父母去世留遗嘱，子女如何分割继承的房产？

前言
在房产继承纠纷的处理过程中，法院一般会根据房产的实际居住情况和各方继承人的意愿，将房屋产权判归一方所有，该方对其他继承人进行折价补偿，至于房价如何确定，往往会通过协商确定和委托评估确定。如果各方继承人不愿完全占有房屋并折价补偿给其他继承人，人民法院只能确定各方占有房产份额。在各继承人对遗产的份额已经明确之后，各继承人之间基于房产便形成按份共有状态。这种状态，如何打破，涉及对房产如何分割。房产被一方持续占用使用，若部分共有人同意分割，部分共有人不同意分割的，又当如何分割呢？
裁判要旨
原物分割、折价补偿、变价分割三种法定分割方法。如何选择分割方法因案而异，总体上应以自愿协商、保证公平、兼顾各方利益为原则。
基本案情
1、王某膝下育有二子，为王某A和王某B。2020年王某年事已高，留下遗嘱将其名下的所有财产包括案涉房屋广州市海珠区XX花园601房平均分割给两个儿子后便于2021年驾鹤西去。
2、王某A和王某B按份继承了案涉房屋，各占1/2的份额。由于王某A已成家，现案涉房屋一直由王某B一人居住使用。
3、因王某A独占了王某生前的存款78万元，王某B对此十分不满。故王某A多次和王某B沟通协商案涉房屋的使用问题时，王某B态度强硬，多次拒王某A于门外。
4、王某A认为案涉房屋在两兄弟共有期间一直由王某B单方占有使用，且王某B并未向王某A支付任何费用或与王某A共同管理使用房屋。王某A认为已经失去与王某B共同管理、处置案涉房屋的信任基础，将王某B诉至法院，要求法院对案涉房屋进行分割。
5、王某B则表示同意拍卖、变卖案涉房屋，所得价款由双方按照产权比例进行分割。
6、法院判决将广州市海珠区XX花园601房进行拍卖、变卖，所得款项由王某A占有 1/2，王某B占有 1/2，驳回原告王某A其他诉讼请求。
法院认为
据产权证记载，广州市海珠区XX花园601房由原告王某A、被告王某B各占有1/2份额，故对该事实，本院予以确认。
根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
诉讼中，王某A和王某B均确认案涉房屋现由王某B居住使用，即王某A作为按份共有权人之一，并未实际占有使用案涉房屋中其占有的份额。双方虽为兄弟关系，但王某A并未在涉案房屋居住，且双方因涉案房屋的继承已产生诉讼纠纷，客观上双方缺乏共同居住使用的可能，故王某A作为案涉房屋的按份共有人,有权要求对共有的案涉房屋请求分割。
根据《中华人民共和民法典》第三百零四条第一款规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。王某A主张对案涉房屋予以拍卖、变卖，按各自所占案涉房屋的份额对拍卖、变卖取得的价款予以分割，王某B也同意王某A的分割方案。故双方意见一致，本院予以准许。
王某B抗辩不能将拍卖、变卖取得的价款支付给王某A，因兄弟二人之间的债权债务与本案并不属同一法律关系，故王某B以王某A尚未支付其欠款为由提出上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
案件来源：王XX、张XX共有物分割纠纷民事一审民事判决书【（2022）粤 0105 民初 5268 号】
实务经验总结
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂律师
1、实践中，主张对共有物分割的条件及基本原则？
（1）约定优先原则。共同共有人可以约定一定期限或条件下不得分割共有物，也可以约定分割，约定的内容可以包括分割的条件、分割方式以及分配比例等。
（2）一方有重大理由需要分割的，可以请求分割。即使共有人之间存在不得分割的约定，但如出现重大理由，也可请求分割。“重大理由”主要是指维持生活支出、医疗、教育等费用支出的事由。如一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付医疗费时，需方可请求分出家庭共有财产中属于自己的财产份额。
(3)家庭共有的基础丧失时可以请求分割。家庭共同共有的基础是共有人之间存在夫妻、亲属等家庭关系，当家庭关系终止时，原家庭成员可请求分割。
2、什么叫共有物分割请求权？
共有人请求分割共有物，有利于彻底解决纠纷，共有物分割是指共有人对共有物采取实物分割或价值分割等方式以结束共有关系。共有关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，如夫妻关系、父母子女关系、兄弟姐妹关系、情侣关系等。尤其是共同共有，大多是存在于家庭内部。由于夫妻离婚、家庭成员分家析产、继承人分配共有遗产、同居恋人分手等原因，造成需要分割共有物。共有物分割请求权，是指各共有人以单方的意思表示，请求其他共有人分割共有物的权利。从《中华人民共和国民法典》的第三百零三条规定来看，允许按份共有人请求分割共有财产是常态，不允许分割是特例。
3、基于继承关系而产生共有房产，分割方式无法协商一致，该如何维权？
（1）能否主张占用使用费？
实践中，在继承份额未确定之前，大部分法院对要求该占用共有房产的继承人支付占用使用费的请求不予支持。如占用房屋的继承人将继承房屋出租并收取租金的，其他继承人可以主张要求分割该部分租金。如继承房屋份额确定后，各继承人对房屋系按份共有，其他继承人可以向占用房屋继承人主张占用使用费，占用使用费的标准，法院一般会参考同地段物业的租金标准。
（2）房产长期处于共同共有状态，却被某一方继承人单独占用，该如何救济？
在不影响共有财产使用价值和特定用途的前提下，对共有物进行物理上的分割后不会减损其价值的，可以向人民法院主张采取实物分割的方式分割，该种分割方式，实践中法院较少采纳，且对共有物有一定物理分割条件要求。部分共有人如愿意取得共有物，由部分共有人取得共有财产，各方可以根据共有财产的市场价值对其他共有人给予补偿，房屋价值可以协商或评估方式确定。如均主张要求房产，可以就房屋价值协商确认后，进行竞价，取得房屋的一方按竞价确认的价格向其他共有人给予补偿，共有财产不宜分割且各共有人均不愿意接受共有物的情况下，应采用变卖共有物的方法分割，将取得的房屋价款分配给各共有人。对于分割方式，一般建议先协商处理。当各共有人无法就分割方式达成一致时，长期协商无果，则建议直接通过诉讼的方式解决，一方可以直接请求法院就房屋进行拍卖、变卖，对所得价款予以分割。但个案中存在较大差异，如案涉房屋系一方共有人唯一住所，对案涉房屋进行实际分割将有可能对与其关系密切的共同居住的家庭成员产生一定程度的不利影响。实践中，法官亦可根据案件情况行使自由裁量权，判断案涉房屋是否具备现实分割条件。
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，笔者总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1、 以拍卖、变卖方式变价分割------朱X和、朱X锋等共有物分割纠纷民事二审民事判决书（2022）粤01民终14243号
关于共有物的分割方式的问题，因本案各方当事人未对分割方式达成协议，朱铁和也不同意对涉案房屋进行实物分割，且实物分割将对涉案房屋的价值有所减损，故无法对涉案房屋作实物分割。关于折价分割方式，各方当事人均不同意折价分割涉案房屋，故涉案房屋无法进行折价分割。现朱铁和主张对涉案房屋进行拍卖、变卖，并对取得的价款按照各自产权份额予以分割，符合法律规定。
2、竞价、变价分割------刘X华、刘X红等共有物分割纠纷民事一审民事判决书（2023）鲁1082民初1281号
本案中，法院认定被继承人刘某某、卢某某所有的位于荣成市学府馨苑6号楼二单元403室房屋由原告刘书红继承2/3份额，原告刘X华、刘X苹与被告刘X山分别继承1/12份额，原告龙X霞、龙X帅共同继承1/12份额。现为该房屋的归属问题双方发生争议，庭审中双方均同意竞价处理案涉楼房，楼房归出价高者所有，房屋所有人按照生效法律文书确定的份额给付其他人差价款。经四轮竞价被告出价440000元，双方均同意房屋作价440000元归被告刘X山所有。
3、折价补偿------陈X琼等共有物分割纠纷民事一审民事判决书（2022）粤0604民初26909号
本院认为，本案为共有物分割纠纷。讼争的佛山市禅城区路号房[产权证号为粤（201X）佛禅不动产权第0X号]及其配套车房（房地产权证为粤房地证字第C7号）由原告李X欢及被告陈X琼、陈X冰继承所有，其中李X欢占20/21的产权份额，被告陈X琼、陈X冰各继承1/42的产权份额。现原告与两被告的共有基础已不存在，原告提出对共有物进行分割，符合法律规定。原告愿意向被告陈X琼、陈X冰分别支付23500元的折价款，符合房屋价值，本院予以支持。两被告收到原告支付的折价款后，应协助原告办理变更登记手续，将两被告各继承1/42的产权份额过户至原告名下。
4、变价分割------张X丽与张X敏共有物分割纠纷一审民事判决书（2022）沪0112民初11385号
本院认为，系争房由原、被告共同购买，权利人登记为原、被告两人，为原、被告共有。原、被告均同意系争房归被告所有，故具体分割时，系争房可归被告所有。被告应以系争房的市场评估价给付原告相应的折价款。具体数额，因双方均无证据证明购房时的出资情况或贡献大小，故本院按由被告给付原告系争房市场价的50%确定。
5、实物分割------王某1等与王某5等共有物分割纠纷一审民事判决书（2022）京0109民初122号
本院认为，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。本案中，王某1、王某2、王某3、王某4与王某5按份共有605号、606号、202号、301号、104号房屋，现房屋大多由王某5控制，且根据目前的情况，安置房屋在较长时间内均无望取得产权登记手续，保持现有的共有状态，不利于共有权人对房屋的实际居住使用，严重影响当事人的合法权利，王某1、王某2、王某3、王某4起诉要求对上述房屋进行实物分割，本院予以支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第三百零三条
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第三百零八条
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）
法释〔2020〕22号
第七十七条
离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
法释〔2020〕21号
第十二条
对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。