近期，受新冠肺炎疫情影响，商场停业，企业停工，学校停课。对于中小企业来说，房屋租金是企业的重大开支，受疫情影响能否减免租金、怎么减免租金成为中小企业主最为关心的话题。
一、“包租婆”主动减免租金
1.地方政府规定减免国有资产类经营用房租金
多地政府出台稳定经济增长支持政策，规定对承租国有资产类经营用房的，给予中小企业一定期限内的租金减免，经梳理，各地政策如下：
2.民营地产商主动对租户租金减免
受疫情影响，商场停业，众多民营地产商响应号召，主动减免商铺租金。
二、与“包租婆”协商减免租金
出租方未主动减免租金，承租方可通过与出租方协商的方式，请求租金减免。江西省政府在《江西省人民政府印发关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知》第六条也提出，对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决。
1：出租方、承租方自行协商
如出租方和承租方均属自然人，人数均较为单一，建议采用自行协商方式，节省成本。
2：委托代表与出租方进行协商
如出租方为大型地产商、商贸公司等，而承租方人数众多，建议同处困境的商家联合起来，推选有代表性、沟通能力强的商家作为代表，统一和出租方进行协商。
3：请求行业协会出面协调
2020年2月1日，赣州市房地产业协发布《同舟共济共克时艰—关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》。必要情况下，可以请求有关行业协会出面协调租金减免。协商减免租金时，建议准备好省市的政策文件、员工无法返岗、企业停工停业、经营困难，没有收益等证明材料。协商达成一致后，应当签订书面协议，明确减免租金金额，固定相关证据，避免日后争议。
三、针对“包租婆”发起诉讼主张减免租金
1.以疫情属于不可抗力主张减免租金
根据《民法总则》第180条、《民法通则》第153条、《合同法》第117条，新冠肺炎疫情作为一种重大突发公共卫生事件，符合不可抗力构成要件。另外，2003年非典疫情发生后，司法实践中法院普遍认定非典疫情构成不可抗力。
经裁判文书网检索，发现非典疫情影响房屋租赁合同的案件中，部分法院认为“非典”属于不可抗力，依法应免除承租人的租金【（2018）晋04民终2272号】，也有法院认为“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担【（2017）吉04民终441号】。
2.以构成情势变更主张减免租金
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条的规定，参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效）规定，认为新冠肺炎疫情构成情势变更。
经裁判文书网检索，有部分法院认为“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费【（2018）鲁06民终268号】，从而支持承租人请求减免租金的诉求。当然，也有部分法院认为，非典并不必然导致经营目的落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担不利后果【（2007）桂民终四第1号】，从而不支持免除非典期间全部租金。
3.基于公平合理原则主张减免租金
《民法总则》第6条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，其意是立法者和裁判者在民事立法和司法过程中应维持民事主体之间的利益均衡。新冠肺炎疫情对于承租人企业的经营而言，无论是受到管控或是没有受到管控，均受到了一定程度的不利影响。
经裁判文书网检索，部分法院认为“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金【（2004）沪二中民二（民）终字第354号】；也有基于双方协商后，出租房同意减免非典停业3个月期间，减免承租方一半的租金【（2007）桂民四终字第1号】。承租人最终能否减免租金，以法院最终裁决为准。