房屋租赁合同纠纷案件常见问题研究（一） ——房屋租赁合同的无效情形及其后果

房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人在一定期限内使用，承租人按约定给付租金，并于租赁期限届满时将房屋完整交还出租人的合同。房屋租赁合同纠纷是常见的民事纠纷案件类型之一，通过大数据检索发现，仅2020年，贵州省一审的房屋租赁合同纠纷案件就高达4458件。实践中，房屋租赁合同纠纷案件常见的问题有合同效力、合同解除、租金违约金支付、转租、扩建、损害赔偿、装饰装修折价补偿、房屋腾退等。本文中，笔者结合相关规定及司法案例，就房屋租赁合同的效力相关问题进行探讨。
一、房屋租赁合同被认定为无效的情形
《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
根据上述规定，常见的导致房屋租赁合同无效的情形有：
1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同；
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同；
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
值得探讨的是，实践中，有观点认为，未经竣工验收和消防验收的房屋因违反《建筑法》和《消防法》的规定，就此类房屋订立的租赁合同也应属无效合同。但也有观点认为未经竣工验收和消防验收的房屋违反的并非效力性强制性规定，并不当然导致租赁合同无效。
如（2019）苏0791民初125号曹某与杨某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书中，法院认为：根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术竣工资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据上述法律规定，竣工验收和消防验收是建筑工程交付使用的强制性条件，主要目的是从建筑物的质量和安全的角度，要求建设单位在建筑工程交付使用或投入使用前应对建筑质量和消防安全进行全面检查，以确保建筑工程在具备合格质量标准和可靠安全性的前提下投入使用，而非否定以未经竣工验收和消防验收的房屋为标的物的合同效力，是管理性的强制规定。法律、法规的强制性规定包括效力性强制规定与管理性强制规定，我国合同法明确规定违反效力性强制规定的合同为无效合同，而违反管理性强制规定的合同未必无效。
笔者赞同后一种观点，因为，未经竣工验收和消防验收的房屋违反的系《建筑法》和《消防法》对房屋使用条件的规定，若因此类房屋订立的租赁合同影响了承租人的使用，承租人完全可以以合同目的无法实现为由请求解除合同。
二、房屋租赁合同被认定为无效的法律后果
根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效的法律后果为： 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
在房屋租赁合同纠纷中，合同被认定为无效后，通常会面临以下几个问题：
（一）出租人如何向承租人主张占有使用费
《司法解释》第四条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，当房屋租赁合同无效，出租人又实际将房屋交付承租人使用了一定期限时，出租人可参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费，人民法院一般会给予支持。如（2020）黔2628民初66号姚元坤与唐辉房屋租赁合同纠纷一案中，法院认为：本案中，原告将房屋出租给原告，该租赁合同虽然无效，但是房屋已经交付给被告，被告对房屋也进行了占有、使用，被告应支付原告房屋占用使用费。原告主张被告支付40000元（即从2018年4月12日起至2020年1月12日止按双方约定的租金计算），因双方约定从2018年4月12日起至2020年1月12日止的租金为40000元，所以，本院予以支持原告的该项诉请。
值得注意的是，有的当事人提出，若承租人逾期支付租金，后租赁合同被认定为无效，出租人除参照合同约定的标准向承租人主张占有使用费外，还能否参照合同约定主张逾期付款违约金。笔者认为，因租赁合同无效，其中约定的违约责任条款亦无效，因此该主张一般不会得到支持。
（二）保证金的返还问题
在房屋租赁合同中，一般会约定承租人向出租人交纳一定的押金或履约保证金。当租赁合同被确认为无效时，承租人要求出租人返还履约保证金或押金符合法律规定，一般会得到支持，但这里更值得研究的问题是，除了要求返还保证金或押金外，还能否要求出租人支付保证金或押金的资金占用费。（2020）黔2601民初7905号高双喜、吴晓波等与廖如莲等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书中，凯里市人民法院认为：关于原告诉请的资金占用费及利息问题。本案，原告将租赁保证金、租金及租赁意向金支付给被告系事实，而导致合同无效的后果双方均应承担责任，2019年12月30日下发停工通知书后，被告修建的房屋停工至今，双方当事人应知晓双方原签订的合同目的已不能实现，被告占用原告的资金至今未退还系事实，为此，被告从2019年12月31日起应向原告支付资金占用期间的利息损失，该利息损失以1251820元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至被告将上述款项返还给原告之日止。
（三）装饰装修物的处置问题
在房屋租赁，特别是承租人租赁房屋用于商业经营活动的情况下，承租人通常会对房屋进行装饰装修。那么，当房屋租赁合同无效时，如何对装饰装修物进行处置呢？在此应区分承租人的装饰装修是否经过出租人同意，以及该装饰装修是否形成附合。
对于承租人经出租人同意装饰装修的，根据《司法解释》第七条的规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
对于承租人未经出租人同意装饰装修的，根据《司法解释》第十一条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
（未完待续……）