出租人对擅自转租行为是否知情认定标准问题

案例引入
2011年A公司与B公司签定《租赁合同》，约定A公司将一块场地及其上的房屋租赁给B公司，租期为10年。承租期间B公司将案涉场地及房屋转租给C公司。多年后A公司才知晓前述事实，并与B公司多次交涉无果，遂成诉。对此，A公司依《民法典》716条主张因B公司擅自转租而行使合同解除权，并要求B公司腾退租赁场地及房屋。但B公司依《民法典》第718条辩称，A公司应当知道其转租行为，且在6个月之间并未提出异议，应当视为A公司同意转租。
可见，出租人能否因承租人擅自转租行为解除合同的关键在于，出租人对于承租人擅自转租的行为是否知道或应当知道，并在6个月内提出异议。基于此事实，笔者对该“应知标准”的相关问题进行讨论和整理。
法律分析
1、承租人是否向出租人明示转租事实
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
承租人向出租人直接明示转租事实，出租人应当在6个月内提出异议。若出租人在知道转租事实后6个月内，未置可否也未提出异议，则视为出租人同意转租，出租人无法据此主张解除租赁合同。
2、次承租人是否向出租人直接给付租金
在次承租人以自己的名义直接向出租人给付租金，而出租人未提出异议且接受租金的情况下。则一般可以认为，出租人以其接受次承租人租金的行为，表示对承租人擅自转租行为的默认，出租人在实质上知道承租人擅自转租事实。
3、次承租人是否以租赁房屋进行工商登记并更换醒目招牌
工商登记具有公示性质，通过工商登记载明的信息，可以明确租赁房屋的经营者及经营用途。并且，如次转租人在房屋门头处设置招牌，出租人可以直接判断房屋用途是否符合《租赁合同》约定。尤其是在出租人与出租房屋距离相近的情况下，出租人理应知晓承租人的转租动向，若未在6个月内未提出异议，则一般可以认为出租人对于转租行为知道或应当知道。
4、承租人是否通过公开方式进行招租
承租人以登报发布招租广告、在互联网上发布公开招租信息、设置巨幅招租广告等方式招租，达到出租人足以知晓的程度，则一般可以认为出租人对承租人擅自转租行为知道或应当知道，若在6个月内出租人并未提出异议则视为出租人同意转租。但若是出租人长期于外地工作，对租赁房屋的管理控制程度低，则不足以据此认定出租人知晓转租事实。
综上，可以从次承租人租金给付方式、出租房屋工商登记、出租房屋装修装潢、悬挂招牌等明显转租外观和痕迹，以及承租人是否通知出租人转租行为、是否公开发布转租信息等多方面，对出租人是否知道或应当知道转租行为进行综合判断。
法律建议
（一）对出租人而言
可以在租赁合同上明确约定“未经出租人书面同意，不得擅自转租”条款，并在租赁期间定期检查出租房屋工商登记情况以及现实使用情况等，在发现承租人擅自转租行为之日起六个月内及时提出异议。
（二）对承租人而言
可以留存如张贴广告、发布公告、次承租人向出租人支付租金凭证、承租人向出租人表达明确转租意思的聊天记录等相关证据，以佐证出租人对转租事实知道或应当知道。