房屋整体出售，部分房屋承租人能否主张优先购买权？

案例：邓柱基诉广州工艺品进出口集团公司、庾磊福优先购买权纠纷案
原告：邓柱基。
被告：广州工艺品进出口集团公司。
被告：庾磊福。
一审法院查明：广州市惠福西路218-236号共10间房屋是以工艺品公司名义登记的房屋，邓某一向承租该大楼222号首层房屋使用。邓某与工艺品公司签订了租赁期限至2003年12月31日止的《租赁合同》，该合同未经房管部门登记备案。租赁期限届满后，工艺品公司没有与邓某续签租赁合同，但此后仍向邓某收取该屋租金至2004年6月。2004年1月9日，工艺品公司与庾某签订《协议书》，约定：庾某购买惠福西路218-236号首层共10间房屋，交易总价为93.7万元。同年3月19日，房管部门发出了惠福西路222号产权属庾某所有的产权证。嗣后，原告获知工艺品公司将其承租的房屋出售，认为侵犯其优先购买权，遂诉至法院，主张工艺品公司与庾某签订的买卖合同无效，并请求确认对上述房屋在同等条件下享有优先购买权（该同等条件是指工艺品公司以83000元价格出售房屋时，邓某有优先购买权，并同意以83000元的价格购买）。在庭审过程中，原告表示，只同意以83000元的价格购买其承租的房屋，但不同意以93.7万元购买惠福西路218-236号首层共10间房屋。
一审法院认为：邓某承租讼争房期限届满后，继续使用上述房屋，工艺品公司没有表示异议且继续收取租金至2004年6月，原租赁合同有效，但租期为不定期。邓某作为合法承租人，享有以同等条件优先购买其承租的房屋的权利。但鉴于承租人邓某只对其承租的房屋享有同等条件下的优先购买权，而工艺品公司是与庾某约定以整体出售惠福西路218-236号首层房屋作为出售条件的，现邓某表示同意以83000元购买其承租的房屋与工艺品公司整体出售包括上述讼争房在内的10间房屋并非同等条件，故驳回原告诉讼请求。
宣判后，原告不服提起上诉。二审法院认为：工艺品公司与庾某签订的买卖协议的内容及实际履约行为可反映出工艺品公司出售讼争房屋的条件为首层整体出售，邓某只同意按上述部分条件购房，并非在工艺品公司要求的同等条件下购买房屋，因此邓某认为其享有原承租房屋的优先购买权，缺乏依据，遂判决驳回上述，维持原判。
（案例来源：《人民法院案例选》2007年第3辑）
【评析】
该案例所反映的问题是仅承租部分房屋的承租人能否就其承租部分房屋行使优先购买权，该优先购买权又是否可以涵盖整栋建筑物、捆绑出售等情况。
针对该问题的处理，江苏省高级人民法院曾经向最高院做过请示，最高院民一庭做了复函【《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号】：
关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
该意见是从结合承租人租赁房屋占整体比例以及可分性的角度来认定承租人是否享有优先购买权。但从另一角度看，其在确认房屋的部分承租人享有优先购买权的同时，也对该优先购买权的行使进行了限制。
对此，小编认为，优先购买权的设置之初已经考虑到了出租人、承租人以及其他买受人之间的利益平衡，对出租人来说，其出售房屋只是为了获取相应对价，对交易对象通常并无特定要求，故出售给主张优先购买权的承租人或其他人等，对出租人而言并无区别；对承租人来说，优先购买权能够充分保证其对租赁物的稳定使用状态；对其他买受人来说，除不能以承租人同样价格购买以外，与一般的买卖并无差异。同时，根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人优先购买权的行使并未附带其他条件，不应因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变，且出租人超出租赁房屋范围出卖整体房屋，并未改变出卖租赁房屋的性质，仍然是出卖租赁房屋的行为。因此，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。如果在房屋作为整体出售时，以可分性或比例为由，不允许房屋部分承租人针对房屋整体行使优先购买权，无疑是侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。
因此，小编认为，在处理部分房屋承租人的优先购买权问题上，可以参照最高人民法院的意见，对房屋是否独立可分作为主要的区分标准，同时兼顾保护承租人利益以及是否损害出卖人利益为限。具体如下：
（1）如部分房屋针对整体可分，使用功能相对独立，也可独立办证，在不影响房屋整体使用功能以及不会导致余下部分房屋使用价值减损的情况下，即便出卖人整体出售，但承租人依据租赁合同关系，既可主张优先购买其租赁部分，也可主张优先购买整个房屋；
但如果其他买受人只因整体出售才肯出价购买，或部分承租人仅主张有限购买其租赁部分的房屋，会对余下房屋在使用价值上产生不利影响，则应认定部分承租人只能对全部房屋主张优先购买权，其不肯整体购买的，则可以认定承租人因不能提供其他买受人要求买受的同等条件而丧失优先购买权。
（2）如果部分承租人租赁部分与房屋其他部分具有很强的整体性，无可分性，必须整体出售时，此时赋予部分承租人对整体房屋的优先购买权在实质效果上与一般情况下的承租人优先购买权无异。如承租人不愿意整体购买，则可认定其主张优先购买权不成立；如承租人愿意整体购买，则要看其是否能够满足其他买受人的同等条件，以同等条件作为判断标准。