业主可以主张退房的几种法定情形（下篇）

小区公共地方包括两部分。一是商品房销售面积部分，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室、其他功能上为整栋建筑服务的公共房、管理用房等。二是根据国家物价局、建设部、财政部《商品住宅价格管理暂行办法》中规定的分摊到商品房房价中的基础配套设施部分，如公共绿地、道路等。

房价构成中包含住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区非物业性配套公共建筑建设费如公共绿地、道路等。
当公共部分或公共设施不符约定，而且这种不符合约定的情形恰恰是合同约定的可以作为退房条件之一的，业主可以要求退房。如果不愿退房也可以要求开发商承担违约责任。
法律依据：
1.《商品房买卖合同》关于退房的相关约定。
2.《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》31、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？
出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求出卖人承担违约责任的，应予支持。
商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不予支持。
律师提醒：商品房合同中约定的公共部位的建设费用已经包含在房款之中，如果公共部位建设质量未达到合同约定标准，如果合同中约定此类情况出现后是可以退房，业主是可以以此作为退房条件的。如果合同中没有将该种情形作为退房条件，业主只能追究开发商的违约责任。
六、严重影响买受人正常居住使用
严重影响买受人正常居住使用的，可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条赋予业主的尚方宝剑，但是影响居住使用的程度必须是“严重”。实际生活中“严重影响”这个标准不太好作出判断。
比如房屋漏水严重、承重墙面开裂、楼板开裂、地基不均匀下沉、房屋倾斜等均超出规范允许值以及室内空气质量经检测不合格等危害居住人安全（中华人民共和国国家标准《居室空气中甲醛的卫生标准》规定，居室空气中甲醛的最高容许浓度为0.08mg/立方米）等情形已经达到严重影响居住生活的情形的，符合退房标准。
法律依据：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2.最高院民一庭《商品房买卖合同解除疑难问题》
存在以下情形的可以认定为严重影响正常居住使用：
一、出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；
二、出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；
三、房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的：
四、水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的：
五、消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；
六、订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；
3.《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》35、严重影响正常居住使用的情形如何判断？
出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：
（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；
（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；
（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；
（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；
（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；
（6）其他严重影响正常居住使用的情形。
律师提醒：目前的住宅项目多为框架结构，其中室内的分隔墙并非是承重结构，房屋交付后填充墙体上往往会出现龟裂或45度裂纹，该等裂纹并不影响结构安全，业主不应以此作为退房条件。
七、开发商原因一年无法办理不动产权证
取得房屋不动产权证是业主拥有物权的主要标志，开发商负有办理不动产权证的合同附随义务。如果在交房后一年内因开发商原因无法办理不动产权证，业主可以退房并要求开发商赔偿损失。
开发商不能按期办理不动产证书常见的原因常见的有以下几种：土地使用权手续不合法；未支付全部的土地出让金；开发商私自违反规划加大容积率导致建设的是违章房屋；开发商无法如期提供办理不动产权证所需的资料，如《房屋建筑工程峻工验收备案表》等；工程已被用于贷款或借款的抵押，无力办理解除抵押登记的手续等等。
法律依据：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（现为第三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2.《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
律师提醒：作为不动产的商品房，产权的归属是以登记为准的。尽管业主交了房款并事实占有了房屋，但由于不动产权证么有办理，仍然会发生开发商一房多卖的风险。所以，业主在收房后一定要及时办理不动产权证。
八、开发商存在其他欺诈行为。
关于开发商欺诈的情形，司法解释规定的比较明晰。主要有无证预售、一房两卖、卖房抵押、故意隐瞒拆迁安置房等情形。这些情形都是可以作为退房和获得赔偿的法定依据。
法律依据：
1.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
2.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
3.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
4.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。
律师提醒：业主在购房时一定要查验开发商是否取得预售许可证，以及所收购房屋是否存在已售、已抵押、已安置等情形，以免上当受骗。
总结：目前房地产市场依然比较混乱，房企开发实力参差不齐，骗钱后跑路的房企时有发生，偷工减料降低成本的事件常有曝光，延期交房事件比比皆是。作为买方人在购买房屋前要做到多问（询问主管部门），多查（调查是否存在抵押、已售），勤监督（监督施工质量），发现问题后及时维权。当然，退房并不是解决问题的最好方式，如果产生纠纷后决定退房的，可以参考作者提供的以上几种情形，对号入座，积极维权，以免自身的合法权益受到侵害。