编辑按：算法系列文章，是兰台诉讼仲裁团队每周案例学习的成果。诉讼仲裁团队每周四下午，学习研讨一篇最高院二审或再审改判案例。每次学习由一名律师主讲，两名律师主点评，轮流进行。
案例学习已有近一年。为了更加全面展示兰台律师案例学习的成果，算法文章现增加点评部分内容。点评部分主要是提炼类案裁判规则、总结类案办理经验，为办理相关诉讼及非诉工作，提供实务参考。
【裁判要旨】虽然吴兆荣与黄培胜有共同赴民勤县不动产登记事务中心办理抵押登记的行为，但是该登记机构工作人员在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》中黄培胜12-115-A-（9-10）一栏载明：“抵吴兆荣 2017.1.12”，并未在不动产登记簿上予以记载。《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》不是民勤县不动产登记事务中心的不动产登记簿，在形式和内容上均不符合规定，不是合法有效的登记介质，民勤县不动产登记事务中心工作人员在该表上书写的内容不能认定为在不动产登记簿上登记了抵押权。该登记机构并未完成合法有效的抵押登记，本案无法认定吴兆荣享有抵押权。
01 案件基本事实
黄培胜向吴兆荣提出借款200万元。在借款合同签订之前，双方就借款的担保方式进行了协商。后经双方协商一致，双方商定：为了确保借款的偿还，将黄培胜所有的涉案房产以签订买卖合同的方式作为抵押后，吴兆荣再向黄培胜借款。
2017年1月12日，黄培胜与吴兆荣签订了房屋买卖协议，约定将涉案房产出售给吴兆荣。同日，双方共同到民勤县公证处对该买卖协议进行了公证，民勤县公证处于同日出具了公证书。
2017年1月12日，双方共同到民勤县不动产登记事务中心就涉案房产申请抵押登记。该中心经审核后，在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》上记载”黄培胜12-115-A-（9-10）抵吴兆荣”。
2017年1月13日，黄培胜与吴兆荣签订借款合同，由原告向第三人借款200万元，第三人于当日收到该笔借款。
后吴兆荣向民勤县人民法院提起诉讼，要求黄培胜偿还借款。
2017年6月28日，民勤县人民法院于作出（2017）甘0621民初1035号民事调解书，该调解书确定：黄培胜、仲玉明于2017年8月31日前向吴兆荣偿还借款本金200万元并按月利率2%承担自2017年4月12日起至还款之日止的利息。
2017年5月17日，甘肃广盛房地产开发有限公司与黄培胜、黄鹏商品房销售合同纠纷一案中，人民法院经甘肃广盛房地产开发有限公司申请对案涉房屋予以查封。
吴兆荣获悉案涉房屋被查封后提出案外人异议，认为其与黄培胜、仲玉明已签订了名为房屋买卖合同实属抵押合同，并在民勤县不动产登记事务中心办理了抵押登记，请求本院裁定其对涉案房产享有优先受偿权，涉案房产处理后，应首先偿付其借款本金及利息。
2017年10月27日和2017年11月23日民勤县不动产登记事务中心向人民法院出具证明，该证明载明涉案房产已在该中心办理了抵押登记备案。
2018年8月10日，一审法院作出（2018）甘06执异31号执行裁定书，裁定驳回吴兆荣的异议请求。
吴兆荣遂提起执行异议之诉，案件历经一审、二审、再审，最终取得吴兆荣抵押权未设立的裁判结果。
02 案件裁判观点
本案一审程序、二审程序、再审程序中审理的核心争议焦点均为黄培胜与吴兆荣就案涉房屋设定抵押的效力如何、吴兆荣是否对案涉房产享有有限受偿权。具体裁判观点如下：
一审法院裁判观点：
- 吴兆荣与黄培胜就涉案房产签订的房屋买卖合同，虽名为房屋买卖合同，但实属抵押合同；且在民勤县公证处进行了公证，并在民勤县不动产登记事务中心进行了抵押登记。
- 根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第一百八十七条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，吴兆荣与黄培胜之间就涉案房产的抵押登记合法有效，原告对涉案房产享有抵押权。
- 涉案房产虽未办理他项权证，但他项权证并不是不动产抵押登记生效的必备要件，而仅是享有相关权利的形式外观证明，不动产权属证书的办理与否，并不影响吴兆荣实际权利的享有。
二审法院裁判观点： - 本案中为了担保借款，吴兆荣与黄培胜双方签订了《房屋买卖合同》并进行了公证，该房屋买卖合同实质为担保合同。所以，广盛公司提出吴兆荣与黄培胜之间没有签订担保合同的主张不能成立。签订合同后双方又到民勤县不动产登记事务中心办理抵押登记，吴兆荣提交了抵押登记材料，民勤县不动产登记事务中心也在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》上注明抵押登记，并加盖公章，而且后又出具证明说明吴兆荣已办理抵押登记。因此，吴兆荣对案涉房产办理了抵押登记，抵押权自在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》上登记时成立。
- 民勤县不动产登记事务中心未按法定程序在不动产登记薄中登记，不能推翻吴兆荣上述登记的事实，且吴兆荣已完成全部登记义务，是否登记在登记薄，吴兆荣无法控制，不应由其承担登记机关未在不动产登记薄登记的不利后果。
再审法院裁判观点：
1.物权法第一百八十七条规定：“不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”根据已查明的事实，吴兆荣与黄培胜于2017年1月12日到民勤县不动产登记事务中心办理登记，该登记机构工作人员在《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》中黄培胜12-115-A-（9-10）一栏载明：“抵吴兆荣2017.1.12”。吴兆荣据此主张其就案涉房产的抵押权已完成登记。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《不动产登记暂行条例》第九条规定：“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。”第八条规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。”由此可知，《民勤县生态文化广场西路商铺登记表》不是民勤县不动产登记事务中心的不动产登记簿，在形式和内容上均不符合规定，不是合法有效的登记介质，民勤县不动产登记事务中心工作人员在该表上书写的内容不能认定为在不动产登记簿上登记了抵押权。虽然吴兆荣与黄培胜有共同赴民勤县不动产登记事务中心办理抵押登记的行为，但该登记机构并未完成合法有效的抵押登记，本案没有证据证明在案涉房屋的不动产登记簿上记载了吴兆荣的抵押权。
03 结语
《民法典》第四百零二条沿革了抵押权登记生效的规定，以不动产作为抵押物的，抵押权自办理完毕不动产抵押登记后设立。在办理抵押登记过程中，当事人提交抵押登记办理材料并不代表抵押登记的完成，在不动产登记簿上完成登记才意味着抵押登记完成。故当事人在办理抵押登记时，需确认已在不动产登记簿上进行登记，及时获取不动产抵押登记证明。
另，2021年4月8日自然资源部印发的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，就不动产登记簿的样式及修改页做了调整，目前在部分省/自治区/直辖市的规划和自然资源委员会官网上可以下载查阅。
04 法律规定
1.《物权法》（已废止）
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
2. 《不动产登记暂行条例》
第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
3.《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。