商品房买卖合同补充协议常见条款的效力分析（实证篇）

“商品房买卖交易中，房开商往往基于其优势缔约地位，在商品房买卖合同补充协议中，增加对其有利或规避其风险的条款，以期在交易过程中产生争议时，裁判机构能够做出对其有利的裁决结果。而商品房买卖合同往往符合反复适用，内容一致的特征，极有可能构成格式条款。争议发生时，购房人方常常主张相关条款属于格式条款是《合同法》第40条①适用的范畴，应认定为无效条款。本文拟就实践中常遇的商品房买卖合同补充协议条款效力进行分析，并提出效力认定的意见。”
一、商品房买卖合同补充协议常见条款的类型
根据实务经验以及案例检索可以发现，在司法实践中经常出现且容易导致开发商及购房人出现争议的补充协议条款主要包括如下几种类型：
1. 出卖人原因外不豁免付款责任条款。按揭方式购买房屋属商品房买卖交易中购房人支付购房款的主要手段。一般而言，商品房买卖合同主文当中对不能获得按揭贷款分三种情形予以处理：出卖人原因不能获得贷款；买受人原因不能获得贷款以及不可归责于双方原因不能获得贷款，三种情形对应不同的法律效果。然而房开商经常出于风控的要求，设计出除出卖人原因外的不能按时付款即视为逾期付款。常见的条款内容为：“非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户，买受人必须15日内一次性付清房款余额，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按主合同逾期付款内容主张权利。”
2. 逾期交房过错责任制归责条款。我国合同法一般采严格责任制即无过错责任制的归责原则，②在此框架下，只要存在违约事实没有免责事由，违约方便需要承担违约责任，而无论其是否有过错。房开为规避其逾期交房的违约责任，通常会增设条款如：“非因出卖人原因导致不能按照合同约定期限内交房的，交房时间顺延，出卖人不承担违约责任。”从而使交房义务适用过错责任制的归责原则，出卖人承担逾期交房的条件是该事实是因其过错所导致的。
3. 逾期办证过错责任制归责条款。同逾期交房相似，房开商为规避逾期办证的违约责任，也会在补充协议中增加如：“非因可归责于出卖人原因导致初始登记和转移登记不能办理的，办理登记时间顺延，出卖人不承担违约责任”的约定，从而使办证义务也适过错责任的归责原则。
4. 宣传内容无约束力条款。房开商在销售过程中会采取各种销售措施，为规避可能不规范的销售行为带来的风险，补充协议中经常出现宣传材料和销售人员表述不具备约束力的条款，常见内容为：“出卖人通过报纸、楼书、海报、宣传品等方式发布广告，仅作为要约邀请，不视为出卖人的销售承诺”或“出卖人销售人员、销售代理机构仅负责对标的房屋做销售引导，其表述、任何录音录像不作为双方合同内容，其无权代出卖人作出任何销售承诺，买受人不得因销售人员承诺而产生合理信赖，其交易过程中的介绍信息，不构成双方商品房买卖合同内容”。
上述四类条款，即属在出现履行合同特定情形时，出卖人最常主张适用，而买受人认为无效的条款。相关条款可以通过下表予以概括：

二、司法实践中对各类条款的效力认定
（一）出卖人原因外不豁免付款责任条款的效力认定
1. 数据样本概述
该部分搜集的数据样本有如下特征：
（1）案件类型：所有搜集到的样本数据均以套案为主，即同开发商、同项目，同一背景事实，与不同购房人发生的商品房买卖合同关系。
（2）样本数量：将所有套案类案合并后，本文统计的补充协议中出现出卖人原因外不豁免付款责任条款的案例共计6例。
（3）管辖级别：6例套案中，1例为基层法院审理，剩余5例为中级人民法院审理。
2. 认定结果

3. 结论
在出卖人原因外不豁免付款责任条款的效力认定中，本文所搜集的数据显示除裁判标准的高度一致性，均认定该类型条款为有效条款。具体认定理由主要包括：
（1）无法认定属于格式条款的事实（举证责任由主张格式条款一方承担）。
（2）购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎。
（3）认定无效应当同时满足排除条款接收方权利、加重其义务、未尽提示义务全部要件，而非满足其一即认定无效。
（4）该类型条款不属于排除权利、加重义务和责任的情形。
（二）逾期交房过错责任制归责条款的效力认定
1.数据样本概述
该部分搜集的数据样本有如下特征：
（1）案件类型：所有搜集到的样本数据均以套案为主，即同开发商、同项目，同一背景事实，与不同购房人发生的商品房买卖合同关系。
（2）样本数量：将所有套案类案合并后，本文统计的补充协议中出现逾期交房过错责任制归责条款的案例共计3例。
（3）管辖级别：中级人民法院及高级人民法院。
（4）注意事项：由于类似条款案例较少，因此对交房条件进行变更或是将买受人足额付款作为交房条件的条案也加入讨论。
2.认定结果

3.结论
逾期交房过错责任制归责条款的效力争议的案例较少。实践中，考虑交房对于购房人而言牵涉经济利益重大，因此开发商除经常对交付条件进行变更外，并不频繁地就逾期交房可免责的事由予以特殊约定。
在此背景下，检索到1例套案对逾期交房过错责任制的约定法院认可了该条款的效力。其余案例中，对于在不违反法律强制性规定变更交房条件或对交房条件做更有利于开发商解释的情况下，法院均未认定该条款属于无效条款。
（三）逾期办证过错责任制归责条款的效力认定
1.数据样本概述
（1）案件类型：所有搜集到的样本数据均以套案为主，即同开发商、同项目，同一背景事实，与不同购房人发生的商品房买卖合同关系。
（2）样本数量：将所有套案类案合并后，本文统计的补充协议中出现逾期交房过错责任制归责条款的案例共计8例。
（3）管辖级别：中级人民法院及高级人民法院。
2. 认定结果

3.结论
相比于逾期交房过错责任制归责条款，实践中出现大量逾期办证过错责任制归责条款的内容。究其原因，本文推测主要是基于办证过程充满开发商不能决定的不确定性因素，如不加此条款，开发商难以规避逾期办证可能导致的系统性风险。
司法实践中，大部分法院均认可逾期办证过错责任制归责条款的效力，仅有沈阳中院未对效力作出认定，其判决文书的论述原文为：“因本案合同是上诉人提供的格式条款，免除自己责任的条款需要负有提示对方当事人注意的说明义务，本案即使该条款是有效的，对该条款的解释也应当是限缩的不能无限扩大，故因上诉人的施工方的原因导致违约不能属于是出卖人无法控制的第三人导致的延误，故上诉人的该项主张本院无法支持。”
在认定该条款有效的判决中，支持该条款属于有效条款的理由主要有：
（1）无法认定属于格式条款的事实（举证责任由主张格式条款一方承担）。
（2）商品房买卖合同不同于其他合同，本身就应当适用过错责任制。
（3）认定无效应当同时满足排除条款接收方权利、加重其义务、未尽提示义务全部要件，而非满足其一即认定无效。
（4）该类型条款不属于排除权利、加重义务和责任的情形。
（四）宣传内容无约束力条款的效力认定
1.数据样本概述
（1）案件类型：所有搜集到的样本数据均以套案为主，即同开发商、同项目，同一背景事实，与不同购房人发生的商品房买卖合同关系。
（2）样本数量：将所有套案类案合并后，本文统计的（四）宣传内容无约束力条款的案例共计9例。
（3）管辖级别：高级人民法院。
2.认定结果

3.结论
宣传内容无约束力条款在实践中大面积出现。虽条款内容多有变化，但核心内容直指两点：第一，销售人员传递的信息不是合同内容；第二，广告宣传材料传递的信息只是要约邀请。
在司法实践中，对该类型的条款法院有非常一致的统一认识，在本文检索的各地高院审理的案件中，没有出现任何一例认定该条款属于无效条款的案例，均认为该类型条款属于有效条款。
下一期规范篇，作者将结合此次数据统计内容以及理论认识，对格式条款的举证责任、不同类型格式条款效力的认定规则提出意见，敬请期待。
注释：
①《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
②徐杰:“合同法中的违约责任制度”,中国法学,1999,3:21—25.