承租房屋优先购买权被侵犯，侵权还是违约？

一、什么是承租房屋的优先购买权
《民法典》第726、727条规定了出租房屋承租人的优先购买权，即指出租人转让不动产时,承租人在同等条件下,依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。
法谚有云：“有权利便有救济”。承租人的优先购买权同样需要有救济措施。没有救济，受到侵害没有保障，承租人的优先购买权就沦为一纸空文，和没有权利没什么两样。
因此，《民法典》第728条对出租人妨害承租人优先购买权的法律后果进行了规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任”。
但是这个赔偿范围包括哪些内容，我国现行法律还没有明确的规定。本文将通过法律分析，对侵害承租人行使优先购买权的赔偿范围问题进行探讨。
二、侵害承租人行使优先购买权行为的性质
要探讨赔偿范围问题，首先应界定侵害承租人行使优先购买权行为的性质。
在司法实务中，人民法院对侵害承租人行使优先购买权行为性质的认定，主要有三种观点：
1.侵权责任说
这种观点认为侵害承租人行使优先购买权行为属于侵权，应承担侵权责任。具体来说，就是侵害了优先购买权权利本身，即承租人的优先购买权是法律赋予房屋承租人的一项基本权利，出租人对该权利的侵害，将导致出租人对承租人的损失承担赔偿责任，性质上属于侵权责任。
值得一提的是，还有一种观点，虽然也认为侵害承租人行使优先购买权应承担侵权责任，但是被侵害的权利（权益）客体并不是优先购买权权利本身，而是债权。
笔者认为这种观点欠妥。
理由是，民法理论上的侵犯债权的主体是合同之外的第三人，而出租人不履行《民法典》第七百二十六条、七百二十七条规定的通知义务，侵害承租人行使优先购买权的主体正是出租人，是合同当事人，不是合同之外的第三人，因此，债权侵权讲不通。
2.违约责任说
违约责任说认为，出租人的通知义务是出租人与承租人在房屋租赁合同中的附随义务，出租人违反法定的附随义务属于违约行为，应承担违约责任。
尤其是有些租赁合同中，直接把承租人的优先购买权作为合同条款在合同中载明，这种情况下，侵害承租人行使优先购买权行为更是明显的违约。
3.缔约过失责任说
这种观点与侵权责任说有点类似，认为承租人优先购买权系强制缔约请求权，但与侵权责任说不同的是，缔约过失责任说认为，因违反该强制缔约义务，导致合同不成立，应承担缔约过失责任。
三、不同的性质对应不同的赔偿范围
一般认为，在没有造成人身损害的情况下，侵权责任赔偿范围包括侵权造成的直接经济损失和间接经济损失。
而违约责任赔偿的范围要大一些。《民法典》第五百八十四条规定，违约责任的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
也就是说，违约责任不仅要赔偿直接损失、间接损失，还包括预期可得利益（以可预见性为限）。
缔约过失责任，赔偿的是信赖利益的损失，即除缔约费用损失和因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失外，还包括实际履约过程中承租人丧失与他人订立合同的机会所引起的损失。
以下我们用一个案例，对三种观点赔偿范围作对比说明：
张三将自有门面出租给李四，月租金2000元，租赁合同已履行三年，即将到期。张三因工作变动，打算去其他城市定居，想将该门面房出售。
同地段同样面积的门面房市场价为55万元。张三的朋友王五有意购买。张三本想将出售的打算告知李四，但是经不住朋友王五的软磨硬泡，在李四不知情的情况下，直接将门面以优惠价格50万元出售给了王五，并办理了过户手续。
李四的租赁合同到期后，王五告知李四，不再出租该门面。为继续经营小店生意，李四被迫仓促通过房产中介，在邻近地段购买了相同大小的门面，购房款60万元，并支付中介费5000元。为装修新店面，李四停业两个月，花费装修款5万元。
当地房价平稳，承租新店面一年后，李四得知新店面的出租方也想出售门面，为防止重蹈覆辙，李四积极联系购买，以市场价55万。李四越想越生气，咨询律师后，以侵害优先购买权为由，将张三和王五告上法庭，又支付律师费1万元。
在这个案例中，我们对李四的各项损失进行分类：
直接损失包括：承租人另行购买房屋实际购房款与市场价之间的5万元差价损失、房屋装修费损失5万元、装修期间的停业损失和误工费损失等。
间接损失包括：中介费2500元、律师代理费1万元，可能还有鉴定房屋价格的鉴定费等。
预期可得利益：购买新门面比购买原门面多花的10万元差价。
如果认为侵害承租人行使优先购买权行为承担的债权责任，那么，赔偿的范围包括直接损失和间接损失。
如果认为是违约责任，则还包括预期可得利益的购房差价10万元，但该10万元是否被法院支持，可能还需要考虑是否超过了可预见性。
如果认为是缔约过失责任，则应赔偿依赖利益的损失，具体来说，本案不包括缔约费用和实际履约过程中承租人丧失与他人订立合同的机会所引起的损失，只有因缔约过失导致合同不成立所造成的实际损失，这个损失不仅限于上述直接损失和间接损失，还应包括仓促订立购房合同，比履行优先购买权多支出的10万元。
四、郧和实务建议
因此，从笔者检索司法裁判案例情况来看，认为侵害承租人行使优先购买权的行为是缔约过失行为，越来越成为主流观点。
遇到这类案件，应当选择最合适的案由，即以缔约过失诉讼来主张救济，才能更好地维护当事人的合法权益。