导 读
#引言
#再审案例
案情简介
法律关系
争议焦点
裁判要旨
#预约性质
#研析建议
一、引言
商品房买卖双方通常会在正式签订房屋买卖合同之前订立购房协议书。在实践中，购房协议书往往与正式的房屋买卖合同内容高度相似且重合，两份合同的基本性质导致各方当时人法律关系复杂化，纠纷频发。判断买卖双方之间存在预约还是本约关系，需结合相关协议内容及当事人为达成交易进行的履行行为等事实综合判断，不能仅以案涉协议为依据，本文将通过一则再审案例就司法实务中该问题进行浅析。
二、再审案例
（一）商品房交易案情简介
2006年9月20日，四川蜀都实业有限责任公司（以下简称蜀都实业公司）（甲方）与成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称讯捷公司）（乙方）签订《购房协议书》，该《购房协议书》就案涉买卖房屋地理位置、建筑面积、房屋总价、预计购房定金、违约金等内容进行了约定，其中《购房协议书》载明，1.本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，预计购房定金自动转为购房款；2.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商；3.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。
2006年9月14日、2006年9月18日，讯捷公司分别向第三人四川舒卡特种纤维股份有限公司（以下简称舒卡纤维公司，现更名为友利公司）账户内转入200万元和300万元，款项用途均为预付购房定金。2006年9月18日、2006年9月19日、2006年9月20日讯捷公司再次向舒卡纤维公司账户内分别转入200万元、200万元和100万元，舒卡纤维公司于2006年9月20日向讯捷公司开具两张金额均为500万元的定金收据。蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付给讯捷公司使用。另，第三人舒卡纤维公司系蜀都实业公司的股东，占股比例为46%。
2009年9月28日至2009年11月4日期间，讯捷公司与蜀都实业公司就《购房协议书》约定的商品房交易价格、新拟定的《房屋买卖合同》文本内容及相关问题（包括但不限于是否应当支付场地使用费、买卖过户税费的负担、产权证的办理及购房尾款的支付时间等）进行多次致函商洽，最终双方商洽失败，蜀都实业公司于2010年3月3日向讯捷公司致函，单方通知讯捷公司解除《购房协议书》，并要求其在规定时间内腾退案涉房屋，并支付三年期场地使用费。
（二）案涉法律关系示意图
（三）争议焦点
蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成法律关系的性质和效力，即房屋买卖法律关系是否成立？
（四）裁判要旨
1.一审法院裁判
一审法院认为：《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。讯捷公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效的理由成立，应当予以支持。理由如下：
（1）《购房协议书》主要条款约定明确，具备合同成立的基本条件
《购房协议书》中的买卖双方名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。
（2）讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务
购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前由讯捷公司支付给蜀都实业公司的股东舒卡纤维公司，蜀都实业公司与讯捷公司签订的《购房协议书》第二条明确载明，蜀都实业公司已确认其收到讯捷公司预付的购房定金款项1000万元，故讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。
（3）根据法律规定，人民法院就合同欠缺内容予以确定的行为不能认定为合同不成立或合同属于预约合同属性
《购房协议书》约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释（二）》第一条第二款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，本案双方当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质。
（4）案涉房屋出卖方向买受方交付房屋的行为系基于买卖合同关系
在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将案涉房屋交付给讯捷公司占有使用，蜀都实业公司辩称其与讯捷公司系既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向讯捷公司交付房屋，但蜀都实业公司的辩称意见因无事实依据所证实，依法不能成立。讯捷公司主张蜀都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。
2.二审法院裁判
二审法院认为:
一审法院对《购房协议书》的性质和效力问题的认定具备事实基础和法律依据。
3.再审法院裁判
案涉《购房协议书》的性质为预约，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约系错误的，但《购房协议书》的预约性质并不影响当事人之间已达成房屋买卖合同合意这一事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，理由如下：
（1）《购房协议书》的性质为预约
预约是指将来订立一定契约的契约，其形态多种多样，预约条款或简略，或详尽，故仅以当事人合意内容上是否全面，不足以区分预约和本约，因基于当事人之间的意思表示来判断其订立的合同系本约还是预约，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《购房协议书》虽然就房屋位置、面积、总价款等内容进行了明确约定，但合同双方仍表明在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，且明确表示要在将来订立一个新的合同，故案涉《购房协议书》的性质应为预约合同。
（2）关于蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题，必须明确以下两个基本事实：
①蜀都实业公司是否已收到讯捷公司支付的1000万元定金。
虽然讯捷公司未提供直接向蜀都实业公司支付1000万元定金的证据，但讯捷公司数次向蜀都实业公司的股东舒卡纤维公司账户内转款共计1000万元。舒卡纤维公司于2006年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的收据。虽然舒卡纤维公司称其与讯捷公司并无任何其他业务往来，无任何合同或法律依据，但这种情况显然与日常生活常理及商业习惯不相符合，且结合本案查明的其他事实可知，2006年9月20日，蜀都实业公司与讯捷公司签订的《购房协议书》第2条明确载明：“本协议签订之日起，甲方（蜀都实业公司）收到乙方（讯捷公司）1000万元定金”，表明蜀都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到讯捷公司支付的1000万元定金。再结合讯捷公司与蜀都实业公司的多次致函商洽内容，足以证明蜀都实业公司已收到讯捷公司支付的1000万元定金的事实。
②蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋行为的性质。
案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日，蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付讯捷公司使用，庭审过程中，蜀都公司提交的不完整证据无法判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。蜀都实业公司没有充分证据证明其向讯捷公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系，而是基于租赁等有偿使用关系。
综上，在明确上述两个基本事实后，虽然案涉《购房协议书》的性质为预约合同，但结合双方当事人在签订《购房协议书》后的履行事实可以看出，蜀都实业公司与讯捷公司之间已成立房屋买卖法律关系。
三、预约的性质
预约是指将来订立一定契约的契约，其将来应订立之契约成为本契约，根据合同成立一般要件：1.订约主体存在双方或多方当事人；2.订约主体对主要条款达成合意；3.具备要约和承诺阶段。故预约从本质上应当是形式完备的合同。如何判断预约合同，理论界通常有三种方式，一是优先性协议，即一方同意赋予另一方以订立特定合同的优先权；二是原则同意性协议，即当事人有义务就合同条款进行协商以最终订立合同；三是订立合同的单方允诺，合同一方对另一方作出允诺。
四、案例研析及实务建议
纵观一审、二审、再审，笔者对本案蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力几个方面进行研析及实务建议：
（一）判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示
根据前文所述，预约合同具备了合同成立的要件，有的预约合同条款约定往往非常详尽，其内容及形式上与本约合同无较大差异，仅以合意内容本身是否全面不足以界定该合同是否为预约合同。区别预约与本约，应以当事人真实意思表示为基础，即各方当事人是否具备在将来就同一事实订立新合同的意向，如有，即便预约合同与本约合同在内容及形式上高度相似，也能够进行准确判断。
（二）商品房买卖双方订立的购买协议书系预约，并不必然影响当事人之间成立房屋买卖法律关系
商品房买卖双方之间存在预约关系还是本约关系的判断应综合签订的合同文件性质及具体履行情况来进行，根据本案引用案例可以看出，虽然案涉《购房协议书》的合同性质被认定为预约，但结合买卖双方支付定金、交付房屋及事后致函商洽等行为可以看出，当事人之间已达成了房屋买卖的合意，成立了房屋买卖的法律关系，案涉房屋出卖方交付房屋的行为系基于房屋买卖关系而进行的。
（三）实务建议
判断当事人之间是否存在房屋买卖法律关系不能仅以当事人之前签订的协议为依据，当事人就协议履行的实际情况及商洽内容系判断房屋买卖关系是否成立的重要组成部分。故，如当事人进行房屋交易需签订具有预约合同性质的商品房买卖合同，建议当事人在具体履行预约合同时应保留交易痕迹，并在之后就本约合同约定事项进行各方商洽时，应表明交易系基于房屋买卖的真实合意，并注意留痕。
#引言
#再审案例
案情简介
法律关系
争议焦点
裁判要旨
#预约性质
#研析建议
一、引言
商品房买卖双方通常会在正式签订房屋买卖合同之前订立购房协议书。在实践中，购房协议书往往与正式的房屋买卖合同内容高度相似且重合，两份合同的基本性质导致各方当时人法律关系复杂化，纠纷频发。判断买卖双方之间存在预约还是本约关系，需结合相关协议内容及当事人为达成交易进行的履行行为等事实综合判断，不能仅以案涉协议为依据，本文将通过一则再审案例就司法实务中该问题进行浅析。
二、再审案例
（一）商品房交易案情简介
2006年9月20日，四川蜀都实业有限责任公司（以下简称蜀都实业公司）（甲方）与成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称讯捷公司）（乙方）签订《购房协议书》，该《购房协议书》就案涉买卖房屋地理位置、建筑面积、房屋总价、预计购房定金、违约金等内容进行了约定，其中《购房协议书》载明，1.本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，预计购房定金自动转为购房款；2.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商；3.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。
2006年9月14日、2006年9月18日，讯捷公司分别向第三人四川舒卡特种纤维股份有限公司（以下简称舒卡纤维公司，现更名为友利公司）账户内转入200万元和300万元，款项用途均为预付购房定金。2006年9月18日、2006年9月19日、2006年9月20日讯捷公司再次向舒卡纤维公司账户内分别转入200万元、200万元和100万元，舒卡纤维公司于2006年9月20日向讯捷公司开具两张金额均为500万元的定金收据。蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付给讯捷公司使用。另，第三人舒卡纤维公司系蜀都实业公司的股东，占股比例为46%。
2009年9月28日至2009年11月4日期间，讯捷公司与蜀都实业公司就《购房协议书》约定的商品房交易价格、新拟定的《房屋买卖合同》文本内容及相关问题（包括但不限于是否应当支付场地使用费、买卖过户税费的负担、产权证的办理及购房尾款的支付时间等）进行多次致函商洽，最终双方商洽失败，蜀都实业公司于2010年3月3日向讯捷公司致函，单方通知讯捷公司解除《购房协议书》，并要求其在规定时间内腾退案涉房屋，并支付三年期场地使用费。
（二）案涉法律关系示意图
（三）争议焦点
蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成法律关系的性质和效力，即房屋买卖法律关系是否成立？
（四）裁判要旨
1.一审法院裁判
一审法院认为：《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。讯捷公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效的理由成立，应当予以支持。理由如下：
（1）《购房协议书》主要条款约定明确，具备合同成立的基本条件
《购房协议书》中的买卖双方名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。
（2）讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务
购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前由讯捷公司支付给蜀都实业公司的股东舒卡纤维公司，蜀都实业公司与讯捷公司签订的《购房协议书》第二条明确载明，蜀都实业公司已确认其收到讯捷公司预付的购房定金款项1000万元，故讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。
（3）根据法律规定，人民法院就合同欠缺内容予以确定的行为不能认定为合同不成立或合同属于预约合同属性
《购房协议书》约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释（二）》第一条第二款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，本案双方当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质。
（4）案涉房屋出卖方向买受方交付房屋的行为系基于买卖合同关系
在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将案涉房屋交付给讯捷公司占有使用，蜀都实业公司辩称其与讯捷公司系既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向讯捷公司交付房屋，但蜀都实业公司的辩称意见因无事实依据所证实，依法不能成立。讯捷公司主张蜀都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。
2.二审法院裁判
二审法院认为:
一审法院对《购房协议书》的性质和效力问题的认定具备事实基础和法律依据。
3.再审法院裁判
案涉《购房协议书》的性质为预约，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约系错误的，但《购房协议书》的预约性质并不影响当事人之间已达成房屋买卖合同合意这一事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，理由如下：
（1）《购房协议书》的性质为预约
预约是指将来订立一定契约的契约，其形态多种多样，预约条款或简略，或详尽，故仅以当事人合意内容上是否全面，不足以区分预约和本约，因基于当事人之间的意思表示来判断其订立的合同系本约还是预约，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，《购房协议书》虽然就房屋位置、面积、总价款等内容进行了明确约定，但合同双方仍表明在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，且明确表示要在将来订立一个新的合同，故案涉《购房协议书》的性质应为预约合同。
（2）关于蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题，必须明确以下两个基本事实：
①蜀都实业公司是否已收到讯捷公司支付的1000万元定金。
虽然讯捷公司未提供直接向蜀都实业公司支付1000万元定金的证据，但讯捷公司数次向蜀都实业公司的股东舒卡纤维公司账户内转款共计1000万元。舒卡纤维公司于2006年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的收据。虽然舒卡纤维公司称其与讯捷公司并无任何其他业务往来，无任何合同或法律依据，但这种情况显然与日常生活常理及商业习惯不相符合，且结合本案查明的其他事实可知，2006年9月20日，蜀都实业公司与讯捷公司签订的《购房协议书》第2条明确载明：“本协议签订之日起，甲方（蜀都实业公司）收到乙方（讯捷公司）1000万元定金”，表明蜀都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到讯捷公司支付的1000万元定金。再结合讯捷公司与蜀都实业公司的多次致函商洽内容，足以证明蜀都实业公司已收到讯捷公司支付的1000万元定金的事实。
②蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋行为的性质。
案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日，蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付讯捷公司使用，庭审过程中，蜀都公司提交的不完整证据无法判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。蜀都实业公司没有充分证据证明其向讯捷公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系，而是基于租赁等有偿使用关系。
综上，在明确上述两个基本事实后，虽然案涉《购房协议书》的性质为预约合同，但结合双方当事人在签订《购房协议书》后的履行事实可以看出，蜀都实业公司与讯捷公司之间已成立房屋买卖法律关系。
三、预约的性质
预约是指将来订立一定契约的契约，其将来应订立之契约成为本契约，根据合同成立一般要件：1.订约主体存在双方或多方当事人；2.订约主体对主要条款达成合意；3.具备要约和承诺阶段。故预约从本质上应当是形式完备的合同。如何判断预约合同，理论界通常有三种方式，一是优先性协议，即一方同意赋予另一方以订立特定合同的优先权；二是原则同意性协议，即当事人有义务就合同条款进行协商以最终订立合同；三是订立合同的单方允诺，合同一方对另一方作出允诺。
四、案例研析及实务建议
纵观一审、二审、再审，笔者对本案蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力几个方面进行研析及实务建议：
（一）判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示
根据前文所述，预约合同具备了合同成立的要件，有的预约合同条款约定往往非常详尽，其内容及形式上与本约合同无较大差异，仅以合意内容本身是否全面不足以界定该合同是否为预约合同。区别预约与本约，应以当事人真实意思表示为基础，即各方当事人是否具备在将来就同一事实订立新合同的意向，如有，即便预约合同与本约合同在内容及形式上高度相似，也能够进行准确判断。
（二）商品房买卖双方订立的购买协议书系预约，并不必然影响当事人之间成立房屋买卖法律关系
商品房买卖双方之间存在预约关系还是本约关系的判断应综合签订的合同文件性质及具体履行情况来进行，根据本案引用案例可以看出，虽然案涉《购房协议书》的合同性质被认定为预约，但结合买卖双方支付定金、交付房屋及事后致函商洽等行为可以看出，当事人之间已达成了房屋买卖的合意，成立了房屋买卖的法律关系，案涉房屋出卖方交付房屋的行为系基于房屋买卖关系而进行的。
（三）实务建议
判断当事人之间是否存在房屋买卖法律关系不能仅以当事人之前签订的协议为依据，当事人就协议履行的实际情况及商洽内容系判断房屋买卖关系是否成立的重要组成部分。故，如当事人进行房屋交易需签订具有预约合同性质的商品房买卖合同，建议当事人在具体履行预约合同时应保留交易痕迹，并在之后就本约合同约定事项进行各方商洽时，应表明交易系基于房屋买卖的真实合意，并注意留痕。