己实地查验房屋。
3、遵守国家房地产调控政策。以往案件中，有的纠纷产生系个别买房人购房时有签订“阴阳合同”，“假离婚”等违规买卖小产权房、经济适用房等违反法律法规、房地产调控政策行为导致。
4、加快交易流程，提高交易及时性。二手房交易过程中，要及时推进交易流程，尽量缩短交易周期，及时办理产权转移登记，出现纠纷及时主张权利，及时申请诉讼保全。
5、善用预告登记制度。当事人签订买卖房屋后，无法立即办理产权转移登记的，可申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记能够排除卖房人将房屋过户给其他人的可能，保障买房人将来实现物权。