房价下跌想毁约，违约金是“纸老虎”？（二）

上篇我们谈及购房人能否因房价下跌主张退房，本篇则讨论违约退房将面临什么法律后果。购房人单方面解除合同，能否成功退房并拿回已付金额？
可想而知，单方面解除合同或者不履行约定义务致使合同陷入“僵局”，构成根本违约的，须承担违约责任。那合同中既约定了定金，又约定了违约金，应当适用何种标准？是否严格按照合同约定比例支付违约金呢？守约方又能否以房屋差价主张损失赔偿？
定金、违约金怎么适用，是否以合同约定为标准？
房屋买卖合同一方构成违约的，守约方得以合同约定向违约方主张赔偿。但交易合同模板中既约定了定金，又约定了违约金，当如何适用？是否可同时适用？依照《民法典》第588条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
基本案情
2023年7月10日，李某（出让方）与张某（受让方）、C公司（中介）签订《房屋买卖居间合同》，张某签订合同当天支付定金1万元，约定7月30日前交付首付款50万元，剩余房款以按揭方式支付。当天，李某给付C公司佣金2万元。同日，买卖双方签订《房产转让合同书》，约定“本合同签订后，房产交易过户手续已办理，买方中途毁约，卖方收取定金不退或可扣已交房款的20％”。同年7月15日，李某为购置新房（另套房产）与案外人袁某（出让方）签订《房屋买卖居间合同》，当天支付定金10万元。7月19日，张某以家人未同意、经济压力过大为由，以微信向李某表示不再履行涉案合同，导致李某无法向案外人袁某履行付款义务。2024年，李某向法院起诉，请求解除与张某签订的《房屋买卖居间合同》、《房产转让合同书》，要求张某赔偿违约金364,000元、房屋中介佣金损失2万元。
裁判结果及法院观点
裁判结果
一审法院判决张某赔偿李某违约金10万元，给付李某佣金损失2万元。二审维持原判。
法院观点
“双方在《商品房买卖居间合同》中约定张某违反合同中的任何一款约定，所交定金、佣金不予退还或赔偿李某20％房款。因张某根本违约，导致李某无法履行其与案外人签订的购房合同，为此李某与某某银行签订《个人住房借款合同》，产生了贷款利息及相应手续费用。一审法院以李某的实际损失为基础，结合双方合同履行情况、张某已支付定金情况及当事人过错程度等因素，酌定张某支付违约金10万元，赔偿佣金损失2万元尚属合理，故本院予以维持。”
律师说法
根据《民法典》第585条规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。故实务中，法院并非一定机械地适用合同约定的20%房款作为违约金，而是会基于对双方当事人利益的合理衡量，结合当事人的过错程度、预期利益、买卖双方合同履行进度、违约行为对守约方造成的损失、当事人缔约地位强弱、是否采用格式合同或条款，综合确定赔偿数额。
购房人违约解除合同，卖家能否索赔差价？
因房价下跌，购房人恶意毁约，拒不履行合同，守约方即卖家能否就合同解除时与订立时的房屋差价要求违约方赔偿损失？
基本案情
2023年4月2日，包某（出卖人）与吴某（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定转让价款622.5万元，吴某支付定金25万元，约定买方未能依约履行合同的卖方不予退还定金；买方根本性违约的，卖方有权单方书面通知买方解除合同，买方应向卖方支付总房价款20%的违约金。2023年7月31日，吴某以房价下跌导致自有房屋卖的价格太低，首付不够为由，不再履行该房屋买卖合同。2023年8月21日包某诉至法院要求解除合同，并由吴某承担违约金、房价损失共计124.5万元。
裁判结果及法院观点
裁判结果
原告包某与被告吴某签订的《房地产买卖合同》解除，判令吴某支付违约金45万元。
法院观点
违约金设定的目的除弥补守约方损失外，还具备对违约方进行合理惩戒的作用，故需结合守约方实际损失及预期损失、违约方可预见损失、当事人过错等予以综合确定。本院依原告申请对案涉房屋价值进行评估，评估公司出具《房地产估价报告》，载明案涉房屋在合同解除之日该价值时点的市场价格为599.40万元。案涉合同虽约定了律师费及诉讼费由违约方承担，但上述费用也系守约方即原告的损失，应一并作为违约金金额确定的依据。
律师说法
根据《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中购房人在合同履行过程中，因自身原因违约并导致合同无法继续履行被解除，应承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。卖方因买方违约而损失的房屋差价系正常履约后可获得的相对确定的利益，亦系违约方可预见的守约方预期利益损失，该部分损失应得到相应的赔偿。
律师总结
综上，除非买卖双方签订无理由退房协议或条款，房价下跌不足以作为买受人退房的合法理由，买受人拒不履行合同将构成根本违约，出售人可以合同为依据诉请法院主张违约金。关于违约金的数额如何确定，法院将依据案件具体情况、当事人的过错、违约方给守约方造成的实际损失、合同履行程度、公平原则、诚信原则等因素予以综合考虑。因此，违约金的适用并非机械依据合同约定，购房人违反诚信原则恶意违约，房屋差价损失也应被纳入损失赔偿金额的考量因素。
篇幅所限，本文所列案例并未详述，且我国非判例法国家，所引案例只能借鉴，不能照搬照抄。每个案件的细节不同，具体案件需具体分析。实务中是否能要回定金，尚需结合双方是否签订正式合同，洽谈过程中的承诺等判断。有需求请咨询专业律师。
法条链接
‍‍‍《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。‍‍‍
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。