商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（五）| 按揭贷款断供类纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷。我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（五）按揭贷款断供类纠纷相关民事裁判观点
一
购房合同中对买受人逾期还贷明确约定开发商有权解除合同，如买受人逾期还贷导致开发商承担阶段性担保责任的，开发商有权诉请解除购房合同，并有权要求买受人协助办理商品房购销合同备案登记注销手续。
【案例】：原告云南城投龙江房地产开发有限公司与被告周某房屋买卖合同纠纷一案【（2019）云0103民初3447号】
二
买受人未按期归还按揭贷款，开发商已按照贷款合同约定全面履行代偿义务。购房合同中虽然约定开发商因买受人逾期还贷导致其承担代偿义务，有权解除购房合同，但由于购房合同解除涉及房屋权属的变更，且该涉案房屋已被多地法院进行多轮查封（查封前本案诉讼在后），对需要确权的财产已经被法院查封、扣押、冻结的，裁定驳回起诉，开发商可以对执行标的向执行查封法院提出案外人异议。
【案例】：XX地产有限公司与陈某某、余某某房屋买卖合同纠纷一案【（2019）云0112民初5716号】
三
买受人应当按照按揭贷款合同约定履行还款义务，银行是否通知还款并不影响买受人应承担的还款责任，买受人未按合同约定履行还款义务，按揭贷款银行有权根据合同约定，从开发商按揭贷款保证金专户中扣划收回买受人所欠借款本息，开发商代买受人偿还所欠借款本息后，有权向买受人追偿。
【案例】：再审申请人倪某与被申请人腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司追偿权纠纷再审审查与审判监督一案【（2018）最高法民申2980号】
四
如果买受人未按期归还按揭贷款，开发商仅履行了部分代偿义务，未按照贷款合同约定全面履行代偿义务的，开发商可以通过行使追偿权主张其因履行该代偿义务产生的损失，行使合同解除权并非唯一选择，开发商解除购房合同的诉请不予支持。
【案例】：原告云南某某置业有限公司与被告宋某某商品房销售合同纠纷一案【（2018）云0103民初5042号】
五
买受人未按期归还按揭贷款，开发商按照贷款合同约定全面履行了代偿义务，但因涉案商品房被法院另案执行预查封，限制了再行处分的权利，开发商不能再通过行使合同约定解除权来解除合同，也不能通过协商一致解除合同，开发商诉请解除购房合同的不予支持。
【案例】：上诉人绿地集团（吴江）置业有限公司与被上诉人张某商品房销售合同纠纷一案【（2017）苏05民终7868号】
六
买受人未按期归还按揭贷款，开发商虽已按照贷款合同约定向银行全面履行了代偿义务，但因购房合同中仅约定开发商履行担保责任的，有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，没有约定开发商有权解除购房合同的，开发商无权解除购房合同。由于按揭贷款合同和购房合同为两个不同的法律关系，银行已将贷款全部支付至开发商，开发商已收到全部房款，再主张合同目的无法实现与事实不相符。开发商以合同法中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由解除购房合同并返还房屋的理由不成立，法院不予支持。
【案例】：上诉人广州市合和（花都）置业发展有限公司与被上诉人何某商品房预售合同纠纷一案【（2017）粤01民终14995号】
七
买受人未按期归还按揭贷款，开发商已按照贷款合同约定全面履行了代偿义务，经买受人同意的，开发商可以解除商品房购销合同，由买受人协助开发商撤销购房合同登记备案手续。购房合同解除后双方互负返还义务，买受人应将房屋返还给开发商并协助办理相关撤销登记备案手续，开发商代买受人归还银行的贷款利息，应从开发商退还买受人的购房款中扣除。违约金、律师费等实现债权费用在购房合同中有约定的，法院予以支持。
【案例】：上诉人云南中产房屋开发有限公司与被上诉人冯某商品房买卖合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第729号】